Taşınmaz Satışlarında Noterlerin Yetkilendirilmesinin Tapu Sistemi Olası Etkilerinin Kadastro 2014 Vizyonuyla Araştırılması

Yıl 2024, Cilt: 14 Sayı: 3, 1245 - 1274, 15.09.2024

Yakup Emre Çoruhlu , Alkan Alemdar , Mehmet Özgür Çelik

https://doi.org/10.31466/kfbd.1449638

Öz

Tüm dünyada kadastro ve tapu işlemlerinin de içinde yer aldığı arazi yönetimi sistemlerine öncülük eden FIG (International Federation of Surveyors), bu alanda ortaya koyduğu çalışmalarla emlak sektörünü topyekûn etkilemektedir. Türkiye hem "Kadastro 2014" ifadeleri hem de AİTM (Arazi İdaresi Temel Modeli) çalışmalarını dikkate alarak kendi tapu ve kadastro sistemini sürekli geliştirmektedir. Ülkemizde TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) taşınmaz mallara ilişkin akit ve tescil işlemlerini yerine getirmek gibi birçok görev üstlenmiş bir kamu kamu kurumudur. Yasalarla kendisine verilmiş olan görevlerini ülke genelinde 24 Bölge Müdürlüğü, 81 İl Kadastro Müdürlüğü ve her bir ilçede en az bir tane olmak üzere toplam 973 Tapu Müdürlüğü ile yürütmektedir. Taşınmaz alım-satımı ve tapu siciline tescil gerektiren tüm işlemlerde sadece Tapu Müdürlükleri sorumludur. Noterlerin tapu işlemlerinin hiçbirini yapma yetkisi bulunmamaktadır. En çok yapılan işlem olan alım-satım işlemi, tapu müdürlüklerinin yoğunluğunu artırdığından 28 Haziran 2022’de Noterlere taşınmaz satışına ilişkin, daha sonra tapu sicilinde tescil edilmek üzere, satış sözleşmesi düzenleme yetkisi verilmiştir. Bu çalışmada noterlere verilen taşınmaz satış yetkisinin tapu sicil sistemi üzerindeki etkileri araştırılmıştır. Çalışmada veri toplama aracı olarak bir yapılandırılmış anket formu geliştirilmiş, belirlenen örneklem grubuna yönlendirilerek, görüş ve öneriler alınarak, basit deneysel istatistiksel yöntemlerle değerlendirilmiştir. Çalışmadan elde edilen en önemli sonuç, noterlerin taşınmaz alım-satım işlerini yapmasının vatandaşlar açısından zaman ve maddi yarar sağlamada yetersiz kalacağı görüşüdür. Bununla birlikte alım-satım işlemi için alternatif bir seçenek sunması olumlu olarak değerlendirilebilir. Ayrıca, bu yetkinin Kadastro 2014’ün 5. İfadesine (Kamu-özel sektör entegrasyonu) uygun olduğu da belirtilmelidir.

Anahtar Kelimeler

Kadastro 2014, Alım-Satım İşlemleri, Tapu Sicili, Tapu Müdürlüğü, Noter

Etik Beyan

Etik kurallar gözetilerek bu çalışmanın yürütüldüğünü ve hazırlandığını beyan ederiz.

Destekleyen Kurum

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Trabzon (IX) Bölge Müdürlüğü

Teşekkür

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Trabzon (IX) Bölge Müdürlüğü ve bağlı Kadastro Müdürlükleri ile Tapu Müdürlüklerinde görev yapan, geliştirilen anket formlarının tasarımından, revizyonuna ve uygulanmasına kadar katkı sunan tüm meslektaşlarımıza, TKGM'nün değerli yöneticilerine desteklerinden ötürü teşekkür ederiz.

