The Role of TOKI and Reits in Urban Transformation, Mega Projects and Mass Housing Projects in Turkey

Yıl 2025, Cilt: 9 Sayı: 2, 670 - 686, 20.06.2025

Varol Koç

https://doi.org/10.30586/pek.1523279

https://izlik.org/JA65YE92BS

Öz

: In order to contribute to Turkey's urban development and future, this article examines the political, economic, social, and environmental dimensions of urban transformation, the effects of neoliberal policies, and the financialization of the housing sector; It analyzes the social reflections of these processes, factors such as migration, population growth, slums, destruction of green areas in city centers, environmental sustainability, and future perspectives on these issues, and how the State and the private sector shape these processes and their relationship with housing policies and mega projects. In addition, the study focuses on the important role of TOKİ and REITs in urban transformation projects and housing finance and the effective and strategic use of public lands. As a result, all these issues, which are intricately related to each other, were discussed together, and forward-looking suggestions were presented. As a method, causal and relational arguments are created by presenting information through a literature review and analysis of relevant sources. The findings in the study show the complexity, versatility, and diversity of Turkey's urban transformation process. This study aims to contribute to the literature by creating a framework for future research by discussing urban transformation processes in Turkey in a comprehensive and detailed way rather than through single examples and by presenting new perspectives.

Anahtar Kelimeler

mega projects , TOKI , Real estate GYO , urban transformation , migration

Türkiye’de Kentsel Dönüşüm, Mega Projeler ve Toplu Konut Projelerinde TOKİ ve GYO’ların Rolü

https://izlik.org/JA65YE92BS

Öz

Bu makale, Türkiye'nin kentsel gelişimi ve geleceği üzerine katkı sağlayabilmek amacıyla, kentsel dönüşümün politik, ekonomik, sosyal ve çevresel boyutlarını, neoliberal politikaların etkilerini ve konut sektörünün finansallaşmasını; bu süreçlerin toplumsal yansımalarını, göç, nüfus artışı, gecekondulaşma gibi faktörleri, kent merkezlerindeki yeşil alanların tahribatını, çevresel sürdürülebilirliği ve bu konulara yönelik gelecek perspektiflerini ele alarak devletin ve özel sektörün bu süreçleri nasıl şekillendirdiğinin, süreçlerin konut politikaları ve mega projelerle ilişkisinin analizlerini yapmaktadır. Ayrıca çalışmada TOKİ ve GYO’ların kentsel dönüşüm projeleri ve konut finansmanı konusundaki önemli rolü ve kamu arazilerinin etkili ve stratejik kullanımı üzerinde durulmaktadır. Sonuç olarak birbiriyle girift bir şekilde ilişkili olan tüm bu konular birlikte tartışılarak ileriye dönük öneriler sunulmuştur. Yöntem olarak, literatür taraması ve konuyla ilgili kaynakların analizi üzerinden bilgi sunularak nedensel ve ilişkisel argümanlar oluşturulmaktadır. Çalışmadaki bulgular, Türkiye'nin kentsel dönüşüm sürecinin karmaşıklığını, çok yönlülüğünü ve çeşitliliğini göstermektedir. Bu çalışmayla Türkiye'deki kentsel dönüşüm süreçlerinin tekil örnekler üzerinden değil de kapsayıcı ve detaylı bir şekilde ele alınmasıyla ve yeni bakış açıları sunulmasıyla gelecekteki araştırmalar için bir çerçeve oluşturarak literatüre katkı sağlanması amaçlanmıştır.

