Determination of Capitalization Rate and Land Appraisel in Irrigated and Dry Farmland in Afşin-Elbistan Plain

Öz

The purpose of this study is to determine the capitalization rate, net income and costs of land in Kahramanmaraş Afşin-Elbistan plain, which is an important place in Turkey's electricity production. In this research, data obtained from 118 agricultural farms selected by stratified sampling method were used. As a result of the research, the applicable capitalization rate was 5.76% in irrigated areas; and 5.21% in dry areas. While the difference between the value given to the land by the landowner and the calculated values in the research is 2.66% in irrigated lands; 32.36% on dry land. The value calculated according to the net income approach was higher than the value that owners value their land. The capitalization rates and land values calculated in the research will make significant contributions to the public institutions and judicial bodies in the expropriations to be implemented in the region.

Anahtar Kelimeler

• Appraisal,Capitalization rate,income method,land value,Afşin-Elbistan plain

Proje Numarası

109R027

Afşin-Elbistan ovası’nda sulu ve kuru tarla arazilerde kapitalizasyon oranı ve arazi değerlerinin tespiti

Öz

Bu çalışmanın amacı, Türkiye’nin elektrik enerjisi üretiminde önemli yeri olan, Termik Santrallerin bulunduğu, Kahramanmaraş ili Afşin-Elbistan ovasındaki arazilerin kapitalizasyon oranını, net gelirini ve maliyetlerini belirlemektir. Araştırmada tabakalı örnekleme yöntemiyle seçilen 118 tarım işletmesinden elde edilen veriler kullanılmıştır. Araştırma sonucunda, kullanılabilir kapitalizasyon oranı sulu alanlarda %5.76; kuru alanlarda ise %5.21 olarak tespit edilmiştir. İncelenen işletmelerde işletme sahiplerinin arazilerine biçtikleri değer ile araştırmada hesaplanan değerler arasındaki fark sulu arazilerde %2.66 iken; kuru arazilerde %32.36’dır. Net gelir yöntemine göre hesaplanan değer, işletme sahiplerinin arazilerine biçtikleri değerden daha yüksek çıkmıştır. Araştırmada hesaplanan kapitalizasyon oranları ve elde edilen arazi değerleri, bölgede uygulanacak kamulaştırmalarda kamu kurumları ile yargı organlarına önemli katkılarda bulunacaktır.

Anahtar Kelimeler

• Kapitalizasyon oranı,Değer biçme,Gelir yöntemi,Afşin-Elbistan ovası,Arazi değeri

Destekleyen Kurum

TÜBİTAK

Proje Numarası

109R027

Teşekkür

Bu çalışma, TÜBİTAK tarafından desteklenmiş projenin bir bölümününden alınmıştır.

Kaynakça

1. Akay, M., Akçay, Y. ve Sayılı, M., 2001. Tokat ili Erbaa ovası tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı üzerine bir araştırma. Kooperatifçilik Dergisi, Türk Kooperatifçilik Kurumu Yayını, 131: Ocak-Mart, Ankara
2. Aktaş, A.R., 2000. Tokat ili Niksar ovası tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının saptanması üzerine bir araştırma. Yüksek lisans tezi (yayımlanmamış). Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Tokat.
3. Aslan, _., 2002. Tokat _li Artova _lçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti Üzerine Bir Arastırma. GOÜ. Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Tokat.
4. Anonim, 2019. Kamulaştırma Kanunu. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2942.pdf (Erişim tarihi: 19.08.2019).
5. Avcı, İ. ve Akay, M., 2012. Tokat İli Pazar İlçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti. GOÜ, Ziraat Fakültesi Dergisi, 29(1), 65-74.
6. Aydın, H. ve Akay, M., 2008. Zile Ovası Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti Üzerine Bir Araştırma. GOÜ Ziraat Fakültesi Dergisi, 25(1): 23-31.
7. Başer, U. Ve Kılıç, O., 2016. Arazi Fiyatını Etkileyen Faktörlerin Belirlenmesi: (Samsun İli, Ladik İlçesi). Türkiye XII. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi, 25-27 Mayıs, Isparta, Cilt-1, 273-280.
8. Başer, U., Kılıç, O., Abacı, H. S. 2019. Arazi Fiyatını Etkileyen Faktörlerin Doğrudan ve Dolaylı Etkilerinin Path Analizi ile Belirlenmesi: Samsun İli Ladik İlçesi Örneği. Türkiye Tarımsal Araştırmalar Dergisi, 6(1): 50-56.

