KONUT FİYATLARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN HEDONİK MODEL İLE BELİRLENMESİ: ESKİŞEHİR ÖRNEĞİ

Yıl 2017, Sayı: 37, 195 - 205, 01.02.2017

Aslı Afşar Özgür Yılmazel Sibel Yılmazel

Öz

Konut piyasası, konutların birbirinden farklı özelliklere sahip olmaları nedeniyle heterojen ürünlerden oluşan bir piyasadır. Heterojen malların fiyatlandırılmasında hedonik fiyat modeli sıklıkla kullanılmaktadır. Bu çalışmanın amacı Eskişehir İli’nin Odunpazarı ve Tepebaşı ilçelerinde bulunan konutların satış fiyatlarına etki eden faktörlerin ve bu faktörlerin etki derecelerinin hedonik fiyat modeli çerçevesinde belirlenmesidir. Çalışmanın model uygulamasında konut fiyatının konutun fiziksel ve çevresel özelliklerine göre belirlendiği hedonik fiyat modeli tercih edilmiştir, fonksiyonel form olarak da yarı logaritmik form kullanılmıştır. Uygulamada Kasım-Aralık 2016 döneminde internetteki Eskişehir’de satılık ilanı verilmiş 4311 konuta ait veriler kullanılmıştır. Çalışma sonucunda konutun büyüklüğü, oda sayısı, banyo sayısı, merkezi ısıtma kullanılması, asansörün bulunması, otoparkın bulunması, ankastre mutfağının olması, ebeveyn banyosunun bulunması, konutun birinci katta bulunması özelliklerinin ve bulunduğu mahallenin konut satış fiyatlarında etkili olduğu saptanmıştır.

Anahtar Kelimeler

Konut fiyatı, Konut Fiyatlarının Belirleyicileri, Hedonik Model, Eskişehir’de Konut Piyasası

Determining The Parameters Of Housing Prices Using Hedonic Model: A Case Study In Eskişehir

Öz

The real estate market tends to be heterogeneous as each property has its own unique features. Due to the heterogeneous nature of the real estate property hedonic price model has been used for constructing a real estate price index. This study aims to determine the apartment characteristics and their contribution levels to sales prices by applying the hedonic price model within Odunpazarı and Tepebaşı districts of Eskişehir, Turkey. The hedonic price model has been used in this study as the model takes into account the physical and environmental characteristics of apartments. Also, semi-log was utilized as a functional form. The sales data for 4311 apartments which were listed on the web for sale between November and December 2016 located in Eskişehir were used as a dataset in this study. According to the results of this study it was determined that the size of the apartment, number of rooms, number of bathrooms, the central heating system, elevator, parking lot, built-in kitchen appliances, master bathroom, first floor apartment and the neighborhood of the apartment effect the housing prices in Eskişehir housing market

Anahtar Kelimeler

Housing Price, Housing Price Parameters, Hedonic Model, Housing Market in Eskisehir

