Restricting the Right to Request Dissolution of Co-ownership by Legal Transaction

Öz

One of the most common reasons for the termination of co-ownership is the dissolution of the co-ownership upon the request of a co-owner. Each co-owner, as a rule, may demand dissolution at any time without justification. However, this right poses a significant risk for co-owners who wish to maintain the co-ownership, especially those adversely affected. The most effective way to mitigate this risk is to restrict the right to request dissolution through a legal transaction. Under Article 698 of the Turkish Civil Code (TCC), co-owners may, by a legal transaction, limit this right for a specific period and undertake to maintain co-ownership. This restriction may result from express or implied declarations of intent and can be established inter vivos or through a disposition mortis causa. For immovable property, the agreement must be executed in official form and recorded in the land register to be binding on singular successors. Such an agreement does not generally prevent co-owners from transferring their shares. Moreover, even if the right to request dissolution has been validly restricted, it may be exercised if just cause exists. According to Article 698(2) TCC, the maximum duration for such a restriction is ten years. However, this limit has become inadequate given modern needs for long-term planning and investment. Therefore, the article should be amended to extend the maximum period to fifty years, aligning it with Article 650 of the Swiss Civil Code.

Anahtar Kelimeler

• Co-ownership
• Dissolution of Co-ownership
• Legal Restriction of a Right
• Continuation of Co-ownership
• Just Cause

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesini İsteme Hakkının Hukuki İşlemle Sınırlandırılması

Öz

Paylı mülkiyetin en yaygın sona erme nedenlerinden biri ortaklığın giderilmesidir (izale-i şüyu). Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, ortaklığın giderilmesini kural olarak her zaman ve hiçbir gerekçe göstermeksizin isteyebilir. Paydaşların sahip olduğu bu hak, paylı mülkiyetin sona ermesini istemeyen ve özellikle bundan zarar görme ihtimalleri bulunan paydaşlar açısından önemli bir risk oluşturur. Bu riski bertaraf etmenin en etkili yolu, ortaklığın giderilmesini isteme hakkının hukuki bir işlemle sınırlandırılmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi kapsamında paydaşlar, hukuki bir işlemle ortaklığın giderilmesini isteme haklarını belirli bir süre için sınırlandırabilir; paylı mülkiyetin devamını (idame-i şüyu) yükümlenebilir. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkını sınırlandırmaya yönelik hukuki işlem, açık veya örtülü irade açıklamalarıyla kurulabilir; sağlar arası hukuki işlem yahut ölüme bağlı tasarruf şeklinde yapılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir; yapılan bu sözleşme, tapu kütüğüne şerh edilmek suretiyle cüzi haleflere karşı ileri sürülebilir. Paydaşların paylı mülkiyeti devam ettirmeyi yükümlenmeleri kural olarak paydaşların paylarını devredebilmelerini engellemez. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı hukuki bir işlemle geçerli olarak sınırlandırılmış olsa bile haklı nedenin varlığı hâlinde ortaklığın giderilmesi istenebilir. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı TMK madde 698/II gereğince en çok on yıl için sınırlandırılabilir. Ancak Kanun’daki on yıllık azami süre, günümüzdeki uzun vadeli planlama ve yatırım gereksinimleri karşısında yetersiz kalmıştır. Bu nedenle yapılacak bir Kanun değişikliğiyle hükümdeki azami sürenin, İsviçre Medeni Kanunu’nun 650. maddesine koşut olarak elli yıla çıkartılması yararlı olur.

Anahtar Kelimeler

• Paylı Mülkiyet
• Ortaklığın Giderilmesi
• Hakkın Hukuki İşlemle Sınırlandırılması
• İdame-i Şüyu
• Haklı Neden

Kaynakça

1. Akipek JG ve Akıntürk T, Eşya Hukuku (Beta 2009)
2. Antalya OG, ‘Taşınmazlarda (Subjektif-Aynî) Bağımlı – Paylı – Mülkiyet’ (2025) 31 (1) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 271–299
3. Arpacı A, ‘Eşya Hukukumuzda Yeni Medeni Kanunla Yapılan Değişikliklerden Bazılarına Kısa Bir Bakış’ in Özer Seliçi (ed), Prof. Dr. Necip Kocayusufpaşaoğlu için Armağan (Seçkin 2004)
4. Aybay A, ‘Müşterek Mülkiyette Paylı Halin Giderilmesi Hakkının Sınırlandırılması’ (1965) 56 (10) Adalet Dergisi 1206–1224
5. — —, ‘Müşterek Mülkiyette Paylı Halin Sona Ermesi’ (1966) 32 (1) İstanbul Hukuk Mecmuası 122–160
6. — —, Müşterek Mülkiyette Taksim (Sulhi Garan Matbaası 1966)
7. — — ve Hatemi H, Eşya Hukuku (3. Bası, Vedat 2012)
8. Aydıncık Midyat Ş, ‘Fiilî Taksim Bir Paylaşma Engeli Teşkil Eder mi?’ in Baş Süzel E, Kahveci ZÜ ve Gürsel Y (eds), Yargı Kararları Sempozyumu – I Eşya Hukuku (On İki Levha 2021)

