Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği

Ayşe Giz Gülnerman Gengeç; Tuğba Memişoğlu Baykal

doi:10.48123/rsgis.1731127

EN TR

Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği

Öz

Bu çalışma, konut piyasasında yakın bölgeler arasındaki satılık fiyat farklılıklarını araştırarak bu durumu mekânsal analizlerle incelemektedir. Ankara'nın Çankaya ilçesi çalışma alanı olarak belirlenmiş ve konut satış birim (m²) fiyatları için Endeksa web sayfası veri kaynağı olarak kullanılmıştır. 2020-2024 yıllarına ait mahalle bazlı konut fiyat değişimleri incelenirken, Getis-Ord ve Lokal Moran's I mekânsal analiz teknikleri kullanılmıştır. Getis-Ord analizi ile incelenen yıllarda konut fiyatlarındaki yüksek ya da düşük fiyat kümelenmeleri ortaya çıkarılmış, Lokal Moran's I yöntemiyle ise yakın bölgeler arasındaki fiyatların mekânsal otokorelasyonu tespit edilmiştir. Bu çalışma, Çankaya ilçesindeki konut satış fiyatlarının yıllara göre mekânsal dağılımını ortaya koyarak tutarlı kümelenme örüntülerini ve ayrışan bölgeleri belirlemiştir. Bulgular, konut piyasasındaki bölgesel dinamiklerin anlaşılmasına katkı sağlayarak yatırım ve planlama kararları için mekânsal temelli bir analiz sunmaktadır.

Anahtar Kelimeler

Konut piyasası, Mahalle bazlı konut fiyatı analizi, Getis-Ord Gi*, Lokal Moran’s-I

Kaynakça

Alkan, T., Dokuz, Y., Ecemiş, A., Bozdağ, A., & Durduran, S. S. (2023). Using machine learning algorithms for predicting real estate values in tourism centers. Soft Computing, 27(5), 2601–2613. https://doi.org/10.1007/s00500-022-07579-7
Anselin, L. (1995). Local Indicators of Spatial Association—LISA. Geographical Analysis, 27(2), 93–115. https://doi.org/10.1111/j.1538-4632.1995.tb00338.x
Aydınoğlu, A. Ç., Şişman, S., & Yılmaz, Y. (2021). Taşınmaz Yönetiminde Arsa Rayiç Değerindeki Zamansal Değişimin Konumsal Analiz Teknikleri ile İncelenmesi. Afyon Kocatepe University Journal of Sciences and Engineering, 21(3), 606–619. https://doi.org/10.35414/akufemubid.892510
Bagheri, B., & Shaykh-Baygloo, R. (2021). Spatial analysis of urban smart growth and its effects on housing price: The case of Isfahan, Iran. Sustainable Cities and Society, 68, Article 102769. https://doi.org/10.1016/j.scs.2021.102769
Barreca, A., Curto, R., & Rolando, D. (2018). Housing vulnerability and property prices: Spatial analyses in the turin real estate market. Sustainability, 10(9), Article 30368. https://doi.org/10.3390/su10093068
Basu, S., & Thibodeau, T. G. (1998). Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices. Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 61–85. https://doi.org/10.1023/A:1007703229507
Bitter, C., Mulligan, G. F., & Dall’erba, S. (2007). Incorporating spatial variation in housing attribute prices: A comparison of geographically weighted regression and the spatial expansion method. Journal of Geographical Systems, 9(1), 7–27. https://doi.org/10.1007/s10109-006-0028-7
Boza, E. (2015). Investigation of housing valuation models based on spatial and non-spatial techniques [PhD thesis, Middle East Technical University]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi
Cao, K., Diao, M., & Wu, B. (2019). A Big Data–Based Geographically Weighted Regression Model for Public Housing Prices: A Case Study in Singapore. Annals of the American Association of Geographers, 109(1), 173–186. https://doi.org/10.1080/24694452.2018.1470925
Cellmer, R., Bełej, M., & Konowalczuk, J. (2019). Impact of a vicinity of airport on the prices of single-family houses with the use of geospatial analysis. ISPRS International Journal of Geo-Information, 8(11), Article 471. https://doi.org/10.3390/ijgi8110471