Investigating the Possible Effects of the Authorization of Notaries in Real Estate Selling Transactions on the Land Registry System, with Cadastre 2014’s Vision and the Light of the Opinions of the Employees of GDLRC

Öz

FIG, which pioneers land management systems including cadastre and title deed/land registry transactions all over the world, affects the real estate sector as a whole with its work in this field. Turkey is constantly improving its own land registry and cadastre system, taking into account both "Cadastre 2014" statements and LADM standards. In our country, GDLRC is a public institution that undertakes many duties such as fulfilling the contracting and registration procedures regarding immovable properties. GDLRC carries out its duties assigned to it by law through 24 Regional Directorates throughout the country, 81 Provincial Cadastre Directorates and a total of 973 Land Registry Directorates, at least one in each district. Only Land Registry Offices are responsible for buying and selling real estate and all transactions requiring registration in the land registry books. Notaries do not have the authority to perform any of the title deed transactions. Since buying and selling transaction, which is the most common transaction, increases the density of land registry offices, on June 28, 2022, Notaries have been given the authority to issue a sales contract, to be registered in the land registry later. In this study, the effects of the real estate selling and buying authority given to notaries on the land registry system were investigated. In the study, a structured questionnaire form was developed as a data collection tool, it was directed to the determined sample group, and opinions and suggestions were received, and evaluated using simple experimental statistical methods. The most important result obtained from the study is that having notaries carry out real estate buying and selling transactions will be insufficient to provide time and financial benefits for citizens. However, it might be viewed positively because it offers an alternative to the buying and selling procedure. Besides, it must indicate that this authority is in accordance with the 5th statement of Cadastre 2014 (public-private sector cooperation).

Anahtar Kelimeler

Cadastre 2014, Selling-Buying Transactions, Land Registry, Land Registry Directorate, Notary

