Konut Alımında Yaşam Kalitesi Faktörü: Fiyatlar Üzerinden Bir Değerlendirme

In the study, besides revealing the determinants of housing prices, “Hedonic Pricing Model (HPM)” has been estimated to determine the place and importance of life quality factor in housing purchase based on prices which occurred in the housing market in Turkey. The basis of the Hedonic Pricing Theory, on which HPM is based, is the "utility theory" and “revealed preferences”. Utility refers to the level of satisfaction the consumer receives from the goods and services consumed. Revealed preferences mean that at a certain level of income - price, one chooses one of the various bundles of goods that can be bought and so he has revealed his preference. In the hedonic pricing of the houses, the real estate market is used as a proxy market and the preferences are explained indirectly. Here, heterogeneous dwellings are a function of different properties that determine themselves.
There are several methods used in HPM estimation. In this study, “Quantile Regression and Median Regression” models were estimated to obtain parameter estimates resistant to misspecification due to the heteroskedasticity problem related to outliers in the data set and to see the change of factors affecting the housing prices in different segments.
2995 cross-sectional data collected from 26 statistical sub-regions created by TurkStat, taking into account the basic factors such as population, geography, regional development plans, basic statistical indicators and socio-economic development rankings of provinces were used in model estimation. While collecting the sample, “Stratified Sampling Technique” was used and 26 statistical sub-regions defined by TURKSTAT were evaluated as layers Although variables such as number of rooms, number of bathrooms, elevator, car park are significant in all segments, it has been determined that the most effective determinant in housing purchase is “non-residential life quality” as the median housing price is exceeded.

Çalışmada, konut fiyatlarının belirleyicilerini ortaya koymanın yanı sıra, Türkiye’de konut piyasasında gerçekleşen fiyatlar üzerinden yaşam kalitesi faktörünün konut alımındaki yerini ve önemini tespit etmek için “Hedonik Fiyatlandırma Modeli” tahmin edilmiştir. Hedonik Fiyatlandırma Modeli’nin dayandığı hedonik fiyatlandırma teorisinin temeli, “fayda teorisi”ne ve “açıklanmış tercihler”e dayanmaktadır. Fayda, tüketicinin tükettiği mallardan ve hizmetlerden elde ettiği tatmin düzeyini ifade etmektedir. Açıklanmış tercihler ise, belli bir gelir - fiyat düzeyinde, kişinin satın alabileceği çeşitli mal demetlerinden birini tercih etmesini ve bu şekilde tercihini açıklamış olmasını ifade eder. Konutların hedonik fiyatlamasında, emlak piyasası vekil piyasa olarak kullanılmakta ve tercihler dolaylı olarak açıklanmaktadır. Burada, heterojen mal olan konutlar, kendilerini belirleyen farklı özelliklerin bir fonksiyonu olmaktadır.
Hedonik Fiyatlandırma Modeli tahmininde kullanılan çeşitli yöntemler mevcuttur. Bu çalışmada, veri setindeki aykırı değerler sebebiyle söz konusu değişen varyans problemine bağlı yanlış belirlenmeye dirençli parametre tahminleri elde etmek ve konut fiyatları üzerinde etkili faktörlerin farklı segmentlerdeki değişimini görmek amaçlı “Kantil Regresyon ve Medyan Regresyon” modelleri tahmin edilmiştir. Böylelikle, Türkiye konut piyasasında mevcut, farklı segmentteki konutların bütününe bakılmış olunmaktadır
Model tahmininde, nüfus, coğrafya, bölgesel kalkınma planları, temel istatistiki göstergeler ve illerin sosyo - ekonomik gelişmişlik sıralaması gibi temel faktörler dikkate alınarak TÜİK tarafından oluşturulan 26 istatistiki alt bölgeden toplanan 2995 adet yatay kesit verisi kullanılmıştır. Örneklem toplanırken “Tabakalı Örnekleme Tekniği”nden yararlanılmıştır. 26 istatistiki alt bölge tabaka olarak değerlendirilmiş ve “Hedonik Fiyatlandırma Modeli” tahmin edilmiştir. Tüm segmentlerde, oda sayısı, banyo sayısı, asansör, otopark gibi değişkenler anlamlı olmakla birlikte medyan konut fiyatının üzerine çıkıldıkça konut alımındaki en etkili belirleyicinin “konut dışı yaşam kalitesi” olduğu tespit edilmiştir.