IS BEING INTEREST-FREE SUFFICIENT TO BE LEGITIMATE? ECONOMIC ANALYSIS OF SAVING-BASED INTEREST-FREE HOUSE FINANCING SYSTEM

Abstract

Housing ownership is one of the most significant indicators of welfare in almost all societies. The housing acquisition process, which requires long-term savings, is usually covered by long-term bank loans. However, in Muslim societies where religious sensitivity is widespread regarding the prohibition of interest, various alternative instruments have been developed. The saving-based interest-free house financing system (FKFS) is one of these instruments used as an alternative to interest-based transactions. The FKFS is a system that started in Turkey in the 1990s, became increasingly widespread and was legalized in 2021. Within the model, a group of participants buys a residence for one participant each month, and a company receives an organization fee from the participants for this service. This paper analyses the model proposed by these new types of firms in Turkey concerning their real economic returns and costs incurred by each participant regarding the system participation fee and the time-cost of actual house ownership. It is concluded that the model cannot be evaluated by reducing it to a single factor, such as whether or not to transact only with interest, without taking into account the consequences of increasing uncertainties in fund collection and disbursement, creating sunk costs that do not benefit the participants at all, forcing them to stay in the system in this way; requiring high organization fees; imposing higher costs on the majority of participants than alternative methods of obtaining funds with or without interest; and leading to a kind of chance-based wealth transfer through the exchange of monetary funds that are not equivalent in real terms

Keywords

• House financing
• Interest-free financing
• Saving-based interest-free house financing system

FAİZ OLMAMASI MEŞRUİYET İÇİN YETERLİ Mİ? TASARRUFA DAYALI FAİZSİZ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN EKONOMİK ANALİZİ

Öz

Konut sahipliği hemen her toplumda en önemli refah göstergelerinden biridir. Uzun süreli birikim gerektiren konut edinme süreci genellikle uzun vadeli banka kredileriyle karşılanır. Günümüzde faizli işlem yasağına ilişkin dini hassasiyetin yaygın olduğu Müslüman toplumlarda ise faize alternatif çeşitli araçlar geliştirilmiştir. Tasarrufa dayalı faizsiz konut finansman sistemi (FKFS) faizli işlemlere alternatif bu araçlardan biridir. FKFS Türkiye’de 1990’lı yıllarda başlayan, gittikçe yaygınlaşan ve 2021 yılında yasal çerçeveye kavuşturulan bir sistemdir. Bu çalışmada Türkiye’de faaliyet gösteren bu yeni tür işletmelerin önerdikleri modelin reel ekonomik getiri ve maliyetleri yönünden analizi ve alternatif sistemlerle karşılaştırılması yapılmıştır. Modelin, fon toplama ve kullandırmada belirsizlikleri artırıp, katılımcılara hiç faydası olmayan batık maliyet oluşturarak onları bu yolla sistem içinde kalmaya zorlayan; yüksek tutarda organizasyon ücretini zorunlu kılan; katılımcıların büyük kısmına faizli veya faizsiz alternatif fon temin yöntemlerinden daha fazla maliyet yükleyen; reel olarak eşdeğer olmayan parasal fonları kura yoluyla, bir nevi şansa bağlı servet transferine yol açan sonuçları dikkate alınmadan sadece faizle işlem yapıp yapmama gibi tek bir faktöre indirgenerek değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Faizsiz finansman
• Konut finansmanı
• Tasarrufa dayalı faizsiz konut finansmanı

Kaynakça

1. Ahmad, Z. (1978). The theory of ribā. Islamic Studies, 17(4), 171-185.
2. BDDK (2021). 01.07.2021 ve 9647 saylı BDDK Kararı. https://www.bddk.org.tr/Mevzuat/ DokumanGetir/1039. Erişim Tarihi: 26.02.2023.
3. BDDK (2023). https://www.bddk.org.tr/Kurulus/Liste/89, Erişim Tarihi:27.02.2023.
4. Beybur, M. & Çetinkaya, M. (2021). Tasarrufa dayalı faizsiz finans sistemine jak bankacılık ve karz-ı hasen sistemi önerisi. The Journal of Social Science, 5(9), 269-281.
5. Birevim (2023). https://www.birevim.com/merak-ettikleriniz/, Erişim Tarihi: 28.02.2023.
6. Birsin, M. & Ötegeçeli, H. (2019). Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi ve fikhî meşruiyeti üzerinde yapılan değerlendirmeler. Mesned İlahiyat Araştırmaları Dergisi, 10(1), 85-114.
7. Chapra, M. U. (2006). The nature of riba in Islam. Journal of Islamic Economics, Banking and Finance, 2(1), 7-25.
8. Çekin, Ö. (2018). Tasarrufa dayalı finansman sistemi ve İslami finans ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Üniversitesi.