Kaynakça

• Albayrak, H. (2017). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde görev ve yetkiye ilişkin sorunlar. Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, (10), 43-95.
• Alkan, M. ve Polat, Z. A. (2017). Design and development of LADM-based infrastructure for Turkey. Survey review, 49(356), 370-385. https://doi.org/10.1080/00396265.2016.1180777
• Anbaroğlu, B., Güllüoğlu, N., Bilgin, G., ve Aydınoğlu, A. Ç. (2021). Ulusal coğrafi bilgi sistemi ulaşım veri temasının katılımcı coğrafi bilgi yaklaşımıyla güncellenmesi. Geomatik, 6(2), 115-123. https://doi.org/10.29128/geomatik.714493
• Atmaca, K. (2016). E-devlet’ten Olgun Devlete a da E-Devlet’in Olgunlaştırılması. Denetişim, (2), 31-43.
• Ayduran, E., ve Uyan, M. (2022). Kadastro güncelleme çalışmalarında yaşanılan sorunlar, eksiklikler ve giderilmesinde alternatif öneriler. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 4(1), 12-17. https://doi.org/10.51765/tayod.994580
• Başer, V. (2020). Tarımsal arazi değerlemesinde mevcut sorunlar ve çözüm yaklaşımları. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 10(2), 431-442. https://doi.org/10.31466/kfbd.826836
• Brzezicka, J., Wisniewski, R., ve Figurska, M. (2018). Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland. Land Use Policy, 78, 515-531. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2018.06.013
• Buerhaus P. I., DesRoches C., Applebaum S., Hess R., Norman L., D., ve Donelan K. (2012). Are Nurses Ready for Health Care Reform? A Decade of Survey Research. Nursing Economics, 30, 318–329.
• Coşkun, R., Altunışık, R., ve Yıldırım, E. (2020). Sosyal bilimlerde araştırma teknikleri SPSS uygulamalı. Sakarya, Türkiye: Sakarya Yayıncılık.
• Çağdaş, V.,ve Linke, H. J. (2019). Almanya’da arazi düzenlemesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 6(2), 96-114. https://doi.org/10.9733/JGG.2019R0009.T
• Çelik, M. Ö., ve Çoruhlu, Y. E. (2021). Sürdürülebilir arazi yönetimi altında Türkiye’de korunan alanlar. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 3(1), 40-52. https://doi.org/10.51765/tayod.904206
• Çete, M. (2015). Kadastro 2014’ün ve Türkiye kadastrosunun geleceği. TMMOB HKMO 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı. Ankara, Türkiye.
• Çoruhlu Y. E., ve Toludan T. (2019). Data model development for 'buying and selling' transactions as a real estate acquisition method. Survey Review, 52(3749, 403-414. https://doi.org/10.1080/00396265.2019.1626585
• Çoruhlu, Y. E., Inan, H. I., Yılmaz, H., ve Demir, O. (2015). Geographic data model of foundation immovable. Sigma Journal of Engıneerıng and Natural Scıences, 33(4), 539-559.
• Çoruhlu, Y. E., Toludan, T., Başer, V., Yildiz, O., ve Uzun, B. (2021). Gayrimenkul davalarının mesleki ve teknik bilgiyle etkin yönetimi için ulusal yargı ağı ile bütünleşik bir arazi yönetimi veri modeli geliştirilmesi. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 11(1), 168-199. https://doi.org/10.31466/kfbd.906318
• Deniz, V., Kayalık, M., Kırtıloğlu, O. S., ve Polat, Z. A. (2023). The public-private partnership (PPP) in the provision of land registry and cadastre services in Türkiye. Advanced Land Management, 3(1), 41-53.
• Döner, F. (2021). Analysis of literature on 3D cadastre. International Journal of Engineering and Geosciences, 6(2), 90-97. https://doi.org/10.26833/ijeg.703244
• DuBenske, L. L., Gustafson, D. H., Namkoong, K., Hawkins, R. P., Atwood, A. K., Brown, R. L., Chih, M.-Y., McTavish, F., Carmack, C. L., Buss, M. K., Govindan, R., ve Cleary, J. F. (2014). CHESS improves cancer caregivers’ burden and mood: Results of an eHealth RCT. Health Psychology, 33(10), 1261–1272. https://doi.org/10.1037/a0034216
• Ercan, O. (2020). Essentials of a sustainable land use planning approach for rural areas and a model proposal to be applied under Turkish Conditions. Turkish Journal of Engineering, 4(3), 154-163. https://doi.org/10.31127/tuje.650238
• Ercan, O., ve Toker, K. (2022). Assessment of the completion of the forest cadastre considering the legal grounds, collaboration, and the use of technology: The case of Turkey. International Journal of Engineering and Geosciences, 7(1), 49-58. https://doi.org/10.26833/ijeg.927502
• Garcia-Teruel, R. M. (2020). Legal challenges and opportunities of blockchain technology in the real estate sector. Journal of Property, Planning and Environmental Law, 12(2), 129-145. https://doi.org/10.1108/JPPEL-07-2019-0039
• Garcia-Teruel, R. M., ve Simón-Moreno, H. (2021). The digital tokenization of property rights. A comparative perspective. Computer Law & Security Review, 41, 105543. https://doi.org/10.1016/j.clsr.2021.105543
