TÜRKİYE KONUT PİYASASININ AŞIRI DEĞERLEME DİNAMİKLERİ: SPEKÜLATİF DAVRANIŞLAR VE EKONOMİK TEMELLER

Yıl 2025, Cilt: 21 Sayı: 4, 1691 - 1716, 25.12.2025

Özgün Aksoy , Rahmi Yamak

https://doi.org/10.17130/ijmeb.1651041

Öz

Varlık fiyatlarının değerlemesinde ortaya çıkan anomaliler akademik ve ekonomi politik tartışmalarında uzun süredir önemli bir yer tutmaktadır. Söz konusu piyasa yanılgıları içerisinde varlık fiyat balonları ortaya çıkma kalıpları ve küresel düzeyde finansal istikrarsızlıklar ile ilişkileri bakımından ayrı bir önem taşımaktadır. Bu araştırmada 2010:Q1-2024:Q2 dönemi Türkiye geneli, İstanbul, Ankara ve İzmir illerinde konut piyasasındaki balon oluşumları Genelleştirilmiş ADF (GSADF) testleri ile tespit edilmiştir. Konut fiyat balonlarının tespiti amacıyla gerçekçi bir bakış açısı geliştirebilmek amacıyla konut fiyat endeksleri ve konut birim fiyatları üretici fiyat endeksi ile reel hale getirilmiş ve gelir ve kira geliri değişkenlerine oranlanmıştır. Balon oluşumlarına neden olan temel ekonomik ve spekülatif faktörler ise probit regresyonlar yardımıyla incelenmiştir. Balon dönemleri modellerde kullanılan konut fiyat göstergelerine ve nadiren de olsa il düzeyine göre değişmekle beraber genel olarak 2014-2017 ve 2021-2023 dönemlerinde 2 adet önemli fiyat balonu tespit edilmiştir. Tespit edilen fiyat balonları ile makro ekonomik faktörler arası ilişkilerde ise özellikle uzun dönem faiz oranlarının negatif etkileri ile enflasyon ve enflasyon beklentisinin pozitif etkileri öne çıkmaktadır.

Anahtar Kelimeler

Konut Fiyat Balonları , Konut Fiyat Endeksi , Fiyat Anomalileri , Spekülatif Balonlar , GSADF Sağ Yönlü Testi

OVERVALUATION DYNAMICS IN TURKEY'S HOUSING MARKET: SPECULATIVE BEHAVIORS AND ECONOMIC FUNDAMENTALS

Öz

Anomalies in asset pricing have long held significant importance in academic and political economy debates. Among these market misperceptions, asset price bubbles carry particular weight due to their emergence patterns and associations with global financial instabilities. This research detects housing market bubble formations in Turkey's national aggregate, Istanbul, Ankara, and Izmir provinces between 2010:Q1-2024:Q2 using Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller (GSADF) tests. To develop a realistic perspective for bubble detection, housing price indices and unit prices were deflated through the producer price index and normalized against income and rental income variables. Fundamental economic and speculative factors driving bubble formations were analyzed through probit regressions. While bubble periods show variation depending on housing price indicators and occasionally provincial levels, two significant price bubbles were generally identified: 2014-2017 and 2021-2023. The relationships between detected price bubbles and macroeconomic factors reveal particularly prominent negative effects from long-term interest rates and positive effects from inflation and inflation expectations.

Anahtar Kelimeler

Housing Price Bubbles , Housing Price Index , Price Anomalies , Speculative Bubbles , Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller (GSADF) Right-Tailed Test

