GAYRİMENKUL SERTİFİKALARINDA ASLİ EDİMİN GECİKMESİNDEN YA DA YERİNE GETİRİLMEMESİNDEN DOĞAN HUKUKİ SORUMLULUK

Yıl 2023, , 819 - 844, 17.06.2023

Özge Bölükbaşı

https://doi.org/10.52273/sduhfd..1265790

Öz

Ülkemizde konut yatırımlarının artması ve sektörde alım gücüne destek sağlanması amacıyla “gayrimenkul sertifikaları” ihraç edilmektedir. Böylece, bireylerin konut sahibi olmaları sağlanmakta; bir konut alabilecek kadar yatırıma sahip olmayan, fakat bu yatırımlara ortak olmak isteyenlere de piyasalarda alternatif bir finans aracı sunulmaktadır. Günümüzde konut fiyatlarının fahiş bir şekilde arttığını düşünürsek; gayrimenkul sertifikaları, cazip bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkmaktadır. Buna rağmen sertifikalar ülkemizde yeterince ilgi görmemektedir. Cazibesi yıllar geçtikçe artacağını düşündüğüm bu sertifikaların ülkemize tanıtılması ve olası sorunlara çözüm önerileriyle birlikte sunulması gerekir. Özellikle nakit sıkıntısı ya da depremler gibi sık karşılaşılan sorunlardan dolayı projenin gecikmesi veya gerçekleşmemesi ihtimalinde, kim/kimlerin, hangi hükümlere göre sorumlu olacağı iyi bilinmelidir. Bu nedenle çalışmamızda bir yandan gayrimenkul sertifikalarını kısaca tanıtmak, sertifikaların yasal sınırlarını ve edimlerini belirlemek; diğer yandan ise, asli edim borcunun yerine getirilmemesi ya da gecikmesi halinde hukuki sorumluluğu ve cezai şart sorumluluğunu ortaya koymak amaçlanmaktadır.