• ISO (2012). ISO 19152:2012. Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM).
• İlhan, N., Yıldırım, A., ve Yılmaz, S. S. (2012). Kimya motivasyon anketi: Geçerlik ve güvenirlik çalışması. Mustafa Kemal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 9(18), 297-310.
• İban, M. C. (2020). Türkiye kırsal arazi kullanımına yönelik bir konumsal veri altyapısının modellenmesi. Geomatik, 5(3), 209-227. https://doi.org/10.29128/geomatik.644623
• İnan, H. İ. (2021). Spatial data model for rural planning and land management in Turkey. Journal of Agricultural Sciences, 27(3), 254-266. https://doi.org/10.15832/ankutbd.983096
• Kara, A., Lemmen, C., van Oosterom, P., Kalogianni, E., Alattas, A., ve Indrajit, A. (2024). Design of the new structure and capabilities of LADM edition II including 3D aspects. Land Use Policy, 137, 107003. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.107003
• Kapancı, K. B. (2023). Teminat amaçlı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği üzerine düşünceler. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1, 523-548.
• Kaufmann, J., ve Steudler, D. (1998), Cadastre 2014 – A vision for a future cadastral system. FIG Publication, 44 pp.
• Kurtuluş, K. (2010). Araştırma yöntemleri. İstanbul, Türkiye: Türkmen Kitabevi.
• Matović, N., ve Ovesni, K. (2023). Interaction of quantitative and qualitative methodology in mixed methods research: integration and/or combination. International Journal of Social Research Methodology, 26(1), 51-65. https://doi.org/10.1080/13645579.2021.1964857
• Okyar, D. (2024). Taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi verilmesi çerçevesinde noterin hukuki sorumluluğunun niteliğine yeniden bakış. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 28(1), 153-181. https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1355505
• Oosterom, P., V., ve Lemmen, C. (2015). The land administration domain model (LADM): Motivation, standardisation, application and further development, Land Use Policy, 49, 527-534. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.09.032
• Öcal, Ş. A., Doğramacı H. Ş., ve Aygün, G. Ç. (2023). Noterlere Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi Verilmesi Üzerine Bir Değerlendirme. Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9(2), 203-241. https://doi.org/10.54699/andhd.1296966
• Özabacı, N. (2011). İlişki niteliği ölçeği’nin Türkçe uyarlaması: Geçerlik ve güvenirlik çalışması. Eğitim ve bilim, 36(162), 159-168.
• Özer, G. S. (2023). E-devlet alanında yapılmış tezlerin sistematik derlemesi: 2003-2022. ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, 10(22), 50-65. https://doi.org/10.58724/assam.1264007
• Özmen, E. S. (2022). Noterlere taşınmaz satışı yetkisi verilmesine ilişkin kanun. Ankara Barosu Dergisi, 80(4), 501-540.
• Pak, D. N. B., Kırtıloğlu, O. S., Kayalık, M., ve Polat, Z. A. (2023). The transformation from e-government to e-land administration in Türkiye: A SWOT-based assessment analysis. International Journal of Engineering and Geosciences, 8(3), 290-300. https://doi.org/10.26833/ijeg.1152715
• Polat, Z. A. (2018). Kadastro 2034 vizyonu açısından Türkiye Kadastrosunun mevcut durum analizi. VII. Uzaktan Algılama-CBS Sempozyumu (Uzal-CBS 2018), (s. 18-21). Eskişehir: Eskişehir Teknik Üniversitesi.
• Polat, Z. A. ve Alkan, M. (2015). Cadastre 2014 performance of Turkey and expectations from Cadastre 2034. The World Cadastre Summit, Congress and Exhibition, İstanbul.
• Polat, Z. A., Alkan, M., Paulsson, J., Paasch, J. M., ve Kalogianni, E. (2022). Global scientific production on LADM-based research: A bibliometric analysis from 2012 to 2020. Land Use Policy, 112, 105847. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105847
• Polat, Z. A., ve Alkan, M. (2020). The role of government in land registry and cadastre service in Turkey: Towards a government 3.0 perspective. Land Use Policy, 92, 104500. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104500
• Resmi Gazete (1925). 658 sayılı kadastro kanunu.
• Resmi Gazete (1936). 2997 tapu ve kadastro umum müdürlüğü teşkilât ve vazifeleri hakkında kanun. Kabul Tarihi: 29/5/1936.
• Resmi Gazete (2015). Noterlik işlemlerinin elektronik ortamda yapılması hakkında yönetmelik.
• Resmi Gazete, (2001). 4721 sayılı Türk medeni kanunu.
• Silsüpür, Ö., ve Beşikçi, B. (2023). Sponsorluk faaliyetlerinin marka algısına etkisi: İletişim fakültesi öğrencileri üzerine bir araştırma. Kastamonu İletişim Araştırmaları Dergisi, (10), 172-188. https://doi.org/10.56676/kiad.1188822
