Geographic Information System Supported Valuation Map Production: The Example of Yalova

Öz

Cities are like living organisms. They develop according to the needs of people, they change function with the change of needs.They are worn out over time or by compelling effects such as natural disasters and need renewal.It is known that many social phenomena that people live in over time cause changes in cities. The world population is increasing rapidly, the increasing population mainly desires to live in cities due to the attractive opportunities offered by cities. All these necessitate the opening of new residential areas for development, as well as bringing the urban areas, which have become inadequate or unhealthy over time, to the agenda again. Because the land is limited and not every piece of land is suitable for settlement. In the most general terms, it is possible to define urban transformation as arranging the places that are unplanned, have insufficient infrastructure, are against zoning and are at risk of disaster, in accordance with the data of the new zoning plan. It is important to determine the values of the parcels that will enter into urban transformation correctly in order not to lose economy and time in the process. In this study, an area in Yalova province Bağlarbaşı district urban transformation application area was chosen as the application area. Numerical and non-numerical data were obtained from public institutions such as the Municipality and Cadastre Directorate. Attribute data that will affect the spatial and non-spatial valuation have been obtained by conducting an on-site examination of the area. Geographic Information System (GIS) technologies were used in the production of value maps. In the urban transformation application area of Yalova province Bağlarbaşı district, which was chosen as the study area, valuation maps were created by evaluating more than one attribute information. In order to produce a result valuation map over the total values, the distances of the cadastral parcels in the study area to the shore, the distance to the school and the values calculated over the area and square meters were normalized between 0 and 1 by applying the normalization method.

Anahtar Kelimeler

• Urban Transformation
• Geographic Information Systems (GIS)
• Real Estate Valuation
• Value Map
• ArcGIS

Coğrafi Bilgi Sistemi Destekli Değerleme Haritası Üretimi: Yalova Örneği

Öz

Kentler yaşayan canlı organizmalara benzetilebilir. İnsanların ihtiyaçları doğrultusunda gelişirler, ihtiyaçların değişmesi ile fonksiyon değiştirler. Zamanla ya da doğal afetler gibi zorlayıcı etkiler ile yıpranırlar ve yenilenmeye ihtiyaç duyarlar. İnsanların zaman içinde yaşadıkları pek çok sosyal olgunun da kentlerde değişime neden olduğu bilinmektedir. Dünya nüfusu hızla artmaktadır, artan nüfus ağırlıklı olarak şehirlerin sunduğu cazip imkanlardan dolayı kentlerde yaşama arzusundadır. Tüm bunlar yeni yerleşim alanlarının imara açılmasını gerektirdiği gibi, zamanla yetersiz ya da sağlıksız hale gelen kent içi alanların da yeniden kente kazandırılmasını gündeme getirmektedir. Zira arazi sınırlıdır ve her arazi parçası yerleşime uygun değildir. Kentsel dönüşümü en genel ifadeyle çarpık yapılaşmış, yetersiz altyapıya sahip, imara aykırı ve afet riski altındaki yerlerin yeni imar planı verilerine uygun olarak düzenlenmesi şeklinde tanımlamak mümkündür. Kentsel dönüşüme girecek parsellerin değerlerinin doğru olarak belirlenmesi süreç içerisinde ekonomi ve zaman kaybı yaşanmaması için önemlidir. Bu çalışmada Yalova ili Bağlarbaşı Mahallesi kentsel dönüşüm uygulama sahasındaki bir alan uygulama alanı olarak seçilmiştir. Belediye ve Kadastro Müdürlüğü gibi kamu kurumlarından alana ait sayısal veriler ile sayısal olmayan veriler temin edilmiştir. Alanın yerinde incelemesi yapılarak konumsal ve konumsal olmayan değerlemeyi etkileyecek öznitelik verilerine ulaşılmıştır. Değer haritalarının üretiminde Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) teknolojileri kullanılmıştır. Çalışma alanı olarak seçilen Yalova ili Bağlarbaşı Mahallesi kentsel dönüşüm uygulama sahasında birden fazla öznitelik bilgileri değerlendirilerek ayrı ayrı değer haritaları oluşturulmuştur. Toplam değerler üzerinden sonuç değer haritası üretmek amacıyla çalışma alanında yer alan kadastro parsellerinin kıyıya uzaklıkları, okula uzaklıkları ile alan ve metrekare üzerinden hesaplanmış olan değerleri normalizasyon metodu uygulanarak veri seti değerleri 0 ile 1 arasında normalize edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Kentsel Dönüşüm
• Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS)
• Taşınmaz Değerlemesi
• Değer Haritası
• ArcGIS

Kaynakça

1. Akipek Öcal Ş., İhtiyaroğlu U., (2020). Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının İncelenmesi, Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 13(2), ss. 477-495.
2. Alas B.,(2018). Kentsel Dönüşüm Projelerinde Katılım Değerinin Bulunma Sürecinin İstatistiksel Yöntemler Kullanılarak Kısaltılması, Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen Ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 18(2), ss. 581-591.
3. Aliefendioğlu Y., Tanrıvermiş H., (2015). Kentsel Dönüşüm Sürecinde Taşınmaz ve Proje Değerleme İşlemleri Ve Sorunlarının Analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi Örneği Çerçevesinde Değerlendirme, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, Cilt: 8 Sayı: 39, Ağustos.
4. Ataöv A., Osmay S., (2007). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Yöntemsel Bir Yaklaşım, METU JFA 2007/2, ss. 57-82.
5. Bozkurt B., (2021). Mekansal ve Sosyoekonomik Parametrelerin Çocuk Suçluluğu İle İlişkisinin CBS İle Araştırılması, İstanbul Teknik Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Bilişim Uygulamaları Anabilim Dalı, Coğrafi Bilgi Teknolojileri Programı.
6. Candaş E., (2012). Taşınmaz Değerlemesi İçin Mevzuat Altyapısının Modellenmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
7. Çağatay U., (2009). Avrupa Birliği ve E-Devlet Öncelikleri Açısından CBS Tabanlı Değerleme Haritalarının Üretimi, Aksaray Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, Cilt: 1 Sayı: 1, ss. 15 -28.
8. Çağatay U., (2012). Kentsel Taşınmaz Değer Haritaları ve Uygulama Alanları Üzerine Bir Değerlendirme, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 1 (1), ss. 25-41.

