REAL ESTATE VALUATION IN URBAN REGENERATION APPLICATION; CASE STUDY OF KONYA

Öz

The land valuation is a field that must be done with scientific, right and independent perspective. The land valuation is not only in the estimation of marketing value, additionally it finds usage areas like mortgaged sales, expropriation, urban renewal etc.

This study is about the expropriation and how the land valuation must be done in this area. In this study, the application area was chosen as the premises of the expropriation in the district of Uluirmak in Meram, KONYA, and the valuation before the application was done with the Cobb- Douglas Hybrid regression method. Twenty three criterion's that belong to the number of 1078 constructed and unconstructed premises were utilized. In consequence of the nonlinear regression modeling it succeeded about 98%. The land valuation does not only depend on the area index, it can be done in a short time while a lot of criterion's are considered, by this way the proprietors are able to get their rights with this developed mathematical model.

Anahtar Kelimeler

• Real estate valuation
• Urban regeneration
• Regression

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Taşınmaz Değerleme; Konya Örneği

Öz

Taşınmaz değerlemesi bilimsel, doğru ve bağımsız olarak yapılması gereken bir alandır. Taşınmaz değerleme sadece piyasa değerini tahmin etmede değil ipotekli satışlarda, kamulaştırmada, imar uygulamalarında, kentsel dönüşüm ve birçok konuda kullanım alanı bulunmaktadır.

Bu çalışmada, kentsel dönüşüm ve kentsel dönüşüm alanında yapılan taşınmaz değerlemenin nasıl olması gerektiği konusundadır. Çalışmada uygulama alanı olarak seçilen Konya ili Meram ilçesinde bulunan Uluırmak mahallesindeki kentsel dönüşüm uygulamasındaki taşınmazların, uygulama öncesi değerlemesi Cobb Douglass hibrit regresyon yöntemi ile yapılmıştır. Çalışma alanında 1078 adet yapılı ve yapısız taşınmaza ait 23 kriter kullanılmıştır. 23 kriterin 17 tanesi arsaya 6 tanesi yapıya ait özellikleri içermektedir. Nonlineer regresyon modellemesi sonucunda yaklaşık %98 başarı elde edilmiştir. Taşınmazların, sadece taşınmaz alan endeksli değil çok sayıda kriter göz önünde bulundurarak kısa sürede yapılabileceği ve mülk sahiplerinin haklarının eşit olarak verilebileceği geliştirilen matematiksel model ile ortaya konmaya çalışılmıştır.    

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz değerleme
• Kentsel dönüşüm
• Regresyon

Kaynakça

1. Alpar, R., 1997, Uygulamalı Çok Değişkenli İstatiksel Yöntemlere Giriş-1, Kültür Ofset, Ankara.
2. Din, A., Martin H., Andre B., 2001, ‚Environmental Variables and Real Estate Prices‛, Urban Studies, Vol. 38(11), pp. 1989–2000.
3. Isakson, H. R. 2001, ‚Using Multiple Regression Analysis in Real Estate Appraisal Excerpt from Papers and Proceedings‛, Appraisal Journal, Vol. 69(4), pp 424-430.
4. Kutner M. H., Neter J., Nachtsheim C.J., Wasserman W., 1996, Applied Linear Statistical Models, McGraw Hill.
5. McCain, R. A., Jensen, P., Meyer, S., 2003, Research on Valuation of Land and Improvements in Philadelphia, Department of Economics and International Business, LeBow College of Business Administration, Drexel University, Philadelphia, 1-24.
6. Orhunbilge, N., 2002, Applied Regression and Correlation Analysis, Istanbul University Publication, Istanbul, ISBN, 975-404.
7. Ozkan, G., Yalpir S., ‚Taşınmaza Ekonomik Bakış ve Değerlendirmesi‛, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 28 Mart – 1 Nisan 2005.
8. Ratkowsky, D. A., 1983, Nonlinear Regression Analysis, Marcel Decker Inc., New York.

9. Rossini, P., Kershaw, P., 2005, ‚Using a Hybrid Automated Valuation Model to Estimate Capital and Site Values‛ (Doctoral dissertation, Pacific Rim Real Estate Society (online)).
10. Rossini, P., 1998, ‚Improving the Results of Artificial Neural Network Models for Residential Valuation‛, Fourth Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference, Perth, Western Australia, 19-21 January 1998.
11. Stephen M., Lennon C., Winky H., 2010, ‚Quantile Regression Estimates of Hong Kong Real Estate Prices‛, Urban Studies, Vol. 47(11), pp. 2461–2472.
12. Ucar, C., 2009, Kentsel Dönüşümün Uygulama Bölgesi Dinamiklerine ve Taşınmaz Değerine Etkileri, Master Thesis, Institute of Science and Technology, ITU University, Istanbul.
13. Yalpir, S., Ozkan, G., Erdi, A., 2002, ‚Kentsel Alanlarda Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği‛, Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği 30. Yıl Sempozyumu, Konya, 16-18 Ekim 2002.
14. Yomralioglu, T., 1997, Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Jeodezi ve Fotogrametri Derneği (JEFOD) Yayın no:1, Trabzon.