The Priority Relationship Between the Right Arising from the Annotated Contract of Promise to Sell Real Estate and the Mortgage Right

Öz

An immovable sale promise agreement is a pre-contractual agreement that authorizes one or both parties to the agreement to request the execution of an immovable sale agreement. The right arising from the immovable sale promise agreement is a right that can be annotated to the land registry pursuant to Article 1009/I of the Turkish Civil Code and Article 26/VIII of the Land Registry Law. This annotated right becomes assertable against subsequent rights (Article 1009/II of the TCC). There are conditions for the holder of a personal right to assert his/her right against subsequent rights. The first of these is that the complementary effect must occur. The second condition is that the limited real right is recognized after the personal right is annotated to the land registry. The last condition is that the personal right is incompatible with the limited real right recognized later. A mortgage is a type of pledge that is established on immovable property in order to secure a receivable and authorizes the right holder to obtain the receivable from the price of the immovable property. It is possible to grant a mortgage right on immovable property after the annotation of a personal right. In this case, a question of priority arises between the right arising from the annotated real estate sale promise agreement and the subsequently registered pledge rights. By annotating the personal right arising from the contract of promise to sell immovable property, it becomes assertable against subsequent real or annotated personal rights. However, it is not possible to assert this right against statutory mortgages whose order of mortgage rights that are not subject to registration arising from the law is specifically specified. The assertion of the annotated personal right against subsequent rights is possible through an abandonment action to be filed by the right holder pursuant to Article 1025 of the Turkish Civil Code.

Anahtar Kelimeler

• Real estate sales promise
• Annotation
• Mortgage
• Mortgage pledge
• Land registry

Şerh Edilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hak ile İpotek Hakkı Arasındaki Öncelik İlişkisi

Öz

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin taraflarından birine veya her iki tarafına da taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını talep etme yetkisi veren ön sözleşme niteliğinde bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak Türk Medeni Kanunu m. 1009/I ve Tapu Kanunu m. 26/VIII hükmü uyarınca tapu siciline şerh verilebilir nitelikte bir haktır. Şerh edilen bu hak kendinden sonra gelen haklara karşı ileri sürülebilir hale gelir (TMK m.1009/II). Kişisel hak sahibinin hakkını sonradan gelen haklara karşı ileri sürebilmesi için gereken şartlar vardır. Bunlardan ilki munzam etkinin ortaya çıkması gerekir. İkinci şart, sınırlı ayni hakkın kişisel hak tapu siciline şerh edilmesinden sonra tanınmış olmasıdır. Son şart ise, kişisel hakkın, sonradan tanınan sınırlı ayni hak ile bağdaşmıyor olmasıdır. İpotek, bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan ve hak sahibine taşınmazın bedelinden alacağını elde etme yetkisi veren bir rehin türüdür. Kişisel hakkın şerh edilmesinden sonra taşınmaz üzerinde ipotek hakkı tanınması mümkündür. Bu durumda, şerh edilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ile sonradan tescil edilen rehin hakları arasında bir öncelik sorunu doğar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel nitelikteki hak şerh verilerek, kendinden sonra gelen ayni veya şerh edilmiş kişisel haklara karşı ileri sürülebilir hale gelir. Ancak, kanundan doğan tescile tabi olmayan ve sırası özel olarak belirtilen kanuni ipoteklere karşı bu hakkını ileri sürmesi mümkün değildir. Şerh edilen kişisel hakkın kendinden sonra gelen haklara karşı ileri sürülmesi hak sahibi tarafından Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca açılacak bir terkin davası ile mümkündür.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz satış vaadi
• Şerh
• İpotek
• Taşınmaz rehni
• Tapu sicili

Kaynakça

1. Acar F, Rehin Hukuku Dersleri (Vedat 2015)
2. Aday N, ‘Kişisel Hakların Şerhi’ (1992) 66 (7-8-9) İstanbul Barosu Dergisi (609-645)
3. Akipek J ve Akıntürk T, Eşya Hukuku (Beta 2009)
4. Ayan M, Eşya Hukuku I (13. Baskı, Seçkin 2016)
5. Aybay A ve Hatemi H, Eşya Hukuku (Vedat 2014)
6. Aydoğdu M ve Kahveci N, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (3. Baskı, Adalet 2017)
7. Coşkun ME ve Kayaaltı R, ‘Kanundan Doğan İpotek Hakları’ in Saibe Oktay- Özdemir ve Batuhan Akkuş (eds), İpotekle İlgili Makaleler (Filiz 2021) 255-316
8. Çenberci M, Gayrimenkul Satış Vaadi (3.Baskı, Olgaç 1986)

