HOUSING DEMAND of HOUSEHOLD by MARKET VALUE and PROPERTY: THE CASE of ORDU, TURKEY

Öz

Housing sector in Turkey has a dynamic market structure in many cities due to today's technological and financial developments. The sector is an important building block of Turkish economic performance. There are many components of this market both in terms of demand and supply. In recent years, the contraction in demand has resulted in an oversupply of the housing market in Turkey. This study has focused the demand side of the market and the demand for housing has been analyzed in a micro study by considering sociodemographic, economic condition of the household and housing attributes. The housing preferences have been examined considering both property-rent and market value and treated as a categorical dependent variable. Multinomial Logit model was used for the analysis. In this research, data were obtained from households residing in central district of Ordu. According to the results, in the last decade, the households are more likely to choose high priced property where the population growth rate has decreased in the location of residence. The locations with expensive residences are becoming a center of attraction. The attributes as the width of the house, the proximity to the sea, natural gas facilities are an important reason to pay a high price whether to own property or rent.

Anahtar Kelimeler

• Housing Demand,Multinomial Logit Model,Housing Sector,Micro Analysis

PİYASA DEĞERİ VE MÜLKİYETE GÖRE HANEHALKI KONUT TALEBİ: ORDU ÖRNEĞİ

Öz

Türkiye’de konut sektörü, birçok şehirde günümüz teknolojik ve finansal gelişmeleri sayesinde oldukça dinamik bir piyasa yapısına sahiptir. Türkiye ekonomisinin performansında önemli bir yapı taşıdır. Hem arz yönüyle hem de talep yönüyle piyasanın birçok bileşeni vardır. Son yıllarda Türkiye'de konut piyasasında talepteki daralmaya bağlı olarak arz fazlalığı sorunu yaşanmaktadır. Bu çalışmada piyasanın talep yönüne odaklanılmış ve konut talebi hanehalkının sosyodemografik, ekonomik yapısı ve konutun nitelikleri dikkate alınarak mikro boyutuyla analiz edilmiştir. Konut tercihi, konutun hem mülk hem de kiralık olması ve piyasa değeri dikkate alınarak kategorik bir bağımlı değişken oluşturulup incelenmiştir. Multinomial Logit modeli kullanılarak analiz yapılmıştır. Ordu ili merkez ilçesinde yaşayan hanehalkından toplanan veriler kullanılmıştır. Analiz sonuçlarına göre konut lokasyonunda son on yılda nüfus artış hızı azalmışsa, hanehalkının yüksek fiyatlı mülk edinme olasılığı artmaktadır. Pahalı konutların yer aldığı mahalleler cazibe merkezi haline gelmektedir. Konutun genişliği, denize yakınlığı, doğalgaz imkanı gibi özellikler mülkte olsa kirada olsa yüksek bir fiyat ödemek için önemli bir nedeni oluşturmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Konut Talebi,Multinomial Logit Modeli,Konut Sektörü,Mikro Analiz

Kaynakça

1. AFAD (2019). “Açıklamalı Afet Yönetimi Terimleri Sözlüğü”, https://www.afad.gov.tr, 15/05/2019.
2. ANAYASA (2019). “Türkiye Cumhuriyeti Anayasası (1982)”, www.tbmm.gov.tr/anayasa/anayasa_2018.pdf, 15/05/2019.
3. BAJARI, P., CHAN, P., KRUEGER, D. ve MILLER, D. (2013). “A dynamic model of housing demand: Estimation and policy implications”, International Economic Review, 54(2): 409-442.
4. BOCUTOĞLU, E. (2012). Makro İktisat Teori ve Politikalar, 9. Basım, Murathan Yayınevi, Trabzon.
5. BRUNETTI, M. ve TORRICELLI, C. (2017). “Second homes in Italy: every household’s dream or (un) profitable investments?”, Housing Studies, 32(2): 168-185.
6. CERİTOĞLU E. ve GANOĞLU A. (2019). “Konut Arzı Bize Ne Söylüyor?”, Merkezin Güncesi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, http://tcmbblog.org/, 08/02/2019.
7. CERİTOĞLU, E. (2019). “Homeownership, Housing Demand, and Household Wealth Distribution in Turkey”, Emerging Markets Finance and Trade, 1-20.
8. ÇAKIR, E. (2014). Konut Yatırımları ve Konut Talebini Belirleyen Faktörler: Ordu İl Merkezi Hanehalkı Araştırması. Yüksek Lisans Tezi, Ordu Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü, Ordu.