Anahtar Kelimeler

mega projeler , TOKİ , Emlak GYO , kentsel dönüşüm , göç

Kaynakça

• Akkoyunlu, E. (2016). Mega projeler İstanbul'da Konut ve Arsa Fiyatlarını Uçurdu. https://www.emlaksayfasi.com.tr/emlak-gundem/mega-projeler-istanbul-da-konut-ve-arsa-fiyatlarini-ucurdu-h13444.html, Erişim tarihi: 09.01.2025
• Akyüz, Y. (2014). Yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde finansın uluslararasılaşması ve değişen kırılganlıklar (No. 217). https://ideas.repec.org/p/unc/dispap/217.html
• Alkin, R. C. (2021). Bütünleşik Afet Yönetimine Sosyolojik Bakış: Toplumsal Yapı, İşlev ve Temel Kavramlar Işığında Bir Okuma Denemesi. Bütünleşik Afet Yönetimi Dergisi, 5(1), 33-45. https://doi.org/10.2139/ssrn.1234567
• Allan, A. (2015). New Metropolitan Regime of Turkey: Authoritarian Urbanization via (Local) Governmental Restructuring. Lex Localis-Journal of Local Self-Government, 13(3).
• Anderson, P. (2010). The new old Europe, London, Verso Books.
• Arslanalp, M. (2018). AKP Türkiye'sinde koalisyon konut politikası politikaları. Pomeps Çalışmaları, 31, 25 – 33.
• Aslan, A. S. (2019). Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi. Megaron, 14.
• Ataöv, A. & Eraydin, A. (2011). Different forms of governance: Responses of two metropolitan regions in Turkey to state restructuring. Urban Affairs Review, 47(1), 84-128.
• Balaban, O. (2012). The negative effects of construction boom on urban planning and environment in Turkey: Unraveling the role of the public sector. Habitat International, 36(1), 26-35.
• Bayraktar, E. (2006). Gecekondu ve kentsel yenileme. İstanbul: TOKİ Yayınları.
• Baysal, E. (2017). Terricide: İstanbul'un ciğerlerini zehirlemek. Türkiye Üzerine Araştırma ve Politika, 2(1), 10–24. https://doi.org/10.1080/23760818.2016.1272264.
• Bhan, G., (2009). ‘This is no longer the city I once knew’. evictions, the urban poor and the right to the city in millennial Delhi. Environment and urbanization, 21(1), 127–142.
• Boratav, K. (2008). Türkiye İktisat Tarihi, 1908–2007. Ankara: İmge Kitabevi.
• Burucu, H., ve Contuk, F. Y. (2016). Türk Gayrimenkul YatırımOrtaklıklarında Rekabet Yapısı. Finans Politik ve Ekonomik Yorumlar, (615), 89-100.
• Candan, A. B. & Kolluoğlu, B. (2008). Emerging spaces of neoliberalism: A gated town and a public housing project in Istanbul. New perspectives on Turkey, 39, 5-46.
• Coşkun, Y. (2015). Türkiye'de konut finansmanı: sorunlar ve çözüm önerileri. Türkiye Bankalar Birliği, yayın no. 310, İstanbul, 436s.
• Çelik, O., Topal, A. & Yalman, G. (2016). Konut Tedarik Finansmanı ve Sistemi. İstanbul Örneği, Türkiye (1 –70). http://econpapers.repec.org/paper/feswpaper/wpaper152.htm
• Demir, H., & Yilmaz, A. (2012). Measurement of urban transformation project success using the analytic hierarchy process: Sulukule and Tepeüstü-Ayazma case studies, Istanbul. Journal of urban planning and development, 138(2), 173-182.
• Dinçer, I., Enlil, Z. & Islam, T. (2008). Regeneration in a new context: A new act on renewal and its implications on the planning processes in İstanbul. In Bridging the Divide: Celebrating the City. ACSP-AESOP Fourth Joint Congress, Chicago. URL: https://reclaimistanbul. files. wordpress.com/2011/04/aesop_080602_dincer-enlil-islam-renewal_law.pdf.
• Doğan, E. & Stuper, A. (2017). Büyümenin sınırları: İstanbul'daki üç mega projenin örnek olayincelemesi. Şehirler, 60, 281-288. https://doi.org/10.1016/j.cities.2016.09.013