de Bruyne, K., & van Hove, J. (2013). Explaining the spatial variation in housing prices: An economic geography approach. Applied Economics, 45(13), 1673–1689. https://doi.org/10.1080/00036846.2011.636021
Eğdemir, F. G. (2001). İstanbul’da konut fiyatlarının mekansal analizi [Doktora tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi
Endeksa. (2025). Ankara ili Çankaya ilçesi konut satış fiyatları. 17 Ocak 2025’te https://www.endeksa.com/tr/ adresinden alındı.
Erçetin, C. (2022). Konut sorununa geçmişten bir bakış: yerel yönetimler ve konut sunumu. İDEALKENT, 13(37), 1410–1429. https://doi.org/10.31198/idealkent.1177401
ESRI. (2025a). How Spatial Autocorrelation (Global Moran's I) works. 11 Nisan 2025’te https://pro.arcgis.com/en/pro-app/latest/tool-reference/ spatial-statistics/h-how-spatial-autocorrelation-moran-s-i-spatial-st.htm adresinden alındı.
ESRI. (2025b). How Cluster and Outlier Analysis (Anselin Local Moran's I) works. 11 Nisan 2025’te https://pro.arcgis.com/en/pro-app/latest/tool-reference/spatial-statistics/h-how-cluster-and-outlier-analysis-anselin-local-m.htm adresinden alındı.
ESRI. (2025c). How Hot Spot Analysis (Getis-Ord Gi*) works. 11 Nisan 2025’te https://pro.arcgis.com/en/pro-app/latest/tool-reference/spatial-statistics/ h-how-hot-spot-analysis-getis-ord-gi-spatial-stati.htm adresinden alındı.
Genç, N. (2021). Konut taşınmazların değerini etkileyen faktörlerin coğrafi ağırlıklandırılmış regresyon analizi ile CBS tabanlı irdelenmesi [Yüksek lisans tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi
Getis, A., & Ord, J. K. (1992). The Analysis of Spatial Association by Use of Distance Statistics. Geographical Analysis, 24(3), 189–206. https://doi.org/10.1111/j.1538-4632.1992.tb00261.x
Güneş, T., & Apaydın, A. (2022). Spatial Heterogeneity in Housing Market: Ankara Metropolitan Area. Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 63, 9–15. https://doi.org/10.18070/erciyesiibd.1122568
Habash, A. Al, & Unanoğlu, M. (2022). Factors Influencing Prices of Residential Real Estate in Turkey. Florya Chronicles of Political Economy, 8(2), 153–172. https://doi.org/10.17932/iau.fcpe.2015.010/fcpe_v08i2002
Hanink, D. M., Cromley, R. G., & Ebenstein, A. Y. (2012). Spatial Variation in the Determinants of House Prices and Apartment Rents in China. Journal of Real Estate Finance and Economics, 45(2), 347–363. https://doi.org/10.1007/s11146-010-9262-3
Hazer, A., Bozdağ, A., & Atasever, Ü. H. (2024). Hiper-optimize edilmiş makine öğrenim teknikleri ile taşınmaz değerlemesi, Yozgat Kenti örneği. Geomatik, 9(3), 299–312 https://doi.org/10.29128/geomatik.1454915
Hu, S., Yang, S., Li, W., Zhang, C., & Xu, F. (2016). Spatially non-stationary relationships between urban residential land price and impact factors in Wuhan city, China. Applied Geography, 68, 48–56. https://doi.org/10.1016/j.apgeog.2016.01.006
Huang, B., Wu, B., & Barry, M. (2010). Geographically and temporally weighted regression for modeling spatio-temporal variation in house prices. International Journal of Geographical Information Science, 24(3), 383–401. https://doi.org/10.1080/13658810802672469
Iban, M. C. (2022). An explainable model for the mass appraisal of residences: The application of tree-based Machine Learning algorithms and interpretation of value determinants. Habitat International, 128, Article 102660. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2022.102660
Iliopoulou, P., & Feloni, E. (2022). Spatial Modelling and Geovisualization of House Prices in the Greater Athens Region, Greece. Geographies, 2(1), 111–131. https://doi.org/10.3390/geographies2010008
Kok, S. H., Ismail, N. W., & Lee, C. (2018). The sources of house price changes in Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(2), 335–355. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2017-0039
Kutsal, S., & Polatoğlu, Ç. (2023). Türkiye’de artan konut ihtiyacı ve konut sorununun dinamikleri. Topkapı Sosyal Bilimler Dergisi, 2(1), 133–158.
Li, S., Ye, X., Lee, J., Gong, J., & Qin, C. (2017). Spatiotemporal Analysis of Housing Prices in China: A Big Data Perspective. Applied Spatial Analysis and Policy, 10(3), 421–433. https://doi.org/10.1007/s12061-016-9185-3
Liu, F., Min, M., Zhao, K., & Hu, W. (2020). Spatial-Temporal variation in the impacts of urban infrastructure on housing prices in Wuhan, China. Sustainability, 12(3), Article 1281. https://doi.org/10.3390/su12031281
Liu, N., & Strobl, J. (2023). Impact of neighborhood features on housing resale prices in Zhuhai (China) based on an (M)GWR model. Big Earth Data, 7(1), 146–169. https://doi.org/10.1080/20964471.2022.2031543
Manganelli, B., Pontrandolfi, P., Azzato, A., & Murgante, B. (2014). Using geographically weighted regression for housing market segmentation. International Journal of Business Intelligence and Data Mining, 9(2), 161–177. https://doi.org/10.1504/IJBIDM.2014.065100
