Analysis of real estate in tourism cities by GIS and AHP method: The case of Alanya city

Abstract

Real estate valuation is the determination of the value of a real estate and real estate rights by considering the criteria and conditions on the valuation day. In our country, due to the lack of legal bases regarding real estate valuation and the lack of a definitive mathematical method, obtaining different values of the same real estate in applications such as expropriation, privatization, urban transformation, plot and land regulation, real estate tax and purchase-sale causes economic and social problems. Real estate valuation procedures must be carried out quickly and reliably using independent and accurate data. This study was carried out in Alanya district of Antalya province that at the forefront of Turkey's tourism sector. Structural and spatial criteria that affect the value of the real estate were taken into consideration. The opinions of the experts were taken by questionnaire application. Using Analytical Hierarchy Process (AHP) method, the importance levels of the criteria affecting the value of the real-estate were determined. The room number criterion from the structural properties criteria and distance to the health areas criterion from the spatial properties criteria have the greatest weight. Using the Geographical Information System (GIS) technologies, the locations of the real-estate and their distances to the social reinforcement areas were determined. AHP value was calculated for each real estate by considering the structural and spatial properties of each real estate. The relationship between the obtained results and the sales values of the real estates was examined and the average approximate value between the AHP values and the sales values was calculated as 83.85%.

Keywords

• Real estate valuation
• Real estate value map
• Real estate value map, Analytical Hierarchy Process
• Geographic Information System

Turizm kentlerinde taşınmaz değerlemenin CBS ve AHP yöntemi yardımıyla incelenmesi: Alanya kenti örneği

Öz

Taşınmaz değerleme, bir taşınmazın ve taşınmaza bağlı hakların değerleme günündeki kriterleri ve şartları dikkate alınarak değerinin belirlenmesidir. Ülkemizde taşınmaz değerleme ile ilgili yasal dayanakların eksik olması ve kesin bir matematiksel yöntemin bulunmaması sebebiyle kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm, arsa ve arazi düzenlemesi, emlak vergisi ve alım-satım gibi uygulamalarda aynı taşınmaza ait farklı değerlerin elde edilmesi ekonomik ve sosyal sorunlara sebep olmaktadır. Taşınmaz değerleme işlemleri bağımsız ve doğru veriler kullanılarak hızlı ve güvenilir bir şekilde yapılmalıdır. Bu çalışma, Türkiye’nin turizm sektörü ile ön planda olan Antalya ili Alanya ilçesinde gerçekleştirilmiştir. Taşınmazların değerini etkileyen yapısal ve konumsal kriterler dikkate alınmıştır. Anket uygulaması yapılarak uzman kişilerin görüşlerine başvurulmuştur. Analitik Hiyerarşi Süreci (AHP) yöntemi kullanılarak taşınmazın değerini etkileyen kriterlerin önem dereceleri belirlenmiştir. Yapısal özellikler kriterlerinden oda sayısı kriteri ile konumsal özellikler kriterlerinden sağlık alanlarına uzaklık kriteri en büyük ağırlığa sahiptir. Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) teknolojileri kullanılarak taşınmazların konumları ve sosyal donatı alanlarına olan mesafeleri tespit edilmiştir. Her bir taşınmazın sahip olduğu yapısal ve konumsal özellikleri dikkate alınarak AHP ile elde edilen ağırlıklar doğrultusunda her bir taşınmaz için AHP değeri hesaplanmıştır. Elde edilen sonuçlar ile taşınmazların satış değerleri arasındaki ilişki incelenmiş ve AHP değerleri ile satış değerleri arasındaki ortalama yaklaşıklık değeri %83,85 olarak hesaplanmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz değerleme
• Taşınmaz değer haritası
• Analitik Hiyerarşi Süreci
• Coğrafi Bilgi Sistemi

Kaynakça

1. A. Açlar ve V. Çağdaş, Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, HKMO, ISBN 975-395-551-0, Ankara, 2008.
2. Ş. Yalpır, Bulanık mantık metodolojisi ile taşınmaz değerleme modelinin geliştirilmesi ve uygulaması: Konya örneği, Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya, 2007.
3. S. Timur, Coğrafi bilgi sistemleri destekli taşınmaz değer haritalarının oluşturulması: İstanbul İli, Şişli İlçesi örneği, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2009.
4. M. Çete, Türkiye için bir arazi idare sistemi yaklaşımı, Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, 2008.
5. N. Erdem, Türkiye’de taşınmaz değerleme alanında yapılan lisansüstü tezlerin içerik analizi, Akademik Platform Mühendislik ve Fen Bilimleri Dergisi, 6 (1), 112-26, 2018. https://doi.org/10.21541/ apjes.332681
6. H. Tanaka and R. Shibasaki, Creation of spatial information database for appraising the real estate, 22. Assian Conference On Remote Sensing, Singapore, pp. 372-5, 2001.
7. T. Yomralıoğlu, R. Nişancı, M. Çete ve E. Candaş, Dünya’da ve Türkiye’de taşınmaz değerlemesi, Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetim Çalıştayı, İstanbul, 2011.
8. Ş. Arıcı, G. Özkan ve A. Erdi, Kentsel alanlarda taşınmaz değerlerinin belirlenmesi ve Konya örneği, Selçuk Üniversitesi Jeo. ve Foto. Müh. Öğretiminde 30. Sempozyumu, Konya, sayfa 127-39, 2002.