• Emlak Konut GYO. (2018). 2018 Yılı Faaliyet Özeti (s. 1–229) [Faaliyet Raporu]. http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Yatirimci/faaliyetraporlari/tr/Faaliyet%20Raporu%202018.pdf
• Enlil, Z. M. (2011). The neoliberal agenda and the changing urban form of Istanbul. International Planning Studies, 16(1), 5-25.
• Epstein, G. A. (Ed.). (2005). Financialization and the world economy, Cheltenham, UK.; Northampton, MA: Edward Elgar Publishing.
• Erdoğan, O., ve Özaslan, A. (2021). Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)’nın Gelişimi: Türkiye’de Bir GYO Olarak Emlak Konut. Karadeniz Sosyal Bilimler Dergisi, 13(25), 679-700.
• Erman, T. (2001). The politics of squatter (gecekondu) studies in Turkey: the changing representations of rural migrants in the academic discourse, Urban studies, 38(7), 983-1002.
• Erol, I. & Tirtiroglu, D. (2011). Concentrated ownership, no dividend payout requirement and capital structure of REITs: Evidence from Turkey. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 43(1), 174-204.
• Eşkinat, R. (2012). Türk İnşaat Sektöründe (TOKİ'nin) Yeri ve Etkisi. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi (DPUJSS), 32(2), s.159- 172.
• Flyvbjerg, B. (2014). What you should know about megaprojects, and why: An overview. Project Management Journal, 45(2), 6–19. https://doi.org/10.1002/pmj.21409
• Gardoni, P. (Ed.). (2018). Seismic Resilience of Natural and Built Environments. Springer.
• Glassford J. & Kara S.M. (2020) No mood for change: neoliberalism and Turkish fiction, British Journal of Middle Eastern Studies, 47(3), 462-481, DOI: 10.1080/13530194.2018.1509690
• Goldman, M. (2011) Speculative urbanism and the making of the next world city: speculative urbanism in Bangalore. International journal of urban and regional research, 35(3), 555–581.
• Grimal, C. (2007). Istanbul: Memories of a city, London, Faber ve Faber.
• Gündoğan A. Z. (2019) Divergent responses to urban transformation projects in Turkey: common sense and state affinity in community mobilization, Urban Geography, 40(7), 893-917.
• Gürtler, K. (2016, 15 Nisan). Ağaçlar betona karşı: Boğaziçi bölgesinde ormansızlaşma ve sivil toplum tepkileri. Heinrich Böll Stiftung Türkiye.
• Harvey, D. (1987). The urbanization of capital: Studies in the history and theory of capitalist urbanization.
• IIMO (İzmir İnşaat Mühendisleri Odası). (t.y.). Robin Hood efsanesi sona erdi: TOKİ artık zenginlerde akıllı evler yapıyor. Erişim adresi: https://izmir.imo.org.tr/Eklenti/761%2Crobin-hood-efsanesi-sona-erdi-toki-artik-zenginlerde-akilli-evler-yapiyorpdf.pdf?0=&utm_source=chatgpt.com, Erişim tarihi 04.01.2025
• IMO (İnşaat Mühendisleri Odası). (t.y.). TOKİ değerlendirme raporu. Erişim adresi: https://www.imo.org.tr/TR%2C150151/toki-degerlendirme-raporu.html?utm_source=chatgpt.com, Erişim tarihi 04.01.2025
• Ingin A.K. & İslam, T. (2011). The Reordering of a Romany Neighbourhood. Environment & Planning A, 41(7), 1614-1628.
• Kandır, S. Y., ve Özhan, E. (2018). Gayrimenkul yatırım ortaklığı pay getirilerini etkileyen faktörlerin araştırılması. BDDK Bankacılık ve Finansal Piyasalar Dergisi, 12(2), 31-45.
• Karaman, O. (2013). Urban neoliberalism with Islamic characteristics. Urban Studies, 50(16), 3412-3427.