Memiş, S. (2019). Tüketicilerin Konut Tercihini Etkileyen Faktörlerin AHP İle Ölçülmesi: Giresun İli Örneği. Avrasya Uluslararası Araştırmalar Dergisi, 7(16), 783–796. https://doi.org/10.33692/avrasyad.543867
Moran, P. A. (1950). Notes on continuous stochastic phenomena. Biometrika, 37(1–2), 17–23. https://doi.org/10.1093/biomet/37.1-2.17
Ord, J. K., & Getis, A. (1995). Local Spatial Autocorrelation Statistics: Distributional Issues and an Application. Geographical Analysis, 27(4), 286–306. https://doi.org/10.1111/j.1538-4632.1995.tb00912.x
Raifer, M. (2025). Overpass API. 11 Nisan 2025’te https://overpass-turbo.eu/index.html adresinden alındı.
Sadaa, D. A. (2024). Developing a GIS tool to analyze housing price variability in urban regions case study: Ankara [Master thesis, Middle East Technical University]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi
Sarkar, A., & Jana, A. (2023). Interpreting the energy choices and environmental satisfaction determinants in low-income housing typologies: Cases from slums and slum rehabilitation housing of Mumbai, India. Cities, 143, Article 104576. https://doi.org/10.1016/j.cities.2023.104576
Şişman, S., & Aydınoğlu, A. C. (2022). Improving performance of mass real estate valuation through application of the dataset optimization and Spatially Constrained Multivariate Clustering Analysis. Land Use Policy, 119, Article 106167. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106167
Souza, T. G. D., Fonseca, F. D. R., Fernandes, V. D. O., & Pedrassoli, J. C. (2021). Exploratory spatial analysis of housing prices obtained from web scraping technique. International Archives of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences - ISPRS Archives, 43(B4-2021), 135–140. https://doi.org/10.5194/isprs-archives-XLIII-B4-2021-135-2021
Soylu, A. T., & Kaynak, S. (2024). Konut Fiyatları ve Değişkenliğinin Modellenmesi: Türkiye Örneği. Uluslararası Ekonomi ve Yenilik Dergisi, 10(2), 195–214.
Tobler, W. (2004). On the first law of geography: A reply. Annals of the Association of American Geographers, 94(2), 304–310. https://doi.org/10.1111/j.1467-8306.2004.09402009.x
Toprak, M. F., & Güngör, O. (2023). Kayseri’de çoklu regresyon ve coğrafi ağırlıklı regresyon yöntemleri ile konutların toplu değerlemesi. Turkish Journal of Remote Sensing and GIS, 4(1), 114–124.
Türkiye İstatistik Kurumu. (2025a). Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS). 11 Nisan 2025’te https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=95&locale=tr adresinden alındı.
Türkiye İstatistik Kurumu. (2025b). Konut Satış İstatistikleri. 11 Nisan 2025’te https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=95&locale=tr adresinden alındı.
Tuna, M. F., Türk, T., & Kitapçı, O. (2015, 25–28 Mart). Lineer Regresyon ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Yardımıyla Ev Fiyatlarının Tahmin Edilmesi: Ankara Örneği [Bildiri sunumu]. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, Türkiye.
UN-Habitat. (2009). The Right to Adequate Housing. Fact Sheet No. 21/Rev.1. Office of the United Nations High Commissioner for Human Rights (OHCHR). https://unhabitat.org/the-right-to-adequate-housing-fact-sheet-no-21rev1
Ulucan, A. G., Bozdağ, A., Karakoyun, M., & Alkan, T. (2025). Forecasting pandemic-induced changes in real estate market values through machine learning approaches. International Journal of Strategic Property Management, 29(3), 196–214. https://doi.org/10.3846/ijspm.2025.24063
United Nations. (1948, December 10). Universal declaration of human rights, article 25. https://www.un.org/en/about-us/universal-declaration-of-human-rights
Vui, C. C. (2006). Using geographical information system - multiple regression analysis - generated location value response surface approach to model locational factor in the prediction of residential property values [Master thesis, Universiti Teknologi Malaysia]. Universiti Teknologi Malaysia Institutional Repository. http://eprints.utm.my/5144/
Wang, W. C., Chang, Y. J., & Wang, H. C. (2019). An application of the spatial autocorrelation method on the change of real estate prices in Taitung city. ISPRS International Journal of Geo-Information, 8(6), Article 249. https://doi.org/10.3390/ijgi8060249
Wang, L., Wang, G., Yu, H., & Wang, F. (2022). Prediction and analysis of residential house price using a flexible spatiotemporal model. Journal of Applied Economics, 25(1), 503–522. https://doi.org/10.1080/15140326.2022.2045466
Yang, J., Bao, Y., Zhang, Y., Li, X., & Ge, Q. (2018). Impact of Accessibility on Housing Prices in Dalian City of China Based on a Geographically Weighted Regression Model. Chinese Geographical Science, 28(3), 505–515. https://doi.org/10.1007/s11769-018-0954-6