9. Z. Şenyıldız, Türkiye için taşınmaz değerlemesine yönelik bütüncül bir yönetim modelinin tasarlanması, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2017.
10. C. Ulvi, Taşınmaz değerlemede yapay zeka tekniklerinin kullanılabilirliği ve yöntemlerin karşılaştırılması, Yüksek Lisans Tezi, Konya Teknik Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Konya, 2018.
11. U. Çağatay, Kentsel taşınmaz değer haritaları ve uygulama alanları üzerine bir değerlendirme, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 1 (1), 25-41, 2012.
12. M. Özbay, Gayrimenkul değerleme projelerine AHP yöntemiyle bir yaklaşım, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2010.
13. A. Yılmaz, Çok ölçütlü karar destek sistemleri ile taşınmaz değerleme ve oran çalışması, Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2010.
14. S.P. Sarathy, Organizational innovations in the real estate industry using AHP, The International Journal of Organizational Innovation, 4 (1), 5-26, 2011.
15. E.E.M. Safian and A.H. Nawawi, Combining AHP with GIS in the evaluation of locational characteristics quality for purpose-built offices in Malaysia, 6th International Real Estate Research Symposium, pp. 24-5, Malaysia, 2012.
16. F. Bünyan Ünel and Ş. Yalpır, Positional determination of real estates with analytic hierarchy process, International Conference on Mathematical and Computational Applications, pp. 326-36, Manisa, 2013. https://doi.org/10.13140/RG.2.1. 4951.2484
17. B. Akkaynak, Gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkul değerlemesi üzerine bir uygulama, Yüksek Lisans Tezi, Mersin Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Mersin, 2014.
18. F. Bünyan Ünel and Ş. Yalpır, Determination of the locational, physical and legal status of parcels using the AHP method and GIS in real estate valuation, WIT Transactions on Information and Comunication Technologies, 63, 369-78, 2014. https://doi.org/ 10.2495/CEEIT140461
19. S. Kavas and Y.İ. Topçu, AHP based decision model for appraising residental real estates in an abstracted zone, International Symposium of the Analytic Hierarchy Process, Washington, 2014.
20. D. Koziol-Kaczorek, The use of combined multicriteria method for the valuation of real estate, Optimum. Studia Ekonomiczne Nr, 5 (71), 208-18, 2014. https://doi.org/10.15290/ose.2014.05.71.16
21. Ş. Yalpır, Forecasting residential real estate values with AHP method and integrated GIS, In conference proceedings of People, Buildings and Environment, pp. 694-706, Czech Republic, 2014.
22. L.A. Gutierrez-Bucheli, J.A. Vallejo-Borda and J.S. Ponz-Tienda, Application of the Analytic Hierarchy Process (AHP) in the construction industry: A case study in the selection of the plot for a real estate project, VII Elagec, Colombia, 2016.
23. S.K. Gürbüz, Analitik hiyerarşi proses yöntemi ile konut seçimi: Isparta’da bir uygulama, Yüksek Lisans Tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Isparta, 2016.
24. Ş. Yalpır ve M. Ekiz, Eşdeğerlilik esaslı arazi ve arsa düzenlemesinde analitik hiyerarşi prosesinin kullanımı, Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 6 (1), 59-75, 2017. https://doi.org/ 10.28948/ngumuh.297731
25. A.Ş. Yılmaz, Gayrimenkul değerleme ve AHP yöntemiyle konut değerini belirleme metodu, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2017.
26. B. Demirel, A. Yelek, H.M. Alağaş ve T. Eren, Taşınmaz değerleme kriterlerinin belirlenmesi ve kriterlerin önem derecelerinin çok ölçütlü karar verme yöntemi ile hesaplanması, Kırıkkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8 (2), 665-82, 2018.
27. Ç. İpek ve Y. Şahin, AHP temelli gri ilişkisel analiz yöntemi ile konut seçimi, Gümüşhane Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Elektronik Dergisi, 9 (25), 153-72, 2018.
28. F. Bünyan Ünel and Ş. Yalpır, Valuations of building plots using the AHP method, International Journal of Strategic Property Management, 23 (3), 197-212, 2019. https://doi.org/10.3846/ijspm.2019.7952
29. Ö. Aydın, S. Öznehir ve E. Akçalı, Ankara için optimal hastane yeri seçiminin analitik hiyerarşi süreci ile modellenmesi, Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14 (2), 69-86, 2009.
30. M. Dağdeviren, D. Akay ve M. Kurt, İş değerlendirme sürecinde analitik hiyerarşi prosesi ve uygulaması, Gazi Üniversitesi Mühendislik Mimarlık Fakültesi Dergisi, 19 (2), 131-8, 2004.
31. T.L. Saaty, Decision Making with The Analytic Hierarchy Process, Int. J. Services Sciences, 1 (1), 83-98, 2008. https://doi.org/10.1504/IJSSci.2008.01759
32. T.L. Saaty, The Analitic Hierarchy Process, McGraw-Hill, New York, 1980. https://doi.org/10.1007/978-3-642-50244-6
33. A. Eleren, Markaların tüketici tercih kriterlerine göre analitik hiyerarşi süreci yöntemi ile değerlendirilmesi: Beyaz eşya sektöründe bir uygulama, Yönetim ve Ekonomi Dergisi, 14 (2), 47-64, 2007.
34. https://tr.wikipedia.org/wiki/Alanya, Erişim 30.09.2019.
35. TUİK, Erişim 15.09.2020, http://www.tuik.gov.tr/pretablo.do?alt_id =1056
36. Ş. Büyüköztürk, Örnekleme yöntemleri, Erişim 8 Ekim 2019, http://w3.balikesir.edu.tr/~msackes/wp/wp-content/ uploads/2012/03/bay-final-konulari.pdf