9. ÇİÇEK, U. ve HATIRLI, S. (2016). “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi-Factors Affecting Housing Prices in Isparta Analysis Using Hedonic Price Model”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1(13): 98-114.
10. ÇOBAN, A.N. (2012). “Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası”, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 67(03): 75-108.
11. DAŞKIRAN, F. (2015). “Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile Tahmin Edilmesi”, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(37): 850-857.
12. DEMİR, H. ve PALABIYIK, V.K. (2005). “Konut Ediniminde Uzun Vadeli İpotek Kredisi Sistemi”, HKM Jeodezi Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, (2005/92).
13. DUCA, J.V., MUELLBAUER, J. ve MURPHY, A. (2010). “Housing markets and the financial crisis of 2007–2009: lessons for the future”,Journal of Financial Stability, 6(4): 203-217.
14. EROL, I. (2015). “Türkiye’de Konut Balonu Var mı? Konut Sektörü Kapitalizasyon Oranları Analizi”, s. 323-345, (Ed.) Özçelik ve E. Taymaz, Türkiye Ekonomisinin Dünü, Bugünü Yarını. Yakup Kepenek'e ve Oktar Türel'e Armağan (Turkish Economy's Past, Present Tomorrow). Gift to Yakup Kepenek and Oktar Türel, İmge Kitabevi Yayınları, Ankara.
15. GARCÍA, J. A. B. ve HERNÁNDEZ, J. E. R. (2008). “Housing demand in Spain according to dwelling type: Microeconometric evidence”, Regional Science and Urban Economics, 38(4), 363-377.
16. GREENE, W.H. (2003). Econometric Analysis, Pearson Education, India.
17. GRIFFITHS, A. ve WALL, S. (2004). Applied Economics, Tenth Edition, Pearson Education, UK.
18. GÜR, Ş.Ö. (2000). Doğu Karadeniz Örneğinde Konut Kültürü, Yapı-Endüstri Merkezi Yayınları, Birinci Baskı, İstanbul.
19. HAUSMAN, J. ve MCFADDEN, D. (1984). “Specification tests for the multinomial logit model”, Econometrica, 52: 1219–1240.
20. HEIJ, C., DE BOER, P., FRANSES, P. H., KLOEK, T., ve VAN DIJK, H.K. (2004). Econometric Methods with Applications in Business and Economics, Oxford University Press, UK.
21. HAIR, J.F., BUSH, R.P. ve ORTINAU, D.J. (2000). Marketing Research (A Practical Approach for the New Millennium), McGraw- Hill International Editions, 666s.
22. KENNY, G. (1999). “Modelling the demand and supply sides of the housing market: evidence from Ireland”, Economic Modelling, 16(3): 389-409.
23. KÖRDİŞ, G., IŞIK, S. ve MERT, M. (2014). “Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi”, Akdeniz İİBF Dergisi, (28): 103-132.
24. MALHOTRA, N.K. (2004). Marketing Research (An Applied Orientation). Pearson Prentice Hill. Fourth Edition. 713s.
25. MEHROTRA, S.N. ve CARTER, D.R. (2017). “Determinants of Growth in Multiunit Housing Demand since the Great Recession: An Age-Period-Cohort Analysis” Urban Studies Research, Vol. 2017, ID: 3073282, https://doi.org/10.1155/2017/3073282.
26. MİLLİYET, (2014). “Ordu Doğalgaz’lanıyor”, Gazete Haberi, http://www.milliyet.com.tr/yerel-haberler/ordu/ordu-dogalgaz-laniyor, 27.06.2014.
27. MUTLU, S. (2007). Gıda güvenirliği açısından tüketici davranışları (Adana kentsel kesimde kırmızı et tüketim örneği), Doktora Tezi, Çukurova Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Adana.
28. ÖREN, K., ve YÜKSEL, H. (2013). “Türkiye’de konut sorunu ve temel dinamikleri”, Journal of Süleyman Demirel University Institute of Social Sciences, (18):1-38.
29. ÖZKURT, H. (2007). “Türkiye Ekonomisinde Konut Sektörü: Gelişimi ve Alternatif Finansman Modelleri”, Sosyal Bilimler Dergisi, (1): 159-173.
30. PINDYCK, R.S. & RUBİNFELD, D.L. (2014). Mikroiktisat 8. Baskı (çev.), Ertuğrul Deliktaş ve Metin Karadağ. Palme Yayıncılık, Ankara.
31. SANDER, W. ve TESTA, W.A. (2017). “Multinomial logit estimates of household location in the Chicago metropolitan area”, Letters in Spatial and Resource Sciences, 10(1): 31-43.
32. SELİM, S.A. (2008). “Determinants of House Prices in Turkey: A Hedonic Regression Model”, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1): 65-76.
33. STATA (2015). Stata Base Reference Manual Release 14. A Stata Press Publication, Texas.
34. STOCK, J.H. ve WATSON, M.W. (2007). Introduction to Econometrics, Pearson Addison Wesley, Boston, 840 p.
35. TUİK, (2019a). “Türkiye İstatistik Kurumu adrese dayalı nüfus kayıt istatistikleri”, https://biruni.tuik.gov.tr, 10/05/2019.
36. TUİK, (2019b). “İllerde yaşam endeksi il sıralamaları ve endeks değerleri 2015”, http://www.tuik.gov.tr, 10/05/2019.
37. TUİK, (2019c). “Harcama gruplarının İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması 2. Düzey bazında dağılımı 2003-2017”, http://www.tuik.gov.tr, 14/05/2019.
38. TÜİK, (2019d). “İlçelere göre konut satış sayıları”, www.tuik.gov.tr, 17/04/2019.
39. WILLIAMS, R. (2017). “Multinomial Logit Models–Overview”, University of Notre Dame, Last revised February 13, 2017, https://www3.nd.edu/~rwilliam/, 22.02.2018.
40. YAYAR, R. ve KARACA, S. (2014). “Konut Fiyatlarına Etki Eden Föktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği”, Ege Akademik Bakış, 14(4): 509-518