Examination of real estate value maps by fuzzy logic method in Ankara / Mamak district

Öz

Real estate valuation estimates the value of a real estate according to market conditions, taking into account the features that affect its value. While determining the value of the real estate, the valuation should be done in a realistic, accurate and reliable way, taking into account the legal, locational, structural, and environmental characteristics of the real estate. In this study, the fuzzy logic method, one of the artificial intelligence techniques, was used to determine the real estate values. Akşemsettin, Durali Alıç, and Cengiz neighborhoods of Ankara province Mamak district were determined as the study area. The features and market values of 300 residential real estates were obtained and a real estate valuation study was carried out by establishing rules with the criteria affecting the real estate value. As a result of the study, it was observed that the values obtained by using the fuzzy logic method and the market values overlapped by 89.377%. While real estate market values vary between 99.000-925.000 TL, the values obtained by the fuzzy logic method vary between 84.220-883.610 TL.

Anahtar Kelimeler

• Fuzzy logic
• Real estate valuation
• Geographic information system
• Real estate value map.

Ankara / Mamak ilçesinde taşınmaz değer haritalarının bulanık mantık yöntemiyle irdelenmesi

Öz

Taşınmaz değerleme, bir taşınmazın değerini etkileyen özelliklerinin dikkate alınarak piyasa koşullarına göre değer tahminin yapılmasıdır. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmaza ait yasal, konumsal, yapısal ve çevresel özellikler dikkate alınarak değerlemenin gerçekçi, doğru ve güvenilir bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bu çalışmada, taşınmaz değerlerinin belirlenmesinde yapay zekâ tekniklerinden biri olan bulanık mantık yöntemi kullanılmıştır. Ankara ili Mamak ilçesine bağlı Akşemsettin, Durali Alıç ve Cengiz Mahalleleri çalışma alanı olarak belirlenmiştir. 300 adet konut taşınmazına ait özellikler ile piyasa değerleri elde edilmiş ve taşınmazın değerini etkileyen faktörler ile kurallar oluşturularak taşınmaz değerleme çalışması yapılmıştır. Çalışma sonucunda bulanık mantık yöntemi kullanılarak elde edilen değerler ile piyasa değerlerinin %89.377 oranında örtüştüğü gözlemlenmiştir. Taşınmazların piyasa değerleri 99.000-925.000 TL aralığında değişirken bulanık mantık yöntemi ile elde edilen değerler 84.220-883.610 TL aralığında değişmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz değerleme
• Taşınmaz değer haritası
• Bulanık mantık
• Coğrafi bilgi sistemi

Kaynakça

1. M. E. Tabar ve Y. Şişman, Bulanık mantık ile arsa değerleme modelinin oluşturulması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 2 (1), 18-24, 2020.
2. N. Erdem, Türkiye taşınmaz değerleme sisteminin yeniden yapılandırılmasına yönelik bilimsel çalışma ve öneriler üzerine bir değerlendirme. Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 7 (1), 159-170, 2018. https://doi.org/10.28948/ngumuh.386408.
3. A. Bozdağ ve E. Ertunç, CBS ve AHP yöntemi yardımıyla Niğde kenti örneğinde taşınmaz değerleme. Geomatik, 5 (3), 228-240, 2020. https://doi.org/ 10.29128/geomatik.648900.
4. H. Karaca, Taşınmaz mal değerlemesi yöntemleri ve karşılaştırılması. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Türkiye, 2008.
5. A. Y. Özalp, H. Akıncı ve S. Temuçin Kılıçer, Artvin örneğinde arsa vasıflı taşınmaz malların değerini etkileyen faktörlerin analizi. Geomatik, 5 (2), 100-111, 2020. https://doi.org/10.29128/geomatik.579401.
6. T. Alkan ve S. S. Durduran, Turizm kentlerinde taşınmaz değerlemenin CBS ve AHP yöntemi yardımıyla incelenmesi: Alanya kenti örneği. Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 10 (1), 178-187, 2021. https://doi.org/ 10.28948/ngumuh.760816.
7. T. Yomralıoğlu, R. Nişancı, M. Çete ve E. Candaş, Dünya’da ve Türkiye’de taşınmaz değerlemesi. Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi: II. Arazi Yönetimi Çalıştayı, sayfa 1-18, İTÜ, Türkiye, 21-22 Mayıs 2012.
8. Ş. Yalpır, Bulanık mantık metodolojisi ile taşınmaz değerlenme modelinin geliştirilmesi ve uygulanması: Konya örneği. Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Türkiye, 2007.