• Karatepe, İ. D. (2016). The state, Islamists, discourses, and bourgeoisie: The construction industry in Turkey. Research and Policy on Turkey, 1(1), 46-62.
• Karslı, S., & Baz, İ. (2017). Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Sürecinde Mülkiyet Kavramının Rolü. İstanbul Ticaret Üniversitesi Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 1(1), 37-52.
• Keyder, C. (2020). State and class in Turkey: A study in capitalist development, London, Verso Books.
• Keyder, Ç. (2013). Enformel Konut Piyasasından Küresel Konut Piyasasına. Ç. Keyder (Ed.), İstanbul: Küresel ile Yerel Arasında (s. 171 –191). İstanbul: İletişim.
• Kılıç, S. (2008). Küresel iklim değişikliği sürecinde su yönetimi, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, (39), 161-186.
• Kızılay, E., & Zorlu, F. (2021). Türkiye’deki Mega Projeler-Mekânsal Planlama Gerilimi. Eskiz: Şehir ve Bölge PLanlama Dergisi, 02(02), 40-58. https://doi.org/10.5505/sjcrp.2021.92486
• Koç, V. (2021). Mevcut binalarda taşıyıcı sistem düzensizliklerinin belirlenmesine yönelik bir çalışma. Avrupa Bilim ve Teknoloji Dergisi, (33), 32-39. https://doi.org/10.31590/ejosat.1008230
• Koç, V. (2022). İkonik Mimarinin Zemin Kat Mimarisi ve Mimarinin Stres Gidermedeki Rolü ile Birlikte Ele Alınması. C. Özalp & E. Hürdoğan (Eds.), İçinde Mühendislik Alanında Ulusal Araştırmalar III (pp. 191- 212). İzmir: Serüven Yayınevi.
• Koç, V. (2023a). Investigation of Some Real Estate Valuation Problems in Turkey. Journal of Advanced Research in Natural and Applied Sciences, 9(4), 854-870. https://doi.org/10.28979/jarnas.1245637
• Koç, V. (2023b). Küresel Kentsel Gelişimin Çevresel Etkileri Üzerine bir İnceleme. Journal of Emerging Economies & Policy, 8(1).
• Koç, V. (2024a) A Look at the Problem of Slumps and Urban Transformation Studies In the World Through the Analysis of Some Examples In Ankara. Kent Akademisi, 17(1), 43-59. https://doi.org/10.35674/kent.1369441
• Koç, V. (2024b) Suggestions for Urban Transformation through Two Applications in Ankara, the Capital of Türkiye. Black Sea Journal of Engineering and Science, 9-10. https://doi.org/10.34248/bsengineering.1244301
• Kuyucu, T. & Ünsal, Ö. (2010). ‘Urban transformation’as state-led property transfer: An analysis of two cases of urban renewal in Istanbul. Urban Studies, 47(7), 1479-1499.
• Kuyucu, T. (2018). Politics of urban regeneration in Turkey: Possibilities and limits of municipal regeneration initiatives in a highly centralized country. Urban Geography, 39(8), 1152-1176.
• Lovering J. & Türkmen H. (2011) Bulldozer Neo-liberalism in Istanbul: The State-led Construction of Property Markets, and the Displacement of the Urban Poor, International Planning Studies, 16(1), 73-96, doi: 10.1080/13563475.2011.552477
• Mission, A. G. F. E. (2009). Report to the Executive Director of the UN-HABITAT Program-Mission to Istanbul.
• Orhangazi, Ö. & Özgür, G. (2015). Küresel likidite ve niceliksel genişleme çağında sermaye akımları, finansa dayalı büyüme ve kırılganlık: Türkiye Örneği (Çalışma Belgesi Serisi, 397). Amherst: Politik Ekonomi Araştırma Enstitüsü, Massachusetts Üniversitesi.
• Peck, J., Theodore, N. & Brenner, N., (2009) (Winter-Spring). Neoliberal urbanism: models, moments, mutations. SAIS review, 29(1), 49–66.
• Penbecioğlu, M. (2013) Kentsel kalkınma projeleri ve neo-liberal kent hegemonyasının inşası: İzmir örneği. ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 30(1), 165 –189.