9. Bayram AE, Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminin Tasfiyesinde Taşınmazlar (Filiz 2025)
10. Blum S, Die Grundeigentumsverhältnisse im Konkubinat, Insbesondere: Grundeigentumserwerb, Verwaltung des Grundeigentums und Folgen der Konkubinatsauflösung auf die Grundeigentumsverhältnisse (Schulthess 2020)
11. Brunner C ve Wichtermann J, ‘ZGB Art. 650’ in Geiser T ve Wolf S (eds), BSK – Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II (7. Auflage, Helbing Lichtenhahn 2023)
12. Buz V, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar (Yetkin 2005)
13. Davis TJ, ‘Time-Sharing Ownership – Legal and Practical Problems’ (1974) 48 St. John’s Law Review 1183–1195
14. Deillon-Schegg B, ‘ZGB Art. 959’ in Arnet R, Breitschmid P ve Jungo A (eds), CHK – Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Band 3 Sachenrecht Art. 641–977 ZGB (4. Auflage, Schulthess 2023)
15. Demirsatan B, ‘Boşanma Protokollerinin Paylı Mülkiyette Paylaşmayı İsteme Hakkına Etkisi’ in Baş Süzel E, Kahveci ZÜ ve Gürsel Y (eds), Yargı Kararları Sempozyumu – I Eşya Hukuku (On İki Levha 2021)
16. Dursun Karaahmetoğlu Ş, ‘Paylı Malda Paylaşmayı İsteme Hakkının Uygun Olmayan Zamanda Kullanılması’ (2022) 28 (1) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 371–386
17. Eberhard P, ‘Betreibung im und Auflösung von im Stockwerkeigentumsverhältnis begründetem gewöhnlichem Miteigentum’ in Amédéo Wermelinger (ed), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2022 (Stämpfli 2022)
18. Eren F, Mülkiyet Hukuku (8. Bası, Yetkin 2020)
19. Ertaş Ş, Eşya Hukuku (14. Bası, Barış 2018)
20. Esener T ve Güven K, Eşya Hukuku (8. Bası, Yetkin 2019)
21. Gehrlein M, ‘BGB § 749’ in Hau W ve Poseck R (eds), BeckOK – Beck’scher Online-Kommentar BGB (75. Auflage, C.H. Beck 2025)
22. Graham-Siegenthaler B, BK – Berner Kommentar, Das Eigentum – Allgemeine Bestimmungen Art. 641–654a ZGB (Stämpfli 2022)
23. — —, ‘ZGB Art. 646’ in Arnet R, Breitschmid P ve Jungo A (eds), CHK – Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Band 3 Sachenrecht Art. 641–977 ZGB (4. Auflage, Schulthess 2023)
24. — —, ‘ZGB Art. 650’ in Arnet R, Breitschmid P ve Jungo A (eds), CHK – Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Band 3 Sachenrecht Art. 641–977 ZGB (4. Auflage, Schulthess 2023)
25. Gümüş MA, Türk Medenî Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler (Vedat 2003)
26. Gürsoy KT, Eren F ve Cansel E, Türk Eşya Hukuku (2. Bası, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1984)
27. Haab R, ‘ZGB Art. 650’ in Simonius A, Scherrer W ve Zobl D (eds), ZK – Zürcher Kommentar, Das Eigentum Art. 641–729 ZGB (2. Auflage, Schulthess 1977)
28. Havutçu A, ‘Devre Mülk / Devre Tatil Hakkı’ in Tuzcuoğlu T ve Cihan AH (eds), Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri (On İki Levha 2018)
29. Jungo A, ‘ZGB Art. 201’ in Arnet R, Breitschmid P ve Jungo A (eds), CHK – Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Personen- und Familienrecht Art. 1–456 ZGB (4. Auflage, Schulthess 2023)
30. Kobel F, Immobilien in der güterrechtlichen Auseinandersetzung (Helbing Lichtenhahn 2007)
31. Köroğlu A, Medeni Usul Hukuku Bakımından Ortaklığın Giderilmesi Davası (On İki Levha 2020)
32. Kuhn J, ‘BGB § 749’ in Dauner-Lieb B ve Langen W (eds), NK – Nomos Kommentar BGB Schuldrecht (4. Auflage, Nomos 2021)
33. Kurşat Z, Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi (Arıkan 2008)
34. Kurt E, Paylı Mülkiyette ve Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi (Paylaşma) (Filiz 2023)
35. Lardi M, Kommentierte Musterklagen zum Personen-, Erb- und Sachenrecht (Bd. III, 2. Auflage, Schulthess 2022)
36. Liver P, ‘Das Eigentum’ in Meier-Hayoz A (ed), SPR V/I – Schweizerisches Privatrecht, Sachenrecht (Helbing Lichtenhahn 1977)