• Şentürk, F. (2016). The Effects of 2008 Global Financial Crisis to The USA Real Estate Sector and Comparison of Similarity-Difference with the Situation of The Turkish Real Estate Sector in Recent Period. Optimum Journal of Economics & Management Sciences, 3(2), 23-39.
• Şimşek, M. C., Dumlu, B. Ö., ve Turanlı, N. (2023). Türkiye’de matematik okuryazarlığı üzerine yapılmış çalışmaların betimsel içerik analizi. Türk Eğitim Bilimleri Dergisi, 21(3), 1204-1225. https://doi.org/10.37217/tebd.1195319
• Tanrıver S. (2016). Noterler tarafından elektronik ortamda yapılabilecek olan işlemler ve bu işlemlerin gerçekleştirilmesi usûlü. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 65 (4), 3677-3686.
• Tanrıver S., ve Ergüne M. S. (2023). Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesine ilişkin hukuki esaslar, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 72(1), 143-182. https://doi.org/10.33629/auhfd.1245835
• Taylor, Z. J., ve Aalbers, M. B. (2024). The restless urban landscape of housing financialization: geographies of residential real estate investment trust expansion in Germany and the United States. Urban Geography, 1-21. https://doi.org/10.1080/02723638.2024.2337570
• Thapa, P. (2021). Still a Vision Cadastre 2014 for Nepal, Turkish Journal of Land Management, 3(2), 53-57. https://doi.org/10.51765/tayod.899431
• URL-1: https://www.tkgm.gov.tr/en/node/3979, (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-2: http://cbs.tkgm.gov.tr/uygulama.aspx , (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-3: https://www.belediye.gov.tr/tapu-ve-kadastro-paylasim-sistemi-takpas-modulu (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-4: https://www.tkgm.gov.tr/en/node/3355#:~:text=Web%2Dtapu%20sistemi%20ile%3B,taraf%C4%B1ndan%20incelenmesi%20i%C3%A7in%20yetki%20verebilir, (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-5: https://www.tkgm.gov.tr/projeler/tapu-arsiv-bilgi-sistemi-tarbis (Erişim Tarihi: 01 Ağustos 2024).
• URL-6: https://www.turkiye.gov.tr/edevlet-istatistikleri?kullanici=Istatistikleri, (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-7: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Hanehalki-Bilisim-Teknolojileri-(BT)-Kullanim-Arastirmasi-2023-49407#:~:text=Cinsiyet%20ayr%C4%B1m%C4%B1nda%202023%20y%C4%B1l%C4%B1nda%20%C4%B0nternet,%83%2C3%20olarak%20g%C3%B6zlendi.&text=Son%2012%20ay%20i%C3%A7inde%20%C3%B6zel,oran%C4%B1%20%73%2C9%20oldu, (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-8: https://www.tkgm.gov.tr/tarihce-ve-gorevler, (Erişim Tarihi: 12 Ocak 2024).
• URL-9: https://www.tkgm.gov.tr/tapu-db/2023-yili-tapu-mudurlukleri-yevmiye-sayilari, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024)
• URL-10: https://cbs.csb.gov.tr/tucbs-birlesik-uml-modeli-i-102039, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• URL-11: https://cbs.csb.gov.tr/cografi-veri-temalari-uygulama-semalari-i-86098, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• URL-12: https://ilprimogroup.com/polonyada-gayrimenkul-alis-ve-satis/#:~:text=Gayrimenkul%20sat%C4%B1%C5%9F%20i%C5%9Flemleri%20noter%20huzurunda%20ger%C3%A7ekle%C5%9Ftirilir%20ve%20vergiye%20tabidir.,hakk%C4%B1nda%20bilgi%20sahibi%20olunmas%C4%B1%20%C3%B6nemlidir, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• URL-13: https://portal.tnb.org.tr/Sayfalar/VizyonMisyon.aspx, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• URL-14: https://basin.adalet.gov.tr/adalet-bakanligi-78-ilcede-daha-noterlik-ihdas-etti#:~:text=NOTERL%C4%B0K%20SAYISI%202%20B%C4%B0N%20339,2%20bin%20339'a%20ula%C5%9Ft%C4%B1, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• URL-15: https://webtapu.tkgm.gov.tr/, (Erişim Tarihi: 13 Ocak 2024).
• Ünal, A. C. (2024). Noterlerin hukuki sorumluluğu ve hukuki sorumluluğuna karşı güvence. Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9(2), 233-254.
• Ünaldık, S. B. (2019). Çok kriterli karar verme yöntemi ile yer seçimi kararı üretiminde coğrafi bilgi sistemlerinin kullanımı, Yapı Bilgi Modelleme Dergisi, 1(2), 46-52.
• Yildiz, O., Coruhlu, Y. E., ve Biyik, C. (2018). Registration of agricultural areas towards the development of a future Turkish cadastral system. Land Use Policy, 78, 207-218. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2018.06.041
• Yıldız, O., ve Erden, C., (2021). Cadastral updating: The case of Turkey. Survey Review, 53(379), 335-348. https://doi.org/10.1080/00396265.2020.1759982
• Yomralıoğlu, T., Uzun, B., ve Demir, O. (2003). Kadastro 2014-gelecekteki kadastral sistem için bir vizyon (çeviri). Ankara, Türkiye: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası.