EFFECTS AND CONSEQUENCES OF ANNOTATION OF THE LEASE CONTRACT

Yıl 2019, Cilt: 10 Sayı: 1, 133 - 143, 30.06.2019

Meliha Sermin Paksoy

https://doi.org/10.21492/inuhfd.539339

Öz

According to
Art.312 of Turkish Code of Obligations, parties to a lease may agree to have it
annotated in the land register. After articles 310 and 311 of Turkish Code of
Obligations, regulating mandatory legal assignment of the lease contract, came
into effect in 2012, this annotation lost its significance.  In spite of this development, it is claimed
that this annotation has still some value. According to some writers and
expressionary statement of the code, this annotation will eliminate termination
right of the owner due to own needs, recontruction or redevelopment based on
Art.350 and termination right of the new owner due to own need based on
Art.351. Actually, annotation enables the tenant to claim his existing
contractual rights against anyone who obtains ownership or any other real right
affecting his usage after the annotation. That is why it is logical to claim
that annotation eliminates the termination right of the new owner due to own
need because this right did not exist in the registered lease agreement.
Contrary to this,  annotation should not remove the termination right
of the first lessor who asked for the annotation because according to Art.
1009, annotation does not change the contractual rights and obligations among
the existing parties of a contract. Accordingly, new owner may enjoy the same
contractual rights even if the relevant contract has been annotated since the
contract is assigned to him in accordance with Art.310. 

Anahtar Kelimeler

annotation, lease contract, effects of annotation, right of termination of the new owner

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

Öz

Kira sözleşmesinin şerhi, TBK 312’de
düzenlenmiştir. TBK 310 ve 311’de kira sözleşmesinin kanuni devri
düzenlendikten sonra bu şerhin önemi büyük ölçüde azalmıştır. Azalan önemine
rağmen kira sözleşmesinin şerhinin, malikin TBK 350’ye, yeni malikin TBK 351’e
dayanarak kira sözleşmesini sona erdirme imkânını ortadan kaldıracağı için
halen anlam taşıdığı ifade edilmektedir. TMK 1009 çerçevesinde kira
sözleşmesinin şerhi, şerh edilen sözleşmenin kiracı tarafından taşınmazda
sonradan hak sahibi olan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Bu
nedenle şerhi görerek taşınmazı iktisap etmiş yeni malikin TBK 351’e
dayanamayacağını savunmak yerindedir. Çünkü TBK 351, önceki malikin sahip olmadığı,
şerh edilen sözleşmede yer almayan, kiracının tabi olduğu sözleşme şartlarını
değiştiren yeni bir fesih imkânıdır. Fakat şerh, kira sözleşmesini şerh ettiren
malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin tabi olduğu şartları değiştirmeyeceği
için kira sözleşmesi şerh edildiğinde hâlihazırdaki malikin TBK 350’ye
dayanamayacağının ileri sürülmesi makul değildir. Kira sözleşmesini şerh
ettiren malik gibi TBK 310 ve 311 çerçevesinde kira sözleşmesini kanunen
devralan kişiler de önceki malikin devredilen sözleşme çerçevesinde sahip
olduğu haklardan istifade edebilirler. 

Anahtar Kelimeler

Kira sözleşmesinin şerhi, nispi hakların şerhinin etkisi, malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar nedeni ile fesih hakkı, yeni malikin gereksinimi