9. M. A. Derinpınar, Bulanık mantık ile coğrafi bilgi teknolojilerini kullanarak taşınmaz değerlemesi: Sarıyer-İstanbul örneği. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Bilişim Enstitüsü, Türkiye, 2014.
10. C. Ulvi ve G. Özkan, Taşınmaz değerlemede yapay zeka tekniklerinin kullanılabilirliği ve yöntemlerin karşılaştırılması. Geomatik, 4 (2), 134-140, 2019. https://doi.org/10.29128/geomatik.501042.
11. M. E. Tabar, Yapay sinir ağları ve bulanık mantıkla gayrimenkul değerleme modelinin oluşturulması: Samsun örneği. Yüksek Lisans Tezi, Ondokuz Mayıs Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Türkiye, 2020.
12. F. T. Özcan ve A. Eldem, Konut fiyatı belirlemede bulanık mantık tabanlı model yaklaşımı. Nevşehir Bilim ve Teknoloji Dergisi, 9 (2), 194-205, 2020. https://doi.org/10.17100/nevbiltek.785051.
13. Y. Esen ve H. Tokgöz, Bulanık mantık metodolojisi ile taşınmaz değerlemeye farklı bir bakış. Mühendislik Bilimleri ve Tasarım Dergisi, 9 (4), 1155-1165, 2021. https://doi.org/10.21923/jesd.876523.
14. E. Deveci ve İ. Yılmaz, Coğrafi bilgi sistemleri yardımıyla taşınmaz mal değerlemesi: Afyonkarahisar il merkezi örneği. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1 (1), 33-47, 2009.
15. M. K. Torun, M. Yanalak ve D. Z. Şeker, Örnek bir mahallede yapısız parsellerin değer haritalarının coğrafi bilgi sistemleri ile üretilmesi. TMMOB Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi, İzmir, Türkiye, 02-06 Kasım 2009.
16. M. Alkan ve F. Özfidan, Taşınmaz değerlemesine yönelik coğrafi bilgi sistemi tasarımı ve uygulaması. Karaelmas Fen ve Mühendislik Dergisi, 6 (2), 334-344, 2016.
17. G. Yağmahan ve F. Gülgen, Taşınmaz değerlemede coğrafi bilgi sistemlerinin kullanılması: Mardin Midyat örneği. VII. Uzaktan Algılama-CBS Sempozyumu, Eskişehir, Türkiye, 18-21 Eylül 2018.
18. M. O. Mete ve T. Yomralıoğlu, CBS ile nominal taşınmaz değer haritası üretiminde çözünürlük araştırması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 1 (1), 16-23, 2019.
19. M. Özgüven ve R. C. Erenoğlu, Taşınmaz değer haritalarının coğrafi bilgi sistemleri ile üretilmesi: Çanakkale örneği. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 7 (1), 29-46, 2020. https://doi.org/10.9733/JGG. 2020R0003.T
20. https://tr.wikipedia.org/wiki/Mamak, Erişim 15 Mart 2022.
21. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2021-45672, Erişim 16 Mart 2022.
22. L. A. Zadeh, Commercialism and human values. Azerbaijan International, Azerbaijan, 25 April 1998.
23. İ. Karataş, Bulanık mantık ile klasik ve sembolik mantık ilişkisi (karşılaştırılması). European Journal of Educational and Social Sciences, 3 (2), 144-163, 2018.
24. M. Arslan ve G. Zırhlıoğlu, Öğretmen performanslarının bulanık mantık yöntemiyle değerlendirilmesi. Van Yüzüncü Yıl Üniversitesi Eğitim Fakültesi Dergisi, 18 (1), 569-594, 2021. https://doi.org/10.33711/yyuefd.919431.
25. F. Karataş, İ. Koyuncu, M. Tuna ve M. Alçın, Bulanık mantık üyelik fonksiyonlarının fpga üzerinde gerçeklenmesi. Bilgisayar Bilimleri ve Teknolojileri Dergisi, 1 (1), 01-09, 2020.
26. Ç. Elmas, Bulanık mantık denetleyiciler. Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2003.
27. K. M. Passino and S. Yurkovich, Fuzzy control. Addison-Wesley, 1st edition, Chapter 1, pp. 1-110, 1998.