9. Dalamanlı L, Gayrimenkul Satış Vaadi (Kazancı 1986)
10. Deillon-Schegg B, Sachenrecht, Handkommentar (4. Baskı, Schultess 2023)
11. Dörtgöz GÖ, Tapu İşlemleri (Dorlion 2023)
12. Dubois T, La Modification du Rang des Driots de Gage İmmobiliers Ensuite de Convetion de Posposition (İmpriemire Chambloz S.A. 2003)
13. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (8. Baskı, Yetkin 2020)
14. Erel ŞN, Eşyaya Bağlı Borçlar (Ankara Üniversitesi 1982)
15. Esener T ve Güven K, Eşya Hukuku (7. Baskı, Yetkin 2017)
16. Esin İG, ‘(Kanundan Doğan Şuf’a Hakkı ve Şerhedilmiş Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Haklar Örneğinde), Gayrimenkul Mülkiyetinin Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Özel Hukuk Takyitlerinin Çatışması’ in İsmail Gökhan Esin (ed), Prof. Dr. Selahattin Sulhi Tekinay’ın Hatırasına Armağan (Beta 1999) 221-244
17. Fridemann H, Macht versehentliche Löschung einer Vormerkung das Grundbuch unrichtig? (Ruchdruckerei M. Dittert & Co. 1934)
18. Gümüş MA, Türk Medeni Kanun’un Getirdiği Yeni Şerhler (2. Baskı, Vedat 2007)
19. Günther PM, ‘Die historische Entwicklung der Vormerkung’ (zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktors der Rechtswissenschaft der Fakultat für Rechtswissenschaft der Universitat Bielefeld 1997)
20. Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Eşya Hukuku (Filiz 1991)
21. Heer K, Die Wirkung der Vormerkung Persönlicher Rechte im Grundbuch nach dem schweizerischen ZGB (Verlag von Stämpfli & Cie 1930)
22. Helvacı İ, Türk Medeni Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan İpotek (Onikilevha 2008)
23. İyilikli AC, ‘Şerhedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Borçlusunun Cüz’i Halef ve Alacaklıları ile Taşınmaz Üzerindeki Diğer Takyidatlara Etkisi’ (2021) 18 (2) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 967-1002
24. Karabacak Furuncı S, ‘Sınırlı Ayni Haklar Arasında Sıra İlişkisi’ (2016) 74 (2) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 773-805.
25. Karadaş İ, Taşınmaz Satış Vaadi ve Yüklenicinin Temlik İşleminden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar (Yetkin 2021) Karahasan MR, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I (Beta 2002)
26. Kocayusufpaşaoğlu N, Gayrimenkul Satış Vaadi (Sulhi Garan 1959)
27. Nomer HN ve Ergüne S, Eşya Hukuku (3. Baskı, Onikilevha 2016)
28. Oğuzman MK, ‘Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar’ (1965) 31 (1-4) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 209 – 219 (Oğuzman, Eşyaya Bağlı Haklar)
29. -- ‘Eşyaya Bağlı Haklara Hâkim Olan Esaslar’ Halil Arslanlı’nın Anısına Armağan (İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1978) 107-126 (Oğuzman, Esaslar)
30. Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay Özdemir S, Eşya Hukuku (22. Baskı, Filiz 2020)
31. Okumuş S ve Demir B, ‘Sabit Derece Sisteminde Sözleşmeden Doğan İlerleme Hakkı’ (2017) 66 (3) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 605-626
32. Oktay-Özdemir S, ‘Yargıtay’ın MK. m.1023’ün Yanlış Uygulandığı Üç Kararının Değerlendirilmesi’ in Tufan Öğüz ve Baki İlkay Engin (eds), Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, Eşya Hukuku, Cilt I (Onikilevha 2016) 199-221(Üç Karar)
33. -- ‘Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Nisbî Hakkın Niteliğine Aykırı Uygulamalar Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukukî Sorunlar’ in Abuzer Kendigelen ve Saibe Oktay Özdemir (eds), Prof. Dr. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu'nun Anısına Armağan (Onikilevha 2020) 609-637 (Hukuki Sorunlar)
34. Orta E, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (Onikilevha 2022)
