Konut Sektöründe Kapitalizasyon Oranlarını Belirleyen Faktörler: Türkiye İçin Bir Mikro-Veri Analizi

Yıl 2014, Cilt: 22 Sayı: 22, - , 01.09.2014

Abuzer Pınar Murat Demir

https://doi.org/10.17233/se.93073

Cited By: 2

Öz

Konut sektöründe kapitalizasyon oranları, barınma ihtiyacı ve bir yatırım aracı olarak kullanılan konut üretimi ve talebi açısından önem arz etmektedir. Finansal sermayeye sahip bir iktisadi karar alıcının barınma ihtiyacını gidermek veya sahip olduğu parasal tasarrufun değerini korumak üzere konut satın alması mümkün olabileceği gibi, konut kiralamak yerine kredi kullanarak konut satın alması da yaygın bir davranıştır. Bu çerçevede iktisadi karar alıcılar açısından hangi davranışın rasyonel olduğunu saptamanın yöntemlerinden birisi kapitalizasyon oranıdır. Bu çalışmada, kamuya açık ilanlardan derlenen verilerle Türkiye’de kapitalizasyon oranları hesaplanmış ve konutların özelliklerinden oluşan bir değişken seti ile tahmin yapılmıştır. Bulgulara göre ikinci el konutların kapitalizasyon oranları yeni konutların kapitalizasyon oranlarından daha yüksek çıkmaktadır. Konutların büyüklüğü, merkeze yakınlığı ve diğer bazı faktörlerin de kapitalizasyon oranları üzerinde etkisi anlamlı bulunmuştur.

Anahtar Kelimeler

-

Kaynakça

• Altınırmak, S. & A. Afşar & C. Hacıköylü (2013), Emlak, Finans ve Emlak Değerleme, Eskişehir, Anadolu Üniversitesi Yayını No: 2773, Açıköğretim Fakültesi Yayını No: 1731.
• Ambrose, B.W. & H.O. Nourse (1993), “Factors Influencing Capitalization Rates”, Journal of Real Estate Research, 8 (2), 221-237.
• An, X. & Y. Deng (2009), “A Structural Model For Capitalization Rate”, A Research Report to Real Estate Research Institute (RERI), 1-41.
• Ayan, E. (2010), “Gayrimenkul Değerlemesinde Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Yaklaşımın Türkiye Koşullarında Uygulanabilirliği (Kocaeli Uygulaması)”, Ç.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 19(1), 382-397.
• Bekmez, S. & A. Özpolat (2013), “Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyenleri: Dinamik Bir Analiz”, TİSK Akademi, (II), 170-187.
• Berberoğlu, M. (2009), “Mortgage-İpotekli Konut Finansman-Sistemi ve Bu Sistemin Türkiye’de Uygulanabilirliği”, International Journal of Economic and Administrative Studies, 1 (2), 119-146.
• Dettling, L.J. & M.S. Kearney (2014), “House Prices And Birth Rates: The Impact of The Real Estate Market On The Decision To Have A Baby”, Journal of Public Economics, 110 (2), 82-100.
• Deloitte (2010), Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu.
• Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (2012), Gayrimenkul Değerleme Raporları.
• Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (2014), Gayrimenkul Değerleme Raporları.
• EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık (2011), Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Akmerkez Değerleme Raporu.
• Evans, R.D. (1990), “A Transfer Function Analysis of Real Estate Capitalization Rates”, Journal of Real Estate Research, 5 (3), 371-379.
• Follain, J.R. & E. Jimenez (1985), “Estimating the Demand for Housing Characteristics: A Survey and Critique”, Regional Science and Urban Economics, 15, 77-107.
• Froland, C. (1987), “What Determines Cap Rates on Real Estate”, Journal of Portfolio Management, 13, 77-83.
• Hendershott P.H. & B. Turner (1999), “Capitalization Rates and Capitalization Effects of Below Market Financing”, Journal of Property Research, 16(2), 109-122.
• IMF (2004), “Three Current Policy Issues: The Global House Price Boom”, IMF World Economic And Financial Surveys, World Economic Outlook The Global Demographic Transition Chapter II.
• Jud, G.D. & D.T. Winkler (1995), “The Capitalization Rate of Commercial Properties and Market Returns”, Journal of Real Estate Research, 10 (5), 509-518.
• Kenneth Y.C. & M. Greenstone (1998), “Does Air Quality Matter Evidence From The Housing Market”, NBER Working Paper Series, Working Paper 6826.
• Liu, C.H. & D. Hartzell & W. Greig & T. Grissom (1990), “The Integration of The Real Estate Market And The Stock Market: Some Preliminary Evidence”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 3(3), 261-282.
• McGrath, K.M. (2013), “The Effects of Eco-Certification on Office Properties: A Cap Rates-Based Analysis”, Journal of Property Research, 30(4), 345-365.
• McGreal S. & P. Taltavull de La Paz (2012), “An Analysis of Factors influencing Accuracy in The Valuation of Residential Properties in Spain”, Journal of Property Research, 29 (1) 1-24.
• Sun, C. & S. Zheng & R. Han (2010), “The Effects of Subway Construction on Housing Premium: A Micro-Data Analysis in Chengdu’s Housing Market”, Institute of Real Estate Studies, Tsinghua University, Beijing, P.R. Chi, Mimeo.
• Özsoy, O. & S. Şahin (2009), “Housing Price Determinants in Istanbul, Turkey An Application of the Classification and Regression Tree Model”, International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 2 No. 2, 167-178.
• Öztürk, N. & E. Fitöz (2009), “Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama”, ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 5 (10), 21-46.