9. DeLorenzo, Y. T. (2006). Introduction to understanding riba. In A. Thomas (Ed.), Interest in Islamic economics: Understanding riba (pp. 1-9). Routledge.
10. Durkin, T. A. (1993). An economic perspective on interest rate limitations. Georgia State University Law Review, 9(4).
11. Eminevim (2021a). https://www.eminevim.com/faizsiz-ev-alma-cozumleri, Erişim Tarihi: 31.01.2021.
12. Eminevim (2021b). https://www.eminevim.com/kisaltilmis-vadeli-cekilisli-sistem, Erişim Tarihi: 31.01.2021.
13. Eminevim (2023). https://www.eminevim.com/cekilisli-finansman-taksit-artisli, Erişim Tarihi: 31.01.2023.
14. Ergüven, M. & Kaya, F. (2016). Konut finansmaninda elbirliği sistemi: Müşterilerin elbirliği sistemi tercih nedenleri üzerine bir araştirma. Kastamonu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 13, 24-39.
15. Ergüven, M. (2021a). Tasarrufa dayalı finans sistemi. İstanbul: Beta Yayınları.
16. Ergüven, M. (2021b). Tasarrufa dayalı finans sistemi ve yapı tasarrufu sandığı sistemi. İstanbul: Beta Yayınları.
17. Eyerci, C. (2021). The causes and consequences of interest theory: Analyzing interest through conventional and islamic economics. Palgrave Macmillan.
18. Farooq, M. (2007). The riba-interest equivalence: Is there an ijma (consensus)? Transnational Dispute Management, 4(5).
19. Farooq, M. (2012). Interest, usury and its impact on the economy. Dialogue, 7(3), 265-276.
20. Homer, S. (1963). A history of interest rates. Rutgers University Press.
21. Katılımevim (2023). https://www.katilimevim.com.tr/merak-edilenler/, Erişim Tarihi 27.02.2023. Khan, M. A. (2013). What is wrong with islamic economics? Analysing the Present State and Future Agenda. Edward Elgar.
22. Koç, İ. & Çekin, Ö. (2017). Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi: İşleyiş, değerlendirme ve tasarım. İçinde H. M. Günay, Ş. Görmüş, İ. Koç, Ö. Çekin (ed.), Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi (ss. 9-39). İstanbul: Ensar Neşriyat.
23. Korkmaz, S. (2019). Hîle-i Şer’iyye bağlamında Türkiye’deki faizsiz konut finansman sistemi üzerine bir araştırma (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Üniversitesi.
24. Kumbasar, M. (2016). Ev sahibi olmak ve Eminevim örneği. Kafkas Üniversitesi İlahiyat Fakültesi Dergisi, 3(5), 155-166.
25. Kuran, T. (1995). Islamic economics and the Islamic subeconomy. Journal of Economic Perspectives, 9(4), 155-173.
26. Kurt, G. D. (2019). Gayrimenkul finansmanında katılım bankacılığının rolü: Elbirliği Modeli (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Marmara Üniversitesi.
27. KuveytTurk (2021). https://kuveytturk.com.tr, Erişim Tarihi: 03.02.2021.
28. KuveytTurk (2023). https://kuveytturk.com.tr, Erişim Tarihi: 31.01.2023.
29. Okur, M., Çatıkkaş, Ö. & Ersoy, M. (2018). Bir gölge bankacılık uygulaması olarak gayrimenkul finansmanında alternatif bir faizsiz finansman modeli: İpoteğe dayalı paylaşımlı faizsiz finansman modeli. İşletme Araştırmaları Dergisi, 10(4), 384-400.
30. RG (2021). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/03/20210307-10.htm 6361 de değişiklik yapan 7292 sayılı Kanun, 7 Mart 2021 tarih ve 31416 sayılı Resmi Gazete, Erişim Tarihi 27.02.2023.
31. RG (2023). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/04/20210407-20.htm Değişen 6361 sayılı Kanuna dayalı olarak Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik, 7 Nisan 2021 tarih ve 31447 sayılı Resmi Gazete, Erişim Tarihi: 27.02.2023.
32. Rougeau, V. D. (1996). Rediscovering usury: An argument for legal controls on credit card interest rates. University of Colorado Law Review, 67(1), 1-46.
33. Seçkiner, M. H. (2022). Konut finansmanı sistemlerine alternatif bir model olarak faizsiz yapı sisteminin temellendirilmesi. Hitit İlahiyat Dergisi 21(1), 133-176.
34. Tekerek, S. (2013). Konut finansmanında banka kredilerine alternatif modellerden “Elbirliği Sistemi” üzerinde bir çalışma (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Gazi Üniversitesi.
35. Tursun, A. (2022). Alternatif konut finansman sistemi olarak tasarrufa dayalı faizsiz finans sistemleri: Gölge bankacılık ve özün önceliği kavramları çerçevesinde sistemin değerlendirilmesi. Hacettepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 40(1), 164-183.
36. TÜİK (2021). https://tuikweb.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=37378, Erişim Tarihi:03.02.2021.
37. TÜİK (2021). İstatistiklerle aile 2021 haber bülteni. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=IstatistiklerleAile-2021-45632. Erişim Tarihi: 26.02.2023.
38. TÜİK (2023). https://tuikweb.tuik.gov.tr, Erişim Tarihi: 31.01.2023.
39. Visser, W. A. & McIntosh, A. (1998). A short review of the historical critique of usury. Accounting, Business & Financial History, 8(2), 175-189.
40. Yazıcı, M. (2019). Konutta alternatif finans yöntemi olarak tasarrufa dayalı faizsiz finans sistemi. Academic Review of Humanities and Social Sciences, 2(3), 224-235.