Kaynakça

• ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi, 3. Bası, Beta, İstanbul 2016.
• AKİPEK, Jale / AKINTÜRK, Turgut: Eşya Hukuku, 1. Bası, Beta, İstanbul 2009.
• ALTINOK ORMANCI, Pınar: “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: ‘Satım Kirayı Bozmaz’ İlkesinin Sonuçları”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Yıl:12, Sayı: 24, Güz 2013/2.
• ARAL, Fahrettin / AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Bası, Yetkin, Ankara 2018.
• AYBAY, Aydın / HATEMİ, Hüseyin: Eşya Hukuku, 3. Bası, Vedat, İstanbul 2012.
• DEILLON-SCHEGG, Bettina: Sachenrecht, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht Art. 641-977 ZGB, Hrsg. Peter Breitschmid/ Alexandra Jungo, 3. Aufl., Schulthess, Zürich 2016.
• EREL, Şafak: Eşyaya Bağlı Borç, 1. Bası, Ankara Üniversitesi Basımevi, Ankara 1982.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Bası, Yetkin, Ankara, 2017.
• ERTAŞ, Şeref: Eşya Hukuku, 13. Bası, Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, İzmir 2017.
• FELLMANN, Walter: “Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken”, AJP, 1994, s.539-547.
• GÜMÜŞ, Alper: Türk Medeni Kanunu’nun Getirdiği Yeni Şerhler, 2. Bası, Vedat, İstanbul 2007.
• GÜMÜŞ, Alper: “Yeni” 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK 299-356), 1. Bası, Vedat, İstanbul 2011 (Anılış: Kira Sözleşmesi).
• GÜMÜŞ, Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I, 3.Bası, Vedat, İstanbul 2013 (Anılış: Borçlar Özel).
• GÜVEN, Kudret / ESENER, Turhan: Eşya Hukuku, 6. Bası, Yetkin, Ankara 2015.
• HAMAMCIOĞLU, Gülşah Vardar / AYDIN, Gülşah Sinem: Eşya Hukuku Pratik Çalışmaları, 2.Bası, XII Levha, İstanbul 2017.
• HIGI, Peter: ZK- Zürcher Kommentar Band/Nr. V/2b: Die Miete, Erste Lieferung, Art. 253-265 OR Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Kommentar zur 1. und 2. Abteilung (Art. 1-529 OR), 3. Aufl., Schulthes, Basel 1994.
• HÜRLIMANN-KAUP, Bettina: Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Schulthess, Basel 2008.
• İNCEOĞLU, Murat: Kira Hukuku, 1.Bası, XII Levha, İstanbul 2014.
• KRAMER, Ernst A./ SCHMIDLIN, Bruno: BK- Berner Kommentar Allgemeine Einleitung in das Schweizerische Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR, Allg. Einl. Art.1-18 OR, Staempfli, Zürich 1986.
• LIVER, Peter: ZK- Zürcher Kommentar: Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbucg, Das Sachenrecht, Die Dienstbarkeiten und Grundlasten (Art.730-792), Schulthess, Zürich 1980.
• MÜHLEMATTER, Adrian / Stefan STUCKI, Stefan: Grundbuchrecht für die Praxis, Orell Füssli Verlag AG, 2017.
• NOMER, Haluk Nami / ERGÜNE, Mehmet Serkan: Eşya Hukuku, 6.Bası, XII Levha, İstanbul 2019.
• OĞUZMAN, Kemal/ SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEİR, Saibe: Eşya Hukuku, 21. Bası, Filiz, İstanbul 2018.
• ÖKTEM ÇEVİK, Seda: Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, 1. Bası, XII Levha, İstanbul 2016.
• ÖKTEM ÇEVİK, Seda: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, 1.Bası, Vedat, İstanbul 2017 (Anılış: Şerh).
• ÖZEN, Burak: “Kira Sözleşmesinin Devri”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y.2013, C.9, S.103-104; s. 89-107.
• ÖZEN, Burak: “Kira Sözleşmesinin Devri”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi- Hukuk Araştırmaları Dergisi, C.16, S.1-2, s.137-179 (Anılış: Devir Marmara).
• PERMANN, Richard: OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch) Mietrecht Kommentar Mit einschlägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, Orell Füssli Verlag, Zürich 2007.
• PFAMMATTER, Aron: OFK- Orell Füssli Kommentar: ZGB Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3. Aufl., Orell Füssli Verlag, Zürich 2016.
• RONCORONİ, Giacomo: “Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag”, mp, 2005, s.195-231.
• SCHMID, Jürg: BSK- Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I. Art. 1-456 ZGB, Hrsg. Heinrich Honsell/ Nedim Peter/ Thomas Geiser, Helbing Lichtenhahn, Basel 2014.
• SİRMEN, Lale: Eşya Hukuku, 6. Bası, Yetkin, Ankara 2018.
• SUNGURBEY, İsmet: Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, Sermet Matbaası, İstanbul 1963.
• SVIT Kommentar: Das schweizerische Mietrecht Kommentar, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – Schulthess, Zürich- Basel- Genf 2008.
• TEKİNAY, Selahattin Sulhi /AKMAN, Sermet / BURCUOĞLU, Haluk / ALTOP, Atilla: Eşya Hukuku, C.1, 5. Bası, Filiz, İstanbul 1989.
• THANEI, Anita: “Die Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf”, mp, 2015, s.229-242.
• WEBER, Roger: BSK-Basler Kommentar Art. 1-529 OR. Obligationenrecht I, Hrsg. Heinrich Honsell / Nedim Peter Vogt / Wolfgang Wiegand, Helbing Lichtenhahn, Basel 2015.
• YAVUZ, Cevdet / Burak ÖZEN, Burak / ACAR, Faruk: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Bası, Beta, İstanbul 2014.
• ZUCKER, Armin / EİCHENBERGER, Christian: “Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch - Ausgewählte praktische Fragen”, AJP, 2010, s.834-844.