The Effect Of Rail Systems Projects On Value of Real Estate, Ankara Keçiören M4 Rail Line Sample

Yıl 2019, Cilt: 21 Sayı: 2, 29 - 55, 30.12.2019

Ali Onuralp Ünal Harun Tanrıvermiş

Öz

The proximity of transportation
systems and its integration of transportation modes affect the value and usage
of real estate. It is important to know the direction and magnitude of the
impact of the transportation project on the value of real estate in order to
make transportation investments and to formulate settlement and housing
policies. In this study, the effect of the rail system projects on the
residential property value ​​was examined according to the results of the field
studies conducted in the sample project area (Ankara M4 Keçiören Metro Line
route). In this study, 698 residential properties were selected from the sample
area by using systematic and stratified sampling method. In the case of the
opening of the metro line comes to the effect from the agenda and the after
opening the metro line, questions regarding the sales, rent and service charge of
the residential properties were asked to the residences and the data were
controlled after interviewed with real estate offices. According to the results
of the field studies, it has been observed that 
housing sales were increased 17.40% and rent were increased 13.19% and
both indicators were increased same level in the period after the construction
and operation of the metro line. At the same time, it has been observed that
the expectations of the increase in the value of housing sales were met after
the the subway construction came to the agenda. It is important for
policy-makers to know about what extent of impacts of transportation
investments at the project levels affect the real estate values, the
contribution of the investment to the city and regional economy, and the
economic analysis in investment decisions and its impact on feasibility.

Anahtar Kelimeler

Metro Systems, Transportation Projects, Investmet Impacts

Raylı Sistem Projelerinin Gayrimenkul Değerine Etkisi: Ankara İli Keçiören İlçesi M4 Metro Hattı Projesi Örneği

Öz

Ulaşım sistemlerine yakınlık ve ulaşım modlarının entegrasyonu, gayrimenkulün
değeri ve kullanım olanaklarını etkilemektedir. Gerek ulaşım yatırımlarının
yapılması, gerekse yerleşim ve konut politikalarının oluşturulmasında, ulaşım
projesinin gayrimenkulün değerine etkisinin yönü ve etkinin büyüklüğünün bilinmesi
önem taşımaktadır. Bu çalışmada raylı sistem projelerinin konut değerleri
üzerine etkisi, örnek proje alanında (Ankara M4 Keçiören Metro Hattı
güzergâhında) yapılan saha çalışmalarının sonuçlarına göre irdelenmiştir. Bu
çalışmada, sistematik ve tabakalı örnekleme yöntemi kullanılarak örneklem uzayından
örnek olarak 698 konut seçilmiştir. Konut sakinlerine metro hattının açılışının
gündeme geldiği ve metronun açıldığı zamanlarda; konutların satış, kira ve
aidat değerlerine ilişkin sorular yöneltilmiş ve ayrıca emlak ofisleri ile de
görüşme yapılarak toplanan verilerle kontrol işlemi gerçekleşmiştir. Saha
çalışmalarının sonuçlarına göre metro hattının inşa edilip işletmeye açılmasından
sonraki dönemde konut satış değerlerindeki artış oranının %17,40 ve kira parasında
artışın ise %13,19 olduğu ve iki göstergede de artışın aynı düzeyde olduğu
gözlenmiştir. Aynı zamanda metro yapılacağı gündeme geldiğinde konut satış
değerlerindeki artış beklentisinin metro yapıldıktan sonra karşılandığı da
görülmüştür. Proje düzeylerinde ulaşım yatırımlarının gayrimenkul değerlerini
ne ölçüde etkilediğinin politika yapıcılar tarafından bilinmesi, yatırımın kent
ve bölge ekonomisine katkısı ve yatırım kararlarının ekonomik analizi ve
yapılabilirliğini etkilemesi yönünden önem taşımaktadır.  

Anahtar Kelimeler

Raylı sistemler, Ulaşım Projleri, Yatırımların Etkileri

Kaynakça

• Agostini, C.A. & Palmucci, G.A. (2008). The anticipated capitalisation effect of a new metro line on housing prices. Fiscal studies, 29(2):233-256.
• Aliefendioğlu, Y. ve Bostancı, S., 2018. Yerel Yönetimlerde Raylı Sistem Yatırımlarının Yapılabilirliği: Ankara Büyükşehir Belediyesi Batıkent-Sincan-Törekent Metro Hattı Örneği, Sosyal Bilimler Dergisi, 5(21-Mart 2018): 117-142.
• Arıkan, E. (2008). Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi İle Belirlenmesi. Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Ekonometri Anabilim Dalı Ekonometri Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
• Anonim, (2017). Ankara’da İş Gününde Yapılan Yolculukların Ulaşım Türlerine Göre Dağılımı. https://www.ego.gov.tr/dosya/indir/ 14164.pdf, Erişim Tarihi: 03.12.2017Chen, A. (2013). No Evidence of Residential Property Value Impacts Near U.S. Wind Turbines, a New Berkeley Lab Study Finds, USA.
• Cervero, R. (2003). Effects of Lightand Commuter Rail Transit on Land Prices: Experiences in San Diego County, Department of City and Regional Planning, Berkeley University, USA.
• Damm, D., Lerman, S. R., Lerner-Lam, E., & Young, J. (1980). Response of urban real estate values in anticipation of the Washington Metro. Journal of Transport Economics and Policy, 315-336.
• Debrezion, G. (2006). The Impact of Rail Transport on Real Estate Prices: An Empirical Analysis of The Dutch Housing Markets, Tinbergen Institute Discussion Paper, Amsterdam, The Netherlands.
• Debrezion, G., Pels, E. & Rietveld, P. (2007). The impact of railway stations on residential and commercial property value: a meta-analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 161-180.
• Debrezion, G., Pels, E. & Rietveld, P. (2010). The Impact of Rail Transport on Real Estate Prices: An Empirical Analysis of the Dutch Housing Market, Urban Studies, (2010): 1–19.
• Drennan, M. & Brecher, C. (2007). Can Public Transportation Increase Economic Efficiency?, USA.
• Erdem, N. (2016). Büyük Ölçekli Kamu Yatırımlarının Uygulandığı Bölgelerdeki Taşınmaz Değer Artışı ve Kentleşme Üzerinde Etkisi: Osmaniye İli Örneği, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 9(47): 816-825.
• Hatipoğlu, Ü. ve Tanrıvermiş, H. (2017). Türkiye’de Arz ve Talep Açısından Konut Yatırım Tercihlerini Etkileyen Faktörlerin Değerlendirilmesi, Türkiye Bankalar Birliği, Bankacılar, 28 (100):49-75.
• Mills, E. S. (1972). Studies in the Structure of the Urban Economy, The Economic Journal, 6(2) (January 1972), DOI: 10.2307/2231142.
• Mohammad, S. I., Graham, D. J., & Melo, P.C. (2015). The effect of the Dubai Metro on the value of residential and commercial properties. Journal of Transport and Land Use, 10(1).
• Tanrıvermiş, H. (2016) Türkiye Ekonomisinde İnşaat ve Gayrimenkul Sektörleri, Kurumsallaşma ve Yeni İşletme Modelleri, IBBAS 2016, I. Uluslararası Karadeniz İşletmecilik Sempozyumu, 16-18 Mayıs 2016, Giresun, s.665-690.
• Tanrıvermiş, H. (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
• Yankaya U. & Çelik, M. (2005). Kamu Ulaşım Yatırımlarının Gayrimenkul Değerleri Üzerine Etkisinin Modellenmesi: İzmir Metrosu Örneği, Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 20(2): 61-79.