Türk Bankacılık Sisteminde Konut Kredileri: İpotek Teminatlı Menkul Kıymet ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Uygulamaları

Bu makale Türk bankacılık sisteminde özellikle son yıllardaki kredi büyümesi sonucunda kredi mevduat
oranının geldiği seviyeyi dikkate alarak banka bilançolarının içerisindeki konut kredilerine, bu kredilerin
fiyatlanma dinamiklerine, mevduat ile fonlanma durumlarına odaklanmakta, bir fonlama alternatifi olarak
menkul kıymetleştirme potansiyelleri üzerine değerlendirmelerde bulunmaktadır. Konut kredilerinin
üç aya kadar vadelerde yoğunlaşan vadeli mevduat ile finanse edilmelerinde, zorunlu karşılık, vade uyumsuzluğu
riski ve kanunen tüketiciye tanınmış düşük bedelli erken kapama hakkı faktörlerinin dikkate alınarak
matematiksel olarak nasıl fiyatlama yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu faktörler doğrultusunda
yapılan teorik fiyatlama ile pratikte piyasadaki fiyatlamalar arasındaki farkın yarattığı risk bankacılık
sisteminin bilançolarında karşılığı alınamadan taşınmaktadır. İpotek Teminatlı Menkul Kıymet (İTMK) ve
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (İDMK) modelleri konut kredisi finansmanında mevduata bir alternatif olabilirler.
Yasal çerçevesi Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çizilmiş olan bu iki model karşılaştırıldığında,
pratikte Türk bankacılık sistemi için Amerika Birleşik Devletleri piyasasında yaygın olan İDMK’ların değil,
Kıta Avrupası’nda sıklıkla kullanılan İTMK’ların daha uygun olduğu görülmektedir. Piyasa gelişmeleri
de bu yöndedir. Kıta Avrupası’ndaki İTMK piyasasına ilişkin büyüklük, para birimi ve faiz tipi bilgilerinin
paylaşılmasının ardından, sistemdeki tek örnek olan Vakıfbank işleminden hareketle İTMK’ların konut kredisi
portföylerini hangi risklerden arındıramadığı ve ihraçlarının yapıldığı para biriminin ihraççıya etkisi
ele alınmaktadır. Türkiye’nin demografik yapısı ve şehirleşmesi ele alındığında konut finansmanının gelecekte
de kritik önem taşıması muhtemeldir, bu nedenle bu ilk ihraç özellikle likidite yaratma açısından çok
önemlidir. Öte yandan İTMK’ların bankacılık sisteminin risk optimizasyonu açısından daha etkin olabilmeleri
için Türk Lirası cinsinden ihraç edilebilmeleri kritiktir ve mevcut durumda özellikle fiyatlama dinamikleri
açısından bunun önünde önemli engeller bulunmaktadır.