Türkiye’de Yabancıların Mülk Edinimi: Yalova Konut Sektörü Örneği

Öz

Bu makale, küreselleşmenin sonuçlarından biri olan sermayenin akışkanlaşması ve beraberinde sermaye sahiplerinin bir mekâna bağlı kalmaksızın faaliyetlerini sürdürebilmelerinin sonuçlarından biri olan yabancı yatırımcıların farklı motivasyonlara göre bir başka ülkede konut sahibi olmalarının mekânsal etkilerini araştırmaktadır. Küresel sisteme entegre olabilen kentlerin yabancı yatırımcıları çekme ihtimalleri daha büyük olmakla birlikte başka şehirlerin de bu yatırımcıların ilgi alanına girmeleri ve bunun neticesinde konut piyasasını şekillendirmeleri mümkündür. Bu çalışmada, tam da böyle bir kent olan Yalova üzerinden yabancı yatırımcıların kentsel mekândaki etkilerine ilişkin bir tartışma yürütülmektedir. Çalışma, 2014-2022 yılları arasındaki bir dizi nicel veriyi kullanarak, yabancıların mülk edinmelerinin ardındaki motivasyonları ve bunların yerel konut piyasaları üzerindeki etkilerini incelemektedir. Yabancılara yapılan konut satışlarının Türkiye kentsel gündeminin önemli maddelerinden biri haline gelmesi ile Türkiye kentleşmesinde finansallaşma tartışmalarının öne çıkması birer tesadüf değildir. Bu iki süreç bir bütünün parçası olarak yaşanmaktadır. Türkiye Cumhuriyeti’nin 100. yılında konut politikalarında öne çıkan bu başlıkların analizi ve sonrasında doğru politika önerileriyle Türkiye’nin geleceğine dair daha sağlıklı bir yapılı çevreye kavuşmak mümkün olabilir. Bu araştırma, Yalova'nın yabancılara satılan mülk sayısı bakımından 11.590 adet ile Türkiye'deki şehirlerin arasında beşinci sırada yer aldığını ortaya koymaktadır. Yalova'daki toplam konut stokunun %6,77'sinin yabancılara ait olması dikkat çekicidir; bu oran, Türkiye'de yabancıların gayrimenkul yatırımı yaptığı ilk 10 şehir arasındaki en yüksek orandır. Bu makalede, yabancı yatırımcıların getireceği finansal kazancın, yerelde yaşayan düşük ve orta gelirli kişilere uygun fiyatlı, kaliteli konut alabilmeleri için destek olarak kullanılması önerilmektedir. Bu sayede, yabancı yatırımcıların konut fiyatlarını yükseltme etkisi bir dereceye kadar azaltılabilecektir.

Anahtar Kelimeler

• Konut Politikaları
• Yabancı Konut Sahipliği
• Gayrimenkul Edinimi
• Yalova
• Göç

Foreigners’ Property Acquisition in Türkiye: The Case of Yalova Housing Market

Öz

This article investigates the spatial impacts of foreign investors owning a house in another country according to different motivations, which is one of the consequences of globalization, the fluidity of capital and the ability of capital owners to carry out their activities without being tied to a location. While cities that can integrate into the global system are more likely to attract foreign investors, it is also possible for other cities to be on the radar of these investors and shape the housing market as a result. This study discusses the effects of foreign investors on urban spaces, using Yalova as a case study—a city that has attracted significant foreign investment. Using a set of quantitative data from 2014 to 2022, this research examines the motivations behind foreign property acquisitions and their impact on local housing markets. The rise in housing sales to foreigners aligns with the growing focus on financialization in Türkiye's urban development discussions. These two processes are experienced as part of a whole. As Turkey celebrates its 100th anniversary, there is an opportunity to create a healthier built environment for the future by analyzing these key issues in housing policies and making informed policy recommendations. The article reveals that Yalova ranks fifth among Turkish cities, with 11,590 properties sold to foreigners. It is noteworthy that 6.77% of the total housing stock in Yalova is owned by foreigners, the highest rate among the top 10 cities in Turkey where foreigners invest in real estate. This paper suggests using financial gains from foreign investors to help low- and middle-income locals buy affordable, quality housing. This approach could mitigate the impact of foreign investors on rising housing prices to some extent.

Anahtar Kelimeler

• Housing Policies
• Foreign Home Ownership
• Real Estate Acquisition
• Yalova
• Migration

Kaynakça

1. Akçay, Ü. (2009). Para, banka, devlet: Merkez bankası bağımsızlaşmasının ekonomi politiği. N. Akyıldız (Ed.), 18. Yüzyıldan 21. Yüzyıla kamu yönetiminde reform (s. 251-264). TODAİE Yayınları.
2. Ampudia de Haro, F., ve Gaspar, S. (2019). Buying citizenship? Chinese golden visa migrants in Portugal. International Migration, 58(3), 58–72. https://doi.org/10.1111/imig.12621
3. Anadolu Ajansı (2020, 29 Şubat). Yalova, yabancıya en çok konut satılan beşinci il oldu. Anadolu Ajansı https://www.aa.com.tr/tr/sirkethaberleri/gayrimenkul/yalova-yabanciya-en-cok-konut-satilan-besinci-il-oldu-/655997
4. Aslan, A. S. (2021). Financialization of housing and mortgage debt repayment strategies of households in Turkey. METU Journal of the Faculty of Architecture, 38(2). http://dx.doi.org/10.4305/metu.jfa.2021.2.1
5. Avcı, M., Avcı, U., ve Şahin, F. (2008). Sosyal ve ekonomik yönüyle Fethiye’ye yabancı göçü. Muğla: Fethiye Sanayi ve Ticaret Odası. https://www.ftso.org.tr/assets/upload/dosyalar/sosyal-ve-ekonomik-yonuyle-fethiyeye-uluslararasi-yabanci-gocu.pdf
6. Badarinza, C., ve Ramadorai, T. (2018). Home away from home? Foreign demand and London house prices. Journal of Financial Economics, 130(3), 532–555. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.07.010
7. Bakırcı, S. (2007). Yabancıların ikinci konut talebinin fiziksel çevreye etkisi: Dalyan örneği [Yayımlanmamış yüksek lisans tezi]. Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara.
8. Balaban, O. (2011). İnşaat sektörü neyin lokomotifi. Birikim, 270, 19-26.

9. Bostan, H. (2021). Yalova ilinin demografik analizi: Sosyo-ekonomik ve mekânsal gelişim [Doktora tezi, İstanbul Üniversitesi]. http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET002992.pdf
10. Buğra, A. (2000). Piyasa oluşturmanın piyasa dışı mekânizmaları: Türkiye’de dayanıklı tüketim malları sektörünün gelişimi. A. Buğra (Ed.), Devlet-piyasa karşıtlığının ötesinde (s. 63-96). İletişim Yayınları.
11. Chao, C.-C., ve Yu, E. S. H. (2015). Housing markets with foreign buyers. Journal of Real Estate Finance and Economics, 50, 207–218. https://doi.org/10.1007/s11146-014-9454-3
12. Chinco, A., ve Mayer, C. (2015). Misinformed speculators and mispricing in the housing market. The Review of Financial Studies, 29(2), 486–522. https://doi.org/10.1093/rfs/hhv061
13. Eliküçük, S., & Polat, Z. A. (2021). Identifying key factors affecting foreigners' choice on real estate acquisition: The case of İzmir City, Turkey. Land Use Policy, 107, https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105512
14. Erdoğanaras,F., Tamer,N.G., Güzey,Ö., ve Yüksel,Ü.(2010). Emlak Piyasası Aktörleri Üzerinden Yabancı Gerçek Kişilerin Mülk Edinimi Sürecinin Tartışılması. Memleket Yerel Yönetim Dergisi, 6(61), 26-38.
15. Giannoni, S., Beaumais, O., Tafani, C., 2017. Foreign buyers, price dispersion and local buyers eviction in bargaining markets, working Papers 005. Laboratoire Lieux, Identit´es, eSpaces et Activit´es (LISA). https://umrlisa.univ-corse.fr/RePEc/lia/pdf/WorkingPaper05.pdf
16. Gökler, L. A. (2021). Foreign demand and high-rise luxury housing projects in two Turkish cities: Ankara and Trabzon. Land Use Policy, 103, https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105318
17. Gündüz, L., Genç, I. H., Aysan, A. F.(2022).Buying citizenship: A boon to district-level house prices in Istanbul. Housing Policy Debate, 32(4-5), 697–712. https://doi.org/10.1080/10511482.2021.2013283
18. Gündoğdu, İ., Gough, J.(2008).Class-cleansing in İstanbul’s world-city project. L. Porter ve K. Shaw (Eds.), Whose urban renaissance? An international comparison of urban regeneration strategies (s. 16–24). Routledge.
19. Karakaya, E., Turan, A. H.(2006).Türkiye’de yabancı emekli göçü: Didim’in yeni sakinleri ve bölgeye ekonomik etkileri. İktisat-İşletme-Finans, 21(246), 122–132. https://doi.org/10.3848/iif.2006.246.6732.
20. Kılıç, A. (2020). Tarihi eserleri doğal güzellikleri ve kültürüyle Yalova. Yalova İl Özel İdaresi Kültür Yayınları, Yayın No: 2, Yalova. http://www.yalova.gov.tr/tarihi-eserleri-dogal-guzellikleri-ve-kulturuyle-yalova
21. Ley, D. (2010). Millionaire migrants: Trans-Pacific life lines. Chichester: Wiley-Blackwell.
22. Ley, D. (2021). A regional growth ecology, a great wall of capital and a metropolitan housing market. Urban Studies, 58(2), 297–315. https://doi.org/10.1177/0042098019895226
23. Liao, W. C., Zhao, D., Lim, L. P., ve Wong, G. K. M. (2015). Foreign liquidity to real estate market: Ripple effect and housing price dynamics. Urban Studies, 52(1), 138–158. https://doi.org/10.1177/0042098014523687
24. Öztürk, C. Ü., ve Bayram, Z. Y. (2021). Yabancı coğrafyada konut talebinin sosyal ve ekonomik etkileri: Trabzon örneği. Coğrafya Dergisi, 42, 181–194.
25. Öztürk, C. Ü., & Türk, E. (2021). Location site selection preferences of construction firms that offer second homes to foreign investors: The case of Trabzon. ICONARP International Journal of Architecture and Planning. 9(2), 874-895. https://doi.org/10.15320/ICONARP.2021.184
26. Parker, O.(2017).Commercializing citizenship in crisis EU: The case of immigrant investor programmes. Journal of Common Market Studies, 55(2), 332-348. https://doi.org/10.1111/jcms.12462
27. Polat, Z. A.(2019).Legal, economic, geographical and demographic analysis of the acquisition of real estate by foreign nationals in Turkey. Land Use Policy, 85, 207–217. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.04.003
28. Real Estate Transparency Index. (2020). Global real Estate Transparency Index. Jones Lang LaSalle.
29. Selçuk, M. (2009). Property acquisition: Foreign real persons in Turkey. Ankara Bar Review, 2009/1, 100–104.
30. Şengül, H. T. (2001). Kentsel çelişki ve siyaset. Demokrasi Kitaplığı.
31. T.C. Kalkınma Bakanlığı. (2018). Konut Politikaları Özel İhtisas Komisyonu Raporu. On Birinci Kalkınma Planı (2019-2023). https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2020/04/KonutPolitikalariOzelIhtisasKomisyonuRaporu.pdf
32. T.C. Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığı, Kalkınma Ajansları Genel Müdürlüğü. (2019). İllerin Ve Bölgelerin Sosyo-Ekonomik Gelişmişlik Sıralaması Araştırması Sege-2017. Ankara. https://www.sanayi.gov.tr/merkez-birimi/b94224510b7b/sege/il-sege-raporlari
33. Tamer, N. G., Erdoğanaras, F., Yüksel, Ü., ve Güzey, Ö. (2010). Türkiye’de yabancı gerçek kişilere mülk satışının niceliksel, niteliksel boyutları ve mekânsal etkileri üzerine bir değerlendirme. Memleket Siyaset Yönetim, 5(12), 120–141.
34. Tamer, N. G., Erdoğanaras, F., Güzey, Ö., ve Yüksel, Ü. (2006). Effects of second home development by foreign retirement migration in Turkey, 42nd ISoCaRP Congress. http://www.isocarp.net/Data/case_studies/790.pdf
35. Tamer, N.G., Erdoğanaras,F.,Güzey,Ö.(2006). Turkey, social, economic and physical effects of second home development based on foreign retirement migration in Turkey: Alanya and Dalyan, 42nd ISOCARP Congress,14-18.
36. Türkiye İstatistik Kurumu (2022). Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları
37. Uzun, B., ve Yomralıoğlu, T. (2007). Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi: Arazi yönetimi bağlamında bir inceleme. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 2–6 Nisan 2007, Ankara.
38. Wokker, C., & Swieringa, J. (2016). Foreign investment and residential property price growth. Treasury Working Paper, 2016-03. https://treasury.gov.au/sites/default/files/2019-03/TWP_FI_Residential_Property_Price_Growth.pdf
39. Wong, A., 2017. Transnational real estate in Australia: New Chinese diaspora, media representation and urban transformation in Sydney's Chinatown. International Journal of Housing Policy, 17(1), 97–119. doi:10.1080/14616718.2016.1210938
40. Xu, X., El-Ashram, A., ve Gold, J. (2015). Too much of a good thing? Prudent management of inflows under economic citizenship programs. IMF Working Paper, WP/15/93. International Monetary Fund. https://www.imf.org/external/pubs/cat/longres https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2016/12/31/Too-Much-of-a-Good-Thing-Prudent-Management-of-Inflows-under-Economic-Citizenship-Programs-42884
41. Yalova Mülki İdare Haritası (2023). https://www.harita.gov.tr/urun/yalova-mulk-idare-il-haritasi/315
42. Yalova (2023, 25 Ekim). Wikipedia içinde. https://tr.wikipedia.org/wiki/Yalova#/media/Dosya:Latrans-Turkey_location_Yalova.svg