Ayrıntılar

Birincil Dil

Türkçe

Konular

Coğrafi Bilgi Sistemleri ve Mekansal Veri Modelleme

Bölüm

Araştırma Makalesi

Yazarlar

Ayşe Giz Gülnerman Gengeç ^*
0000-0002-9163-6068
Türkiye

Tuğba Memişoğlu Baykal
0000-0003-3548-6795
Türkiye

Yayımlanma Tarihi

27 Eylül 2025

Gönderilme Tarihi

30 Haziran 2025

Kabul Tarihi

20 Eylül 2025

Yayımlandığı Sayı

Yıl 2025 Cilt: 6 Sayı: 2

DOI

https://doi.org/10.48123/rsgis.1731127

IZ

https://izlik.org/JA98FP67KR

APA

Gülnerman Gengeç, A. G., & Memişoğlu Baykal, T. (2025). Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği. Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi, 6(2), 343-359. https://doi.org/10.48123/rsgis.1731127

AMA

1.Gülnerman Gengeç AG, Memişoğlu Baykal T. Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği. Turk J Remote Sens GIS. 2025;6(2):343-359. doi:10.48123/rsgis.1731127

Chicago

Gülnerman Gengeç, Ayşe Giz, ve Tuğba Memişoğlu Baykal. 2025. “Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği”. Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi 6 (2): 343-59. https://doi.org/10.48123/rsgis.1731127.

EndNote

Gülnerman Gengeç AG, Memişoğlu Baykal T (01 Eylül 2025) Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği. Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi 6 2 343–359.

IEEE

[1]A. G. Gülnerman Gengeç ve T. Memişoğlu Baykal, “Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği”, Turk J Remote Sens GIS, c. 6, sy 2, ss. 343–359, Eyl. 2025, doi: 10.48123/rsgis.1731127.

ISNAD

Gülnerman Gengeç, Ayşe Giz - Memişoğlu Baykal, Tuğba. “Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği”. Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi 6/2 (01 Eylül 2025): 343-359. https://doi.org/10.48123/rsgis.1731127.

JAMA

1.Gülnerman Gengeç AG, Memişoğlu Baykal T. Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği. Turk J Remote Sens GIS. 2025;6:343–359.

MLA

Gülnerman Gengeç, Ayşe Giz, ve Tuğba Memişoğlu Baykal. “Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği”. Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi, c. 6, sy 2, Eylül 2025, ss. 343-59, doi:10.48123/rsgis.1731127.

Vancouver

1.Ayşe Giz Gülnerman Gengeç, Tuğba Memişoğlu Baykal. Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği. Turk J Remote Sens GIS. 01 Eylül 2025;6(2):343-59. doi:10.48123/rsgis.1731127

Turkish Journal of Remote Sensing and GIS (Türk Uzaktan Algılama ve CBS Dergisi), Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International License ile lisanlanmıştır.

Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği

Investigating Housing Price Differences in Adjacent Neighborhoods Using Spatial Analysis: The Case of Ankara’s Çankaya District

Öz

Anahtar Kelimeler

Komşu Mahallelerdeki Konut Fiyat Farklılıklarının Mekansal Analizlerle İncelenmesi: Ankara Çankaya İlçesi Örneği

Öz

Anahtar Kelimeler

Kaynakça

Ayrıntılar

Birincil Dil

Konular

Bölüm

Yazarlar

Yayımlanma Tarihi

Gönderilme Tarihi

Kabul Tarihi

Yayımlandığı Sayı

DOI

IZ

Kaynak Göster