• Penbecioğlu, M. (2016). Yapılı Çevre Üretimi, Devlet ve Büyük Ölçekli Kentsel Projeler. T. Bora'da (Ed.), İnşaat Ya Resulallah (s. 163 – 180). İstanbul: İletişim.
• Samim, A. (1981). Türk solunun trajedisi. Yeni Sol İnceleme, 21, 62 – 87.
• SBB (Strateji ve Bütçe Başkanlığı). (2020). Konut politikaları özel ihtisas komisyonu raporu. Erişim adresi: https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2020/04/KonutPolitikalariOzelIhtisasKomisyonuRaporu.pdf?utm_source, Erişim tarihi 04.01.2025
• Solak A.O. (2021) Squatter housing transformations in Turkey after 2002: public choice perspective, International Journal of Housing Policy, 21(4), 612-625.
• Sönmez, M. (2015). AK Faşizmin İnşaat İskelesi. Ankara: Notabene Yayınları.
• Tanyılmaz, K., ve Alaybeyoğlu, A. (2021). Gelişmekte olan ekonomilerde finansallaşma: Türkiye’de GYO örneği. Finans Ekonomi ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 6(2), 265-278.
• Tezer, S., T. (2013) "Mega Projeler ve İstanbul" panelinin değerlendirilmesi. Planlama Dergisi, 23(2), 53–56. https://jag.journalagent.com/planlama/pdfs/PLAN_23_2_53_56.pdf
• TOKİ. (2019). Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Kuruluş ve Tarihçe. https://www.toki.gov.tr/kurulus-ve-tarihce
• Turan, D. (2024). Konut Sektöründe Finansallaşma Sorunu ile Mücadeleye Yönelik Ekonomik ve Sosyal Çözüm Önerileri. Politik Ekonomik Kuram, 8(4), 971-988.
• TÜİK. (t.y.). Yapı ruhsatı istatistikleri ve değişim oranları (Yapı İzin İstatistikleri ve Değişim Oranları) Türkiye İstatistik Kurumu web sitesinden alındı: http://tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1055
• Türker Devecigil P. (2006) The Role of Local Actors in Transforming Informal Settlements in Turkey for Sustainable Urban Development: The Ankara–Dikmen Valley Case, International Planning Studies, 11:3-4, 167-186.
• Türkiye Büyük Millet Meclisi (2005) Bozulan Tarihi ve Kültürel Mirasın Yenileme ve Yeniden Kullanım Yoluyla Korunmasına Dair Kanun, Ankara, 16 Haziran.
• Türkün, A. (2011). Urban regeneration and hegemonic power relationships. International planning studies, 16(1), 61-72.
• Üçoğlu M. (2021) Financialization and suburbanization: the predatory hegemony of suburban-financial nexus in Istanbul, Globalizations, 18(6), 981-994.
• Üçoğlu, M. (2019). Massive housing and nature’s limits? The urban political ecology of Istanbul’s periphery. Massive suburbanization:(Re) building the global periphery, 181-200.
• Ünal, Z. G. & Vatan, M. (2023). Deprem Sonrası İlk Durak: İstanbul’da Toplanma Alanlarına Dair Bir İnceleme. Afet ve Risk Dergisi, 6(1), 226-242. doı: 10.35341/afet.1119551.
• White, J. (2011). Islamist mobilization in Turkey: A study in vernacular politics. University of Washington Press.
• Yalman, G. L. (2021). Finansallaşma Sürecinde Kentsel Dönüşüm ve Devlet. Mimarlık, (421).
• Yeşilbağ M. (2020) The State-Orchestrated Financialization of Housing in Turkey, Housing Policy Debate, 30(4), 533-558.
• Yeşilbağ, M. (2016). Hegemonyanın Harcı: AKP Döneminde İnşaata Dayalı Birikim Rejimi. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 71(2), 599–626.
• Yılmaz, O. (2023). Politika Uygulama Aracı Olarak Türkiye İmar Affı Düzenlemelerinin Gelişimi. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 5(2), 100-122.