Kaynakça

• Akkaya, M. (2024). Konut fiyat balonu ve konut fiyatını etkileyen faktörlerin analizi: Türkiye uygulaması. Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, 10(1), 33-45. https://doi.org/10.30855/gjeb.2024.10.1.003
• Akkuş, H. T. (2021). Housing price bubbles and factors affecting the formation of bubbles: The Turkish case. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (46), 271-292. https://doi.org/10.30794/pausbed.835374
• Bago, J. L., Rherrad, I., Akakpo, K., & Ouédraogo, E. (2022). An empirical investigation on bubbles contagion in Scandinavian real estate markets. Businesses, 2(1), 110-117. https://doi.org/10.3390/businesses2010007
• Bernanke, B. S. (2005). The global saving glut and the U.S. current account deficit. . At the Sandridge Lecture, Virginia Association of Economists, Board of Governors of the Federal Reserve System (U.S.), Missouri.
• Bernanke, B., & Gertler, M. (2000). Monetary policy and asset price volatility. National Breau of Economic Research. https://doi:10.3386/w7559
• Black, A., Fraser, P., & Hoesl, M. (2006). House prices, fundamentals and bubble. Journal of Business Finance & Accounting,33(9-10), 1535-1555. https://doi:10.1111/j.1468-5957.2006.00638.x
• Case, K. E., & Shiller, R. (2003). Is there a bubble in the housing market? Brooking Papers on Economic Activity, 68(2003-2), 299-362. https://doi:10.1353/eca.2004.0004
• Caspi, I. (2016). Testing for a housing bubble at the national and regional level: The case of Israel. Empir Economics, 51(2), 483-516. https://doi:10.1007/s00181-015-1007-y
• Cheridito, P., Nikeghbali, A., & Platen, E. (2009). Processes of class sigma, last passage times, and drawdowns. SIAM Journal on Financial Mathematics, 3(1), 280-303. https:/doi:10.1137/09077878x
• Clayton, J. (1996). Rational expectations, market fundamentals and housing price volatility. Real Estate Economics, 24(4), 441-470. https://doi:10.1111/1540-6229.00699
• Çadırcı, B. D., & Güner, B. (2022). TRA1 bölgesi konut piyasasında fiyat oluşumu balon mu? Elektronik Sosyal Bilimler Dergisi, 21(81), 291-307. https://doi:10.17755/esosder.931079
• Engsted, T., Hviid, S. J., & Pedersen, T. Q. (2016). Explosive bubbles in house prices? Evidence from the OECD countries. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money, 40(C), 14-25. https://doi:10.1016/j.intfin.2015.07.006
• Faroque, A., & Koren, S. A. (2018). Diagnosing housing bubbles across rich countries. International Journal of Economics and Finance, 10(4), 179-190. https://doi:10.5539/ijef.v10n4p179
• Garber, P. M. (1990). Famous first bubbles. The Journal of Economic Perspectives, 4(2), 35-54.
• García, E. M., & Grossman, V. (2018). Explosive dynamics in house prices? An exploration of financial market spillovers in housing markets around the world. Journal of International Money and Finance, Elsevier, 101(C). https://doi: 10.1016/j.jimonfin.2019.102103
• Gonzalez, J. E., Arbeláez, J. G., Garzón, J. H., & Rosero, A. P. (2018). When bubble meets bubble: Contagion in OECD countries. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 56(2), 546-566. https://doi:10.1007/s11146-017-9605-4
• Gorton, G. B. (2009). Slapped in the face by the invisible hand: Banking and the panic of 2007. SSRN Electronic Journal. https://doi:10.2139/ssrn.1401882
• Gökçe, A., & Güler, İ. (2020). Sağ-yönlü ADF sınamaları ile Ankara ilinde konut balonu araştırması. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 94-116.
• Gu, Z. (2023). A study on the measurement of real estate bubble based on GSADF: A case study of four super first-tier cities in China. Highlights in Business, Economics and Management, (5) s. 499-506. https://doi:10.54097/hbem.v5i.5136