Kaynakça

• Anglin, P M. and Gencay, R. (1996). “Semiparametric Estimation of A Hedonic Price Function”, Journal of Applied Econometrics, 11(6), s. 633-648.
• Ayan, E ve Erkin, C. (2014). “Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes”, International Journal of Economics and Finance; Vol: 6, No: 3, s. 188-199.
• Ayvaz, Ö. Emlak Fiyatlarının Hedonik Model ile Araştırılması: İzmir Örneği, 2002.
• Baldemir, E., Kesbiç. C. Y. Ve İnci, M. (2007). “Emlak Piyasasında Hedonik Talep Parametrelerinin Tahminlenmesi (Muğla Örneği)”, İnönü Üniversitesi Sekizinci Türkiye Ekonometri ve İstatistik Kongresi, Malatya.
• Bin, O. (2003). “A Prediction Comparison of Housing Sales Prices by Parametric versus Semi-Parametric Regressions”, Journal of Housing Economics, 13, s. 68-84.
• Cingöz, A. R. A. (2011). “Hedonik Talep Teorisi Çerçevesinde Bir Fiyatlandırma Örneği”. Yayımlanmamış Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, s. 120.
• Çağlayan, E. ve Eban, A. (2011). “Determinants Of House Prices İn Istanbul: A Quantile Regression Approach”, Quality & Quantity, 45(2), s. 305-317.
• Çiçek, U. ve Hatırlı, S. A. (2015). “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi Yıl: 7 Sayı: 13, 2015 Aralık, s. 98-114.
• Daşkıran, F. (2015). “Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli İle Tahmin Edilmesi”, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, Cilt: 8 Sayı: 37, Nisan 2015, s. 850-857
• Filho, C. M. ve Bin, O. (2003). “Estimation Of Hedonic Price Functions Via Additive Nonparametric Regression”, Empirical Economics 30, s. 93–114.
• Garrod, G. and Willis, K. (1992). “Valuing Goods' Characteristics: An Application of the Hedonic Price Method to Environmental Attributes”, Journal of Environmental Management, 34(1), s. 59-76.
• Goodman, A. C. (1978). “Hedonic Prices, Price Indices And Housing Markets”, Journal Of Urban Economics, 5, 1978, s. 471-484.
• Goodman, A. C. (1998). “Andrew Court and the invention of hedonic price analysis”, Journal of urban economics, 44(2), s. 291-298.
• Halvorsen, R. & Palmquist R. (1980). “The İnterpretation Of Dummy Variables İn Semilogrithmic Regressions” American Economic Review. 70, June, s. 474-5.
• Iacoviello, M. (2000). “House Prices and The Macroeconomy In Europe: Results From a Structural VAR Analysis”, European Central Bank Working Paper Series, 8.
• Işık, C. (2015). “Erzurum İlinde Konut Fiyatlarının Çevresel, Yapısal Ve Sosyal Farklılaşması: Hedonik Fiyatlama Örneği”, Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, VIII-II, s. 23-32.
• Kain, J. F. ve Quigley, J. M. (1970). “Measuring The Value Of Housing Quality”, Journal Of The American Statistical Association, 65, 330, s. 532-548.
• Koramaz, T.K. and Dökmeci, V. (2012), “Spatial Determinants Of Housing Price Values in İstanbul”, European Planning Studies, 20(7), s. 1222-1237.
• Leishman, C. (2001). “House Building And Product Differentiation: And Hedonic Price Approach”, Journal Of Housing And The Built Environment, 16, s. 131–152.
• Macedo, P.B.R. (2000). “Hedonic Price Models With Spatial Effects: An Application To The Housing Market Of Belo Horizonte, Brazil”, Revista Brasileira de Economia, Vol. 29, No. 3, s. 343-365.
• McMillen, D.P. and Redfearn, C.L. (2010). “Estimation and Hypothesis Testing for Nonparametric Hedonic House Price Functions”, Journal of Regional Science, 50(3), s. 712–733.
• Ogwang, T. and Wang B. (2002). “A Hedonic Price Function For A Northern BC Community”, Social Indicators Research 6, s. 285-296.
• Özus, E., Dökmeci, V., Kiroglu, G., and Egdemir, G. (2007). “Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul”, European Planning Studies, 15(5), s. 708-721.
• Palmquist, R. B. (1984). “Estimating The Demand For The Characteristics Of Housing”, The Review Of Economics And Statistics, 66, 3, s. 394-404.
• Ridker, R.G. and Henning, J.A. (1967). “The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution”, The Review of Economics ve Statistics, 49, s. 246– 257.
• Selim, S. (2008). “Determinants of House Prices in Turkey: A Hedonic Regression Model”, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9 (1), s. 65-76.
• Selim, H. (2009). “Determinants Of House Prices İn Turkey: Hedonic Regression Versus Artificial Neural Network”, Expert Systems with Applications, 36(2), 2843-2852.
• Stadelmann, D. (2010). “Which Factors Capitalize into House Prices? A Bayesian Averaging Approach”, Journal of Housing Economics, 19, s.180-204.
• Straszheim, M. R. (1973). “Estimation Of The Demand For Urban Housing Services From Household Interview Data”, The Review Of Economics And Statistics, 55, 1, s. 1-8.
• Straszheim, M. R. (1974). “Hedonic Estimation Of Housing Market Prices: A Further Comment”, The Review Of Economics And Statistics, 56, 3, s. 404-406.
• Uyar, K. S. G. ve Yayla, N. (2016). “Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyatlama Yaklaşımına Göre Mekânsal Ekonometrik Modeller İle Tahmini: İstanbul Konut Piyasası Örneği”, Social Sciences (NWSASOS), 3C0153, 11(4), s. 326-342.
• Uysal, D.,Yiğit M. (2016). “Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyicileri (1970-2015): Ampirik Bir Çalışma”, Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, Cilt:19, Sayı:1, s. 185-209.
• Üçdoğruk, Ş. (2001). “İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler - Hedonik Yaklaşım” Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F Dergisi, 16, 2, s. 149-161.
• Yang, Z. (2001). “An Application Of The Hedonic Price Model With Uncertain Attribute, The Case Of The People’s Republic Of China”, Property Management, 19(1), 2001, s. 50-63.
• Yayar, R. ve Karaca, S. S. (2014). “Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği”, Ege Akademik Bakış Dergisi, Cilt. 14, Sayı. 4, s. 509-518.
• Yayar, R. ve Gül, D. (2014). “Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 14, Sayı 3, s. 87-100.