TAŞINMAZ DEVRİNE İLİŞKİN YAPILAN ARABULUCULUK ANLAŞMASININ ÖNALIM HAKKI AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

Öz

nalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasal önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır. Önalım hakkı satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılmışsa kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için yapılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem geçerli olmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması halinde de önalım hakkı kullanılabilir. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemden kasıt, bir şeyin mülkiyetinin para ile ölçülebilen bir karşılık alınarak devredilmesidir. Bu çerçevede mal değişim sözleşmesi, uzun süreli veya süresiz intifa yada üst hakkı tanınması satışa eş değer bir işlem olarak kabul edilmelidir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre taşınmazın devrine ilişkin arabuluculuk anlaşması yapılabilir. Söz konusu anlaşmanın geçerli olabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Taşınmaz devrine ilişkin olan icra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesine dayanarak, taraflardan biri tescil gerçekleştirebilir. İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi, ilam niteliğinde olsa da taşınmaz mülkiyeti yine de tescille kazanılır. Zira bu belge ilam değil, ilam niteliğinde belgedir. Yapılan anlaşma belgesi ile önalım hakkı konusu olan bir taşınmaz veya pay, para ile ölçülebilen bir karşılık alınarak devredilecekse, önalım olayı gerçekleşir. Anlaşma belgesinin yapılıp icra edilebilirlik şerhi alınması yeterlidir. Taşınmazın tesciline gerek yoktur.

Anahtar Kelimeler

• Önalım hakkı
• Arabuluculuk
• İcra edilebilirlik
• Satışa eşdeğer işlem

Evaluation of Mediation Settlement Agreements Concerning the Transfer of Immovable Property in Terms of the Right of Pre-emption

Öz

The Right of Pre-emption is divided into two categories; the statutory right of pre-emption and the contractual right of pre-emption. The right of pre-emption may be exercised in cases where a sale or a transaction economically equivalent to a sale has occurred. In order for the right of pre-emption to be exercised, the transaction in question must be valid. In this context, if a promise to sell immovable property (real estate) has been made through a valid agreement, the right of pre-emption may also be exercised. A transaction that is economically equivalent to a sale refers to a transfer of ownership of property in return for a monetary or financially measurable consideration. Within this scope, barter agreements, as well as the granting of long-term or perpetual usufruct or superficies rights, should be considered as transactions equivalent to a sale.According to the Law on Mediation in Civil Disputes (Law No. 6325), it is possible to conclude a mediation settlement agreement regarding the transfer of immovable property. In order for such an agreement to be valid, an enforceability annotation (icra edilebilirlik şerhi) must be obtained from the competent court. On the basis of such a settlement agreement bearing an enforceability annotation, one of the parties may apply for the registration of ownership (title deed registration). Although the settlement agreement with enforceability annotation is deemed to have the effect of a court judgment, ownership of immovable property is acquired only upon registration with the land registry. This is because the document is not an actual judgment, but rather a document having the effect of a judgment. If an immovable property or share subject to a right of pre-emption is transferred in return for a financially measurable consideration through such a settlement agreement, the pre-emption right is triggered. It is sufficient that the settlement agreement has been concluded and that the enforceability annotation has been obtained; actual registration of the property is not necessary for the right of pre-emption to arise.

Anahtar Kelimeler

• Right of Pre-emption
• Mediation
• Enforceability Annotation
• Transaction Economically Equivalent to a Sale

Kaynakça

1. Akalp-Demirtabak D, Yasal Önalım Hakkı (On İki Levha Yayıncılık 2010)
2. Akçaal M, Eşya Hukuku (2. Baskı Yetkin Yayınları 2022)
3. Atamulu İ, “Önalım Hakkı Vasiyeti” (2022) 30 (3) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1481-1513.
4. Ayan M, Eşya Hukuku II Mülkiyet (9. Baskı Seçkin Yayıncılık 2016)
5. Çelebi Ö, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Önalım Olayı Teşkil Edip Etmediği Sorunu” (2023) 11 (2) Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 737-776.
6. Demirbaş F, “Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı” (2016) 65 (2) AÜHFD 249-278.
7. Demirsatan B, “Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı” (2016) 11 (145-146) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 905-946.
8. Eren F, Mülkiyet Hukuku (7. Baskı Yetkin Yayınları 2023)

9. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (11. Baskı Legem Yayınevi 2023)
10. Eren F, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı” (2008) 12 (1-2) Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 103-126.
11. Erkan VU, “Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E. 2003/34 ve K. 2007/94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması” (2014) 5 (1) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 269-294.
12. Gümüş MA, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Akdi Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerinin (TBK m. 237/III, 238, 239 ve 240-242) Değerlendirilmesi” 2012 8(2) Yedi Tepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Erhan Adal’a Armağan 435-454.
13. Güneri O, “Kanundan Doğan Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Bu Kavramların Mukayesesi” 2021 18 (2) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1353-1379.
14. Gürsoy KT, Eren F. ve Cansel E, Türk Eşya Hukuku (2. Baskı Ankara Üniversitesi Basımevi 1984)
15. Kalkan A, Tapu Sicilinde Yolsuz Yazım ve Düzeltme (Filiz Kitapevi 2024)
16. Kırkbeşoğlu N, Önalım Hakkı (Aristo Yayınevi 2019)
17. Kizir M, “6098 sayılı Borçlar Kanununa Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi” (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 1773-1796.
18. Kuru B, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı (2 Baskı Adalet Yayınevi 2013)
19. Kurt Konca N ve Bodur E, “Taşınmazın Aynına İlişkin Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Anlaşma Belgesi Ve İcra Edilebilirlik Şerhi” 2023 (56) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 539-568.
20. Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (24. Bası Filiz Kitapevi 2022)
21. Okur S, Önalım Olgusuna Dair Yeni Bir Kategori; “Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer İşlem Kavramı Üzerine Mukayeseli Bir İnceleme (TBK m. 240/Art. 216c Or)” 2019 9 (1) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 101-258.
22. Özbay İ, “Avukatlık Hukukunda Uzlaştırma ve Uzlaştırma Tutanağının İlam Niteliği” 2004 8(3-4), Atatürk Üniversitesi Erzincan Hukuk Fakültesi Dergisi 387-418.
23. Özbek MS, “Arabuluculuk Sonunda Düzenlenen Anlaşma Belgesine İcra edilebilirlik Şerhi Verilmesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme” 2017 3(2), Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 69-85.
24. Saymen FH ve Elbir HK, Türk Eşya Hukuku (İsmail Akgün Matbaası 1954)
25. Sirmen S, Eşya Hukuku (10. Baskı Yetkin Yayınları 2022)
26. Suata İZ, Kanuni Önalım Hakkı (Yetkin Yayınları 2020)
27. Şahan G, Kişisel Hakların Şerhi (Seçkin Yayıncılık 2020)
28. Şıpka ŞT, Kanuni Önalım (Şüf’a) Hakkı (Alfa Basım Yayın Dağıtım İstanbul 1994)
29. Ünver TA, “Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi” 2016 11 (145-146) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 829-857.
30. Tandoğan T, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/1 (4. Baskı Olgaç Matbaası 1985)
31. Tanrıver S, İlamlı İcra Takibinin Dayanakları ve İcranın İadesi (Yetkin Yayınları 1996)
32. Taşpolat Tuğsavul M, “Arabuluculuk Faaliyeti Sonunda Varılan Anlaşmanın Hukuki Niteliği” 2019 18(1), Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 333-379.
33. Tekinay SS, Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri (Filiz Kitapevi 1988)
34. Tiyek FS, Zengin HK ve Topal Ö, “Konusu Taşınmaz Olan Ortaklığın Giderilmesi Uyuşmazlıklarına İlişkin Arabuluculukta İcra Edilebilirlik Şerhi Üzerine Düşünceler” 2024 14(2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1917-1989.
35. Topak S, “Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Süreci Ve Anlaşma Belgesinin İcra Edilmesi” 2025 (61) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 377-406.
36. Ünal A, Tapu Sicilinde Geçici Tescilin Şerhi (Adalet Yayınevi 2019)
37. Yeşilırmak A, “Arabuluculuğun Aşamaları: Sonuç/Anlaşma Aşaması” içinde Ali Yeşilırmak/Elif Kısmet Kekeç/Alper Bulur (ed), Temel Arabuluculuk Eğitimi Katılımcı Kitabı (3. Bası Arcs Matbaacılık 2021)