KİRA ARTIŞ BEDELİNDE TEMERRÜD NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ

Türk Borçlar Kanunu’nun getirdiği yeniliklerden biri de, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artışın, yenilenen kira dönemlerinde kanunda öngörülen yasal üst artış oranını aşmamak koşuluyla bağlayıcı olmasıdır. Kira sözleşmesinin yenilenmesi hâlinde kararlaştırılan artış oranı nedeniyle kira bedeli kendiliğinden artar. Kira artış bedeli, kira bedelinin fer’îsi olmayıp kira bedelinin belirli bir kısmını oluşturur. Bu nedenle ifa edilmeyen kira bedelleri bakımından kiraya verenin, kira bedeli ödenirken çekince belirtmesine gerek yoktur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde, muaccel hâle gelen kira bedeli veya yan giderlerin kira sözleşmesinin feshine sebep olabilmesinin koşulları ayrıca düzenlenmiştir. Her ne kadar kanunda, kiralananın kiracıya tesliminden sonra kira bedeli ve yan giderlerin muaccel olmasına rağmen ifa edilmemesi ön koşul olarak kabul edilmişse de, bunun yanında kiracıya yazılı bildirimde bulunulması, bildirimin belirli bir asgari süreyi içermesi ve bu süre içinde borcun ifa edilmemesi hâlinde sözleşmenin bildirim yoluyla feshedilebileceği de hükme bağlanmıştır. Mevcut düzenleme sayesinde kiracı, içinde bulunduğu temerrüd hâlinin sonuçlarını ve temerrüdün devam etmesi hâlinde bunun kira sözleşmesini nasıl etkileyeceğini öngörebilecek durumdadır. Bu nedenle, kiracının temerrüde düştüğü kira artış bedelinin parasal karşılığının düşük olması, sözleşmenin feshine sebebiyet verse dâhi, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilemez.

One of the key innovations introduced by the Turkish Code of Obligations is that a rent increase agreed upon in a lease agreement remains binding in subsequent renewal periods, provided that it does not exceed the statutory upper limit prescribed by law.Upon renewal of the lease, the rent is automatically adjusted in accordance with the agreed rate of increase.The rent increase amount does not constitute an ancillary obligation; rather, it forms an integral component of the rent itself. Accordingly, in cases of partial or non-payment of the rent, the lessor is not required to make any express reservation at the time of payment. Article 315 of the Turkish Code of Obligations specifically regulates the conditions under which the non-payment of rent or ancillary expenses that have become due may lead to the termination of the lease agreement. Pursuant to this provision, although the failure to perform obligations after the rent or ancillary expenses have become due following the delivery of the leased property constitutes a prerequisite, such non-performance alone is not sufficient to justify termination. In addition, the lessor must serve a written notice to the lessee, grant the minimum statutory period prescribed by law within such notice, and the debt must remain unpaid within this period.This regulation aims to ensure that the lessee is able to foresee the legal consequences of being in default and to understand how the continuation of such default may affect the lease agreement. Accordingly, the lessee is afforded the opportunity to prevent termination by performing the obligation within the granted period.