• Güler, İ., & Gökçe, A. (2020). Yabancılara konut satışı ile konutbalonu ilişkisinin GSADF sınamaları ile araştırılması: Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya illeri örneği. Üçüncü Sektör Sosyal Ekonomi Dergisi, 55(2), 989-1007. https://doi:10.15659/3.sektor-sosyal-ekonomi.20.05.1353
• Hiebert, P., & Sydow, M. (2011). What drives returns to euro area housing? Evidence from a dynamic dividend–discount model. Journal of Urban Economics, 70(2), 88-98. https://doi:10.1016/j.jue.2011.03.001
• Iskenderoglu, Ö., & Akdag, S. (2019). Türkiye’de reel konut fiyatlarında balonların varlığı üzerine uygulamalı bir analiz. Business and Economics Research Journal, 7(1), 1085-1093. https://doi:10.20409/berj.2019.223
• Kartal, G. (2022). Konut piyasasında çoklu balon oluşumu: Türkiye geneli ve TR71 bölgesinden ampirik deliller. Ömer Halisdemir Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 15(2), 343-360. https://doi:10.25287/ohuiibf.1002825
• Kolcu, F., & Yamak, N. (2018). Gelir ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerindeki kısa ve uzun dönem etkileri. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 15(2), 142-152. https://doi:10.18092/ulikidince.439535
• Krugman, P. (2009). The return of depression economics and the crisis of 2008. Journal of Real Estate Literature, 17(2), 325-325
• Lewis, M. (2010). The big short; Inside the doomsday machine . New York & London: W. W. Norton.
• Lin, C. C., & Tsai, C. (2021). House prices, rental costs and mortgage interest rates. International Journal of Strategic Property Management, 25(5), 356-368. https://doi:10.3846/ijspm.2021.14966
• McCarthy, J., & Peach, R. (2005). Is there a bubble in the housing market now? SSRN Electronic Journal. https://doi:10.2139/ssrn.923867
• Osmond, D. (1956). The great crash, 1929 by John K. Galbraith. Case Western Reserve Law Review Case Western Reserve Law Review, 7(2), 209-212
• Pavlidis, E., Yusupova, A., Paya, I., Peel, D., MariınezGarcia, E., Mack, A., & Grossman, V. (2016). Episodes of exuberance in housing markets: in search of the smoking gun. Real Estate Finance and Economics, 53(4), 419-449. https://doi:10.1007/s11146-015-9531-2
• Peek, J. (2004). The Japanese banking crisis: It's not over until the fat lady sings. International Workshop on the Beginning of the New Growth Economic and Social Research Institute, 1-25
• Phillips, P. C. (2011). Dating the timeline of financial bubbles during the subprime crisis. Quantitative Economics, 2, 455-491. https://doi:10.3982/QE82
• Phillips, P. C., Shi, S., & Yu, J. (2015). Testing for multiple bubbles; Historical episodes of exuberance and collapse in the S&P 500. International Economic Review, 56(4), 1043-1078. https://doi:10.1111/iere.12132
• Phillips, P. C., Shi, S.-P., & Yu, J. (2012). Testing for multiple bubbles. Cowles Foundation Discussion Paper, 1843 Reinhart, C. M., & Rogoff, K. S. (2008). This time is different: A panoramic view of eight centuries of financial crises. Annals of Economics and Finance, Society for AEF, 15(2), 1065-1188. https://doi:10.3386/w13882
• Romansco, A. U. (1979). Review of manias, panics, and crashes: A history of financial crises. The American Historical Review, 84(2), 416-417. https://doi:10.2307/1855147
• Sarkar, S., & Tuomala, M. (2021). Asset bubbles in explaining top income shares. The Journal of Economic Inequality, 19(4), 707-726. https://doi:10.1007/s10888-021-09481-y
• Shiller, R. J. (2000). Irrational exuberance. American Journal of Economics and Sociology, 59(3), 537-540.
• Stijn Claessens, A. K., Laeven, L., & Valencia, F. (2014). Financial crises: Causes, consequences, and policy responses. SSRN Electronic Journal. https:// doi:10.2139/ssrn.2295199
• Vergili, G. (2023). Reel konut fiyatlarında balon analizi: Türkiye geneli, İstanbul, Ankara ve İzmir uygulaması. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 7(1), 44-66. https://doi:10.31200/makuubd.1243107