9. Birinci, A., 1997, Erzurum ve Erzincan İllerinde Tarla Arazilerinin Kıymetlerinin Takdirinde Kullanılan Kapitalizasyon Faizine Etki Eden Faktörlerin Tespiti Üzerine Bir Araştırma, Doktora Tezi, Atatürk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Erzurum.
10. Dağdemir, V., Aşkan, E., Demir, O. ve Tercan, S. 2018. Ağrı İli Merkez İlçe Tarim Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti. Alinteri J. of Agr. Sci. 33(2): 133-139. Doi: 10.28955/alinterizbd.384530.
11. Demircan, V. ve Orhan, E., 1992. Adana ili Seyhan ve Yüreğir İlçeleri Kamulaştırma Bölgesindeki Tarla Arazilerinin Kıymet Taktirinde Uygulanabilir Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması. ÇÜ. Ziraat Fakültesi Dergisi, 7(2): 115-128.
12. Engindeniz, S., 2001. Beydağ baraj Göl alanında Kalan Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Kullanılabilecek Kapitalizasyon faiz Oranının Saptanması üzerine Bir Araştırma. EÜ. Ziraat Fakültesi Derisi, 38(2-3): 95-102.
13. Erkuş, A., Bübül, M., Kıral, T., Açıl, A.F., Demirci, R., 1995, Tarım Ekonomisi, A.Ü.Zir.Fak. Eğitim, Araştırma ve Geliştirme Vakfı Yayın No:5, Ankara, 298 s.
14. Gündoğmuş, M.E ve Taşçı, M. 2017. Hünnap (Zizyphus jujube mill.) Bahçelerinde Gelir Yöntemine Göre Değerleme: Denizli İli Çivril İlçesi Örneği. Tekirdağ Ziraat Fakültesi Dergisi, 4(02): 42-53.
15. Kalkan, M., 2008. Bilirkişi El Kitabı. TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası, Teknik Yayınlar Dizisi, No: 6. Ankara.
16. Karakayacı, Z., Oğuz, C., 2006. Konya ili ereğli ilçesi Tarım arazileri için Kapitalizasyon Oranının Tespiti. SÜ Ziraat Fakültesi Dergisi, 20(40): 21-26.
17. Keskin, G., 1994. Eskişehir ili Tarla arazilerinde Ortalama Kapitalizasyon Faiz Oranının Bulunması Üzerine bir Araştırma. AÜZF tarım ekonomisi Bölümü Yayınlanmamış Yüksek Lisans tezi, Ankara.
18. Keskin, G., 2003. Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Değer Biçme: Akyar Barajı Örneği. Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi (5): 91-107
19. Kılıç, O., 2011/a. Kamulaştırma Davalarında Arsa-Arazi Ayrımı". Akdeniz Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 24(1): 15-18.
20. Kılıç, O., 2011/b. Tarım Arazisi için Kapitalizasyon Oranının Hesaplanması. Anadolu Tarım Bilim Dergisi, 26(2): 181-187.
21. Neupane A., Gustavson, K., 2008. Urban Property Values and Contaminated Sites: A Hedonic Analysis of Sydney, Nova Scotia. Journal of Environmental Management, 88: 1212–1220
22. Oğuz, C., Ünal, Z., 2004. Konya ili Çumra İlçesi Sulu Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz oranı Tespiti. S.Ü. Ziraat Fakültesi Dergisi, 33(18), Konya.
23. Sayılı, M., Esengün, K., 1996. Tokat ili Kozova Yöresin Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının saptanması Üzerine Bir Araştırma, GOP Ünv. Ziraat Fakültesi Dergisi, 13(1), Tokat.
24. Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., 2008. Türkiye’de Kamulaştırma Amaçlı Değerleme Raporlarının Değerleme Teknikleri Yönünden Analizi, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No:3, Ankara.
25. Tanrıvermiş, H., Akipek, Ş., Bayramin, İ., Gün, A.S., Aliefendioğlu, Y., 2008. Ermenek Barajı ve Hidroelektrik Santrali Projesi Kamulaştırma Alanındaki Arazilerin Gelirleri, Kapitalizasyon Oranları ve Birim Arazi Değerlerinin Araştırılması, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No:1, Ankara.
26. Yalçın, G., Selçuk, O. ve Şentürk, E., 2018. Bursa İli Mustafakemalpaşa İlçesi Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti. AKU J. Sci. Eng.18: 548-560. Doi: 10.5578/fmbd.67386
27. Yamane, T.,1967. Elementary Sampling Theory. Prentice-Hall, Englewood Cliffs, NJ.