TAŞINMAZIN MAHKEME KARARIYLA KAZANILMASININ DAYANAĞI OLAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN MURİS MUVAZAASI AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, yapılan anlaşma gereğince, taraflardan birine veya her ikisine sözleşme konusu taşınmaz ile ilgili satım sözleşmesi yapma hakkını veren sözleşmedir. Sözleşmede yapılan anlaşmaya göre, hak sahibi olan kişi, satım sözleşmesinden doğan borcun yerine getirilmesini talep ettiğinde, diğer taraf satım sözleşmesini yaparak taşınmazın mülkiyetini devretmelidir. Eğer bu borç diğer tarafça iradi olarak yerine getirilmezse, hak sahibi olan kişi dava yoluna başvurabilir. Hak sahibi olan kişinin dava yoluna başvurmasındaki amaç, taşınmazın mülkiyetini elde etmek olsa da bazen bu amaç dışında başka amaçların da güdüldüğü görülmektedir. Burada sözü edilen farklı amaç ise taşınmazı devreden kişinin muris muvazaası iddiasından kurtulmak istemesidir. Çünkü muris muvazaasının tipik işleminde, mirasbırakan taşınmazını mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapu sicilinde satış gibi göstererek bağışlamaktadır. İşte mirasbırakan bazen, muris muvazaası ile karşılaşmamak adına, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getirmemekte ve taşınmazın mahkeme kararıyla hak sahibi adına tescilini sağlamaktadır. Bu bağlamda yapılan çalışmada öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi genel hatlarıyla izah edilmektedir. Akabinde muris muvazaası şartlarıyla beraber değerlendirilmektedir. Son olarak ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden mahkeme kararıyla tescil edilen taşınmazın muris muvazaası açısından değerlendirmesi yapılmaktadır.

A preliminary contract for the sale of real property is a contract which, pursuant to the agreement concluded, grants one or both parties the right to enter into a sales agreement concerning the immovable property that constitutes the subject matter of the contract. In accordance with the terms agreed upon in the contract, when the entitled party demands the performance of the obligation arising from the sales agreement, the other party is obliged to conclude the sales agreement and transfer the ownership of the immovable property. If such obligation is not voluntarily fulfilled by the other party, the entitled party may resort to legal action. Although the primary purpose of initiating legal proceedings by the entitled party is to obtain ownership of the immovable property, it is observed that, in certain cases, purposes other than this primary aim are pursued. The different purpose referred to herein is the intention of the transferor of the immovable property to avoid an allegation of decedent simulation. In the typical case of decedent simulation, the legator transfers the immovable property by disguising a donation as a sale in the land registry with the aim of depriving the heir of inheritance rights. Accordingly, to avoid claims of decedent simulation, the legator may deliberately refrain from fulfilling the obligations arising from the preliminary contract for the sale of real property and instead ensure that the immovable property is registered in the name of the entitled party by virtue of a court decision. Within this framework, the present study first explains the preliminary contract for the sale of real property in general terms. Subsequently, it evaluates the concept together with the conditions of decedent simulation. Finally, it examines the immovable property registered by court decision based on a preliminary contract for the sale of real property from the perspective of decedent simulation.