35. Özbilen AB, ‘Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanuni İpotek Hakkı’ (2016) 26 (126) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 263-310 (Özbilen, İrat İpoteği)
36. -- Sözleşmelerin Şekli ve Şekil Yönünden Hükümsüzlüğü (Onikilevha 2016) (Özbilen, Şekil)
37. Özçelik B, ‘İpoteğin Alacağa Bağlılığı’ (2017) 33 (4) Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Dergisi 157-188
38. Özenli S, Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar (Kazancı 1986)
39. Özkan Şahin G, Hukuki İşlemden Doğan Taşınmaz Rehni (İpotek Sözleşmesi) (Seçkin 2024)
40. Özmen ES ve Akçura Karaman T, ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları’ (2013) 87 (1) İstanbul Barosu Dergisi 47-74
41. Özmen ES ve Bilgin Yüce M, ‘Taşınmaz Satış Vaatlerinde Tarih Önceliğine Üstünlük Tanıyan Yargıtay Kararlarına İlişkin Düşünceler’, in Abuzer Kendigelen (ed), Prof. Dr. Hayri Domaniç’e 80. Yaş Günü Armağanı, Cilt II (Beta 2001)
42. Pfeiffer K, Die Vormerkung persönlicher Rechte im Grundbuch nach dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Druck und Verlag von H. R. Sauerländer & Co 1910)
43. Piotet P, ‘De Quelques Effets De L'annotatıon Au Regıstre Foncıer D'un Pacte De Preemptıon’ (1967) (1) Journal des Tribunaux 162-173
44. Roberto V ve Hrubesch-Millauer S, Sachenrecht (Stampfli 2009)
45. Reisoğlu S, Türk Eşya Hukuku, Cilt I (Sevinç 1984) (Reisoğlu, Eşya)
46. Reisoğlu S, ‘Gayrimenkul Satış Vaadi’ (1957) (6) Adalet Dergisi 551- 562
47. Saymen FH ve Elbir HK, Eşya Hukuku Dersleri (Filiz 1963)
48. Serozan R, ‘Nisbi Hakların Güçlendirilmesi’ (1974) 40 (1-4) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 459-479 (Serozan, Nisbi)
49. -- Eşya Hukuku I (3. Baskı, Filiz 2014) (Serozan, Eşya)
50. Sebük T, Türk Medeni Kanunu’nda Şuf’a, İştira ve Vefa Hakları (Kader 1951)
51. Schmid J, Das Grundbuch in Heinrich Honsell, Nedim Peter Vogt ve Thomas Geiser (eds), BSK Zivilgesetzbuch II Art. 457-977 ZGB Art. l-6 ZGB (3. Bası, Helbing Lichtenhahn 2006)
52. Schmid ve Hürliman- Kaup B, Sachenrecht (3. Baskı, Schulthess 2009)
53. Schmid-Tschirren C, ‘«Prior tempore, potior iure» – Ausführungen zum sachenrechtlichen’ (2014) 1 (Festgabe für Professor Dr. iur. Roland Pfäffli zum 65. Geburtstag), Zeitschrift des Verbandes bernischer Notare 316-329 Simonius P ve Sutter T, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht Band I: Grundlagen, Grundbuch und Grundeigentum (Verlag Helbing & Lichtenhahn 1995)
54. Sirmen L, Eşya Hukuku (6. Baskı, Yetkin 2018)
55. Surlu MH, Gayrimenkul Satış Vaadi (Seçkin 2007)
56. Sungurbey İ, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi (Sermet 1963)
57. Şahan G, Tapu Sicilinde Kişisel Hakların Şerhi (Seçkin 2020)
58. Tandoğan T, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/I (6. Baskı, Vedat 2008)
59. Tekinay SS, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Eşya Hukuku Cilt I (5. Baskı, Filiz 1989)
60. Tekinay SS, Menkul Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Haklar (Eşya Hukuku, II/3) (Filiz 1993)
61. Tunçomağ K, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, (Akdin Muhtelif Nevileri), Cilt II (2. Bası, Fakülteler Matbaası 1974)
62. Tuor P, Schnyder B, Schmid J ve Rumo-Jungo A, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (13. Baskı, Schulthess 2009)
63. Uyumaz A, ‘Yapı (İnşaatçı) İpoteği’ (2008) 8 (1–2) Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 225-258
64. Ünal M ve Başpınar V, Şekli Eşya Hukuku (10. Baskı, Savaş 2018)
65. Ünal M, Sınırlı Ayni Haklar (Savaş 2021)
66. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta 2014)
67. Yenice Ceylan Ö, ‘Türk Medeni Kanunu’na Göre Tescile Tabi Olmayan İpotekler’ (2018) 26 (3) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 241-270