9. Daşkıran F., (2016). Kentsel Dönüşüm Sürecinde Deprem Riski Altında Gayrimenkul Değerlemesi: Denizli Örneği, Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İktisat Anabilim Dalı, Muğla.
10. Doğan M., (2018). Türkiye’de Kentsel Dönüşüm ve Sosyo-Ekonomik Yapı Üzerindeki Etkiler, Türk ve İslam Dünyası Sosyal Araştırmalar Dergisi, Sayı: 18, Eylül, ss. 1-8.
11. Doğan M., Bostan H., (2019). Kentsel Dönüşümün Nüfusun Sosyo-Ekonomik Yapısı Üzerindeki Etkileri: Ankara Yenimahalle Örneği, Uluslararası Yönetim Akademisi Dergisi, 2(1), ss. 64-89.
12. Döner S., (2010). CBS Destekli Taşınmaz Mal Değer Haritalarının Oluşturulması, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı.
13. Genç F. N., (2014). Gecekonduyla Mücadeleden Kentsel Dönüşüme Türkiye’de Kentleşme Politikaları, Adnan Menderes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Cilt. 1, Sayı. 1, ss. 15-30.
14. Görün M., Kara M., (2010). Kentsel Dönüşüm ve Sosyal Girişimcilik Bağlamında Türkiye’de Kentsel Yaşam Kalitesinin Artırılması, Yönetim Bilimleri Dergisi, ss. 8-2.
15. Gökce D., Salalı V., (2014). Kentsel Dönüşümde “Eşdeğerlik” İlkesinin Önemi, Süleyman Demirel Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 18 (1), ss. 55-65.
16. Onur D., (2018). Kentsel Dönüşüm ve Tarihi Alan Koruma Yönetimi, Trakya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Yönetimi Ana Bilim Dalı Doktora Tezi, Edirne, Türkiye.
17. Ökmen E., (2023). Değerleme Haritalarının CBS Destekli Üretilmesi: Yalova Örneği, Yüksek Lisans Tezi Gebze Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Harita Mühendisliği Anabilim Dalı Jeodezi ve Coğrafi Bilgi Teknolojileri Programı, Kocaeli, Türkiye.
18. Özcan T., (2019). Analitik Hiyerarşi Yöntemi (AHP) Kullanılarak Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) Destekli Taşınmaz Değer Haritası Üretimi, Yüksek Lisans Tezi, T.C. Necmettin Erbakan Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya, Türkiye.
19. Özçatal H. M., (2016). Kentsel Dönüşüm Alanı Belirlemede CBS Tekniklerinin Kullanımı: Bozüyük Kent Merkezi Örneklemi, Eskişehir Anadolu Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Uzaktan Algılama ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Anabilim Dalı.
20. Özden P. P., (2006). Türkiye'de Kentsel Dönüşümün Uygulanabilirliği Üzerine Düşünceler, İ.Ü. Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 215-233, İstanbul.
21. Satılmışoğlu Ö., Yılmaz B., Kurt M., (2022). Kentsel Alanda Değerleme Haritalarına Yönelik Model Geliştirme, Anadolu Orman Araştırmaları Dergisi 8(1) 37-42.
22. Tanrıvermiş H., (2023). GGY 402 Gayrimenkul ve Varlık Değerleme II, Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü, https://acikders.ankara.edu.tr/course/view.php?id=7216. Erişim Tarihi: 19 Temmuz 2023.
23. T.C. Resmi Gazete, (2005). Belediye Kanunu, RG Sayı:25874, 13-07-2005.
24. T.C. Resmi Gazete, (2012). Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG Sayı:28309, 31-05-2012.
25. Tekeli İ., (2011). Kent, Kentli Haklar, Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm Yazıları, İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
26. Tunca E., Üstüntaş T., (2019). Gayrimenkul Değerleme Modelinin Oluşturulmasında Çok Kriterli Karar Verme Yöntemlerinin Kullanılması, TMMOB 6. Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi, 23-25 Ekim, Ankara.
27. Türk Ş. Ş., Ocakçı M., Terzi F., (2020). Kentsel Dönüşüm Sürecine Planlama İlke ve Kriterlerinin Eklemlenmesi, Dinçer, İ., Enlil, Z. (Der). Kent ve Planlama, Yem Yayınları, İstanbul.
28. Ülger N.E., Ülger C., (2009). Değerleme Esaslı İmar Uygulama Yöntemine İlişkin Bir Model, 4. Ulusal Mühendislik Ölçmeleri Sempozyumu, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon.
29. Web 1, (2022). https://cbs.yalova.bel.tr/GiSoftGis/#/cityguidepublic, Erişim Tarihi: 25 Ekim 2022.
30. Yomralıoğlu T., (1997). Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı, JEFOD-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon, 153-169.
31. Yomralıoğlu T., (2000). Bilgi Sistemlerine Genel Bakış ve Coğrafi Bilgi Sistemleri.