Anahtar Kelimeler

Gayrimenkul Sertifikası, Asli/Tali Edim, Temerrüt, Cezai Şart

Kaynakça

• ADIGÜZEL, Burak, Sermaye Piyasası Hukuku, Seçkin Yayınevi, Ankara 2017.
• AKÇALI, Burçay- MOLLAAHMETOĞLU, Ebubekir, “Gayrimenkul Sertifikası Modeli: Toda-Yamamoto Nedensellik Yaklaşımı ile Analizi”, Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi/ Journal of Management and Economics Research, C. 16, S. 4, 2018, ss. 289-300.
• ANTALYA, Gökhan- TOPUZ, Murat, Eşya Hukuku, C. 3, Legal Yayıncılık, İstanbul 2018.
• ARAL, Fahrettin- AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, B. 11, Yetkin Yayınevi, Ankara 2015.
• AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku 1, Zilyetlik ve Tapu Sicili, B. 10, Mimoza Yayınevi, Konya 2014.
• AYDOĞDU, Murat- KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, B. 2, Adalet Yayınevi, Ankara 2014.
• AYPEK, Nevzat, “Konut Finansman ve Yatırım Aracı Olarak Konut Kooperatifleri”, Karınca Kooperatifçilik Postası, S. 903, Y. 77, İstanbul 2012, ss. 3-9.
• BARAN, Lale Heper, Türkiye’de Gayrimenkul Finansmanı Yönünden Gayrimenkul Sertifikaları, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Danışmanı: Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, Ankara 2020.
• BİLGE, Eymen Çağatay, “A Real Estate Development Model for Turkey: Real Estate Certificates and İntegrated Project Delivery,” Property Management, C. 39, S. 3, 2021, ss. 362-375.
• DÖNMEZ, Çetin Ali, “An İnnovative Capital Markets İnstrument: Real Estate Certificates”, Açık Medeniyet, C. 1, S. 10, 2017, ss. 1-10.
• EREN, Fikret, Mülkiyet Hukuku, B. 3, Yetkin Yayınevi, Ankara 2014.
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, B. 2, Yetkin Yayınevi, Ankara 2015.
• ERSOY, Mehmet- GÜMRÜKÇÜOĞLU, Zehra Zeynep, “Bir Sermaye Piyasası Aracı Olarak Gayrimenkul Sertifikası: Park Mavera III Projesi Üzerine Bir İnceleme”, Yorum-Yönetim-Yöntem Uluslararası Yönetim-Ekonomi ve Felsefe Dergisi, C. 5, S. 2, 2017, ss. 43-60.
• ESENER, Turhan- GÜVEN, Kudret, Eşya Hukuku, B. 5, Yetkin Yayınevi, Ankara 2012.
• GÖKGÖZ, Ahmet-DİZKIRICI, Ahmet Selçuk, “Türkiye’de Gayrimenkul Sertifikaları ve Muhasebe Uygulamaları”, Journal of Accounting, Finance and Auditing Studies, C. 4, S.1, 2018, ss. 167-181.
• GÜLERCİ, Altan Fahri, Borçlar Hukuku Dersleri, B. 2, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2018.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008.
• GÜN, Umut, “Sermaye Piyasası Hukukunda Yeni Kavram: Gayrimenkul Sertifikaları”, ss. 1-18.
• https://www.academia.edu/43076388/SERMAYE_PİYASASI_HUKUKUNDA_YENİ_KAVRAM_GAYRİMENKUL_SERTİFİKALARI, (05.05.2023).
• GÜNAL, Vural, Sermaye Piyasası Hukuku Esasları, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2007.
• GÜNDOĞDU, Aysel, Sermaye Piyasası Hukuku, B. 3, Seçkin Yayınevi, Ankara 2018.
• HATEMİ, Hüseyin- GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, B. 4, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2017.
• KAYA, Mesut, Gayrimenkul Sertifikaları ve Uygulaması, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2021.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip vd. Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme, B. 6, Filiz Kitabevi, İstanbul 2014.
• KÖROĞLU, Abdulkadir, “Gayrimenkul Sertifikası Modeli ve Türkiye’de Uygulanabilirliği”, Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, C. 2, S.1, 2016, ss. 25-42.
• KUTLU GÜRSEL, Meltem, İdare Hukuku Açısından Sermaye Piyasası, Seçkin Yayınevi, Ankara 2016.
• MEMİŞ, Tekin- TURAN, Gökçen, Sermaye Piyasası Hukuku, B. 2, Seçkin Yayınevi, Ankara 2016.
• MİLTZ, David- DE VEL, Jean-Yves- DEDİER, Thibaud, “Valuation of Real Estate Certificates”, Journal of Property Valuation & Investment, C. 11, S. 4, 1992, ss. 315-326.
• NACAR, İpek, Gayrimenkule Dayalı Sermaye Piyasası Araçları: Gayrimenkul Sertifikası ve Uygulanabilirliği, Bahçeşehir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Genel İşletmecilik Yüksek Lisans Programı, Yüksek Lisans Tezi, Danışmanı: Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul 2019.
• NOMER, Haluk Nami- ERGÜNE, Mehmet Serkan, Eşya Hukuku, B. 5, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2017. OĞUZMAN, Kemal, “Özel Sektörde Gayrimenkul Sertifikası Sistemi Kurulması”, Reha Poroy’a Armağan, İstanbul 1995, ss. 300-319.
• OĞUZMAN, M. Kemal- ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1-2, B. 14, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.
• OĞUZMAN, m. Kemal- SELİÇİ, Özer- OKTAY ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, B. 19, Filiz Kitabevi, İstanbul 2016.
• SIRMA, İbrahim, “Gayrimenkul Sertifikalarının İhracında Yatırımcıların Korunması”, Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, C. 10, S. 18, 2018, ss. 125-136.
• SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, B. 5, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017.
• SUMER, Ayşe, Türk Sermaye Piyasası Hukuku ve Seçilmiş Mevzuat, B. 3, Alfa Yayınevi, İstanbul 2002.
• TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/1, B. 6, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008.
• TANER, Berna- AKKAYA, G. Cenk, Sermaye Piyasası Faaliyet Alanı ve Menkul Kıymetler, Detay Yayıncılık, Ankara 2009.
• TEKER, Murat Bahadır, Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı ve Yatırımı, Sermaye Piyasası Kurulu, Ankara 1996.
• TÜMERDEM, Murat, Sürekli Borç İlişkilerinde Borçlunun Temerrüdü ve Sonuçları, Seçkin Yayınevi, Ankara 2018. ÜNAL, Mehmet- BAŞPINAR, Veysel, Eşya Hukuku, B. 10, Savaş Yayınları, Ankara 2018.
• ÜNAL, Oğuz Kürşat, “Gayrimenkul Sertifikaları”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakülte-si Dergisi, C. 9, S. 1-2, 2005, ss. 1-8.
• YAĞCIOĞLU, Burcu, Türk ve İsviçre Hukukunda Ceza Koşulu (Cezai Şart), Legal Kitabevi, Ankara 2019.
• YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku (Özel Hükümler), B. 9, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul 2011.
• YILDIZ, Burçak, Sermaye Piyasası Hukukunda -Genel Yatırım Tavsiyesi Sunma Faaliyeti ve Yatırım Danışmanlığı Faaliyeti Kapsamında- Yatırım Tavsiyeleri, Banka ve Tic. Huk. Araş. Enst., Ankara 2015.
• YILMAZ, Erdal- ALTINKESER, Cemal, “Konut Finansmanında Yeni Bir Finansal Araç Olarak Gayrimenkul Sertifikaları ve Muhasebeleştirilmesi”, İşletme Araştırmaları Dergisi, C. 10, S. 4, 2018, ss. 502- 519.
• ZEVKLİLER, Aydın- GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, B. 13, Turhan Kitabevi, Ankara 2013.