37. Mangisch J, ‘ZGB Art. 650’ in Kren Kostkiewicz J, Wolf S, Amstutz M ve Fankhauser R (eds), OFK – Orell Füssli Kommentar ZGB (4. Auflage, Orell Füssli 2021)
38. Meier-Hayoz A, BK – Berner Kommentar, Das Eigentum Art. 641–654 ZGB (Stämpfli 1981)
39. Nebioğlu Öner Ş, ‘Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aile Konutu Şerhi Engeli’ in Baş Süzel E, Kahveci ZÜ ve Gürsel Y (eds), Yargı Kararları Sempozyumu – I Eşya Hukuku (On İki Levha 2021)
40. Nomer HN ve Ergüne MS, Eşya Hukuku (8. Bası, On İki Levha 2020)
41. Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (26. Bası, Filiz 2024)
42. Oruç HŞ, Adi Ortaklık (Yetkin 2008)
43. Öğüz T, Müşterek Mülkiyette Taksim Engelleri (Alfa 1995)
44. Özcan Z, Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri (2. Bası, Seçkin 2021)
45. Özgür Y, Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi (Kazancı 1995)
46. Öztürk Y, ‘Taşınmazlarda Paylı Mülkiyetin Devamı (İdame-i Şuyu) Sözleşmeleri’ (2023) 18 (198) Terazi Hukuk Dergisi 93–104
47. Rey H, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum (3. Auflage, Stämpfli 2007)
48. Roth N, Miteigentum an Grundstücken und einfache Gesellschaft (sui generis 2021)
49. Saenger I, ‘BGB § 749’ in Schulze R (ed), HK – Nomos Handkommentar (12. Auflage, Nomos 2024)
50. Sarı S, Evlilik Birliğinde Yasal Mal Rejimi Olarak Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi (Beşir 2007)
51. Saymen FH ve Elbir HK, Türk Eşya Hukuku Dersleri (Filiz 1963)
52. Schmid J ve Bussmann C, ‘Die Aufhebung des Miteigentums bei nutzniessungsbelasteten Grundstücken’ (2016) 3 Baurecht 154–156
53. — — ve Hürlimann-Kaup B, Sachenrecht (5. Auflage, Schulthess 2017)
54. Schmid J, ‘Neuerungen beim Miteigentum und Stockwerkeigentum’ (2010) 91 Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 372–387
55. Schmidt K, ‘BGB § 749’ in Säcker FJ (ed), MüKo – Münchener Kommentar zum BGB, Band 7 (9. Auflage, C.H. Beck 2024)
56. — —, ‘BGB § 751’ in Säcker FJ (ed), MüKo – Münchener Kommentar zum BGB, Band 7 (9. Auflage, C.H. Beck 2024)
57. Schmid-Tschirren C, ‘Überblick über die Immobiliarsachenrechtsrevision’ in Schmid J (ed), Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht (Schulthess 2012)
58. Schnorr R, Die Gemeinschaft nach Bruchteilen (§§ 741–758 BGB) (Mohr Siebeck 2004)
59. Serozan R, Eşya Hukuku I (3. Bası, Filiz 2014)
60. Sirmen AL, ‘Yeni Türk Medenî Kanununda Paylı Mülkiyete İlişkin Düzenlemeler’ in Ansay ŞT (ed), Prof. Dr. Turgut Kalpsüz’e Armağan (Turhan 2003)
61. — —, Eşya Hukuku (12. Bası, Legem 2025)
62. Sprau H, Grüneberg Bürgerliches Gesetzbuch mit Nebengesetzen (81. Auflage, C.H. Beck 2022)
63. Stürner R, Jauernig Bürgerliches Gesetzbuch Kommentar (19. Auflage, C.H. Beck 2023)
64. Şahan G, Tapu Sicilinde Kişisel Hakların Şerhi (Seçkin 2020)
65. Şahin T, ‘Paylı Mülkiyette Paylaşma’ (2020) 46 (1) Yargıtay Dergisi 199–235
66. Şimşek S, ‘Ortaklığın Giderilmesi Davaları’ (2010) 5 (52) Terazi Hukuk Dergisi 53–81
67. Taşatan C, ‘Aile Konutu Şerhi Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi’ in Baş Süzel E, Kahveci ZÜ ve Gürsel Y (eds), Yargı Kararları Sempozyumu – I Eşya Hukuku (On İki Levha 2021)
68. Tekinay SS, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Tekinay Eşya Hukuku Cilt I (5. Bası, Filiz 1989)
69. Tuor P, Schnyder B, Schmid J, Jungo A ve Hürlimann-Kaup B, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (15. Auflage, Schulthess 2023)
70. von Ditfurth H, ‘BGB § 749’ in Prütting H, Wegen G ve Weinreich G (eds), PWW – BGB Kommentar (6. Auflage, Luchterhand 2011)
71. von Gierke O, Deutsches Privatrecht, Zweiter Band: Sachenrecht (Duncker & Humblot 2010)
72. Yetkin ES, Paylı Mülkiyette Paylaştırma Hakkı ve Bu Hakkın Sınırları (Seçkin 2020)