Kira Sözleşmelerinde Birlikte Kiracılık mı? Kişisel Teminat mı?

Öz

Kira sözleşmelerinde, kiracılık sıfatına birden fazla kişinin sahip olması uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Birlikte kiracılık ilişkisinde kiracılardan her biri, kira sözleşmesinin tarafı ve dolayısıyla sözleşme ilişkisinin alacaklısı ve borçlusudur. Bununla birlikte müteselsil borçluluk ya da alacaklılık açıkça kira sözleşmesinde yer almaz ise kiracılar kural olarak kısmen borçlu ya da alacaklı kabul edilir. Özellikle ekonomik ve hukuki gereklilikler ile ortaya çıkan birlikte kiracılıkta kiracılardan birinin kiralananı fiilen kullanım iradesinin hiç bulunmaması bu defa da kiralananı kullanmayan kiracı yönünden birlikte kiracı olarak mı yoksa kişisel bir teminat veren şeklinde mi kabul edilmesi gerekeceği sorusunu doğurur. Benzer bir soru, kira sözleşmesinde kişisel teminat veren olarak yer almasına rağmen kiralananı kiracı ile birlikte fiilen kullanan kişi bakımından da tartışmaya açılabilir. Her iki ihtimal yönünden de şüphesiz öncelikli olarak birlikte kiracılık sıfatının hukuki niteliğinin ve bu niteliğin kira sözleşme ilişkisine etkilerinin sınırı belirlenmeli ardından birlikte kiracılık sıfatının mı yoksa kişisel bir teminatın mı var olduğu teminata ilişkin şartlara göre ve her somut olay özelinde değerlendirilmelidir.

Anahtar Kelimeler

• kira sözleşmesi
• birlikte kiracılık
• ev arkadaşlığı
• kişisel teminat
• kefalet

JOINT TENANCY OR PERSONAL GUARANTEE IN LEASE AGREEMENTS?

Öz

In a joint tenancy relationship, each tenant is a party to the lease agreement and, therefore, a creditor and debtor in the contractual relationship. However, if joint and several liability or creditor status is not explicitly stated in the lease agreement, tenants are considered partially liable or partially entitled as a rule. Particularly in joint tenancy arising from economic and legal requirements, if one of the tenants has no actual intention to use the leased property, this raises the question of whether the tenant who does not use the leased property should be considered a joint tenant or a personal guarantor. A similar question may also be raised regarding a person who is listed as a personal guarantor in the lease agreement but who actually uses the leased property together with the tenant. In both cases, the legal nature of the co-tenant status and the limits of its effect on the lease agreement must undoubtedly be determined first. Then, whether it is a co-tenant status or a personal guarantee should be assessed according to the conditions of the guarantee, specifically to each concrete case.

Anahtar Kelimeler

• lease agreement
• joint tenancy
• roommate arrangement
• personal guarantee
• surety

Kaynakça

1. Acar F, Kira Hukuku Şerhi (TBK. m.299-312) (2. Baskı, Beta Yayıncılık 2013)
2. Acar Ünal Ö ve Ural Çınar N, ‘Kefalet Sözleşmesi Hükümlerinin Kira Sözleşmeleri Bakımından Değerlendirilmesi’ (2016) 15 (2-1) İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 43-80
3. Akıntürk T ve Ateş D, Aile Hukuku (25. Baskı, Beta Yayınevi 2024)
4. Akıntürk T, Müteselsil Borçluluk (Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1971)
5. Akipek J, Akıntürk T ve Ateş D, Kişiler Hukuku (19. Baskı, Beta Yayınevi 2024)
6. Akkışla HS, ‘Borca Katılma Sözleşmesi’ (2019) 31(141) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 363-415
7. Akyol Ş, Tam Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme (Beta 2008)
8. Akyol Ş, Türk Medeni Hukukunda Temsil (Vedat Kitapçılık 2009)

9. Altay S, ‘Borca Katılma’ (Yayımlanmamış Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2010)
10. Aral F ve Ayrancı H, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (9. Baskı, Yetkin Yayınları 2021)
11. Arpacı A, Kira Hukuku ve Uygulaması (Temel Yayınları 2002)
12. Aslan YC, Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme (On İki Levha Yayıncılık 2020)
13. Ateş D, Borçlar Hukuku Sözleşmelerinde Genel Ahlaka Aykırılık (Turhan Kitabevi 2007)
14. Ayan S, ‘Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlarının Kefaletle Teminat Altına Alınması’ (2017) 19(Özel Sayı) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 295-348
15. Ayan S, Kefalet Sözleşmesi (Adalet Yayınevi 2018)
16. Aydın GS, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi (TBK. m. 327-333) (On iki Levha Yayınları 2013)
17. Aydoğdu M ve Kahveci N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Sözleşmeler Hukuku (3. Baskı, Adalet Yayınevi 2017)
18. Ayrancı H, ‘Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Kefalet Sözleşmesinde İfanın Sonuçları’ (2004) 53(2) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 95-120
19. Bayram AE, ‘Birlikte Kira’ (2019) 77(1) Ankara Barosu Dergisi 89-154
20. Carreira WA, ‘Le “colocataire-garant”: Enjeux de la mise en œuvre des garanties personnelles en droit du bail’ (Rapport de recherche, Université de Genève 2025)
21. Chaix F, ‘Art 530 CO II’ içinde Pierre Tercier and Marc Amstutz (eds), Commentaire Romand, Code des obligations II, Art. 530–1186 CO, (2nd edn , Helbing & Lichtenhahn Verlag, Bâle 2017)
22. Comment A, ‘De la demeure du débiteur dans les contrats bilatéraux (Art 107–109 CO)’ içinde Monod M (ed), La résolution des contrats synallagmatiques parfaits: Étude comparative de droit suisse et de droit français (Lausanne 1987)
23. Deschenaux H, Steinauer PH ve Baddeley M, Les effets du mariage (Stämpfli 2000)
24. Dessemontet F, ‘Art 1–10’ içinde Thévenoz L ve Werro F (eds), Code des obligations I: Commentaire romand (Helbing Lichtenhahn 2003)
25. Develioğlu MH, ‘İsviçre Federal Mahkemesi’nin 23 Eylül 2003 Tarihli Kararı Işığında Kefalet Sözleşmesi–Borca Katılma Ayrımı’ içinde Prof Dr Erden Kuntalp’e Armağan, C I (Özel Hukuk) (2004)
26. Doğan M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi (Adalet Yayınevi 2011)
27. Engel P, Traité des obligations en droit suisse (2ème éd, CH : Staempfli 1997)
28. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri (7. Baskı, Yetkin Yayınevi 2019)
29. Gauch P, Schluep WR ve Tercier P, La partie générale du droit des obligations vol II (Zürich 1982)
30. Gümüş MA, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi (2. Baskı, Vedat Yayınevi 2012)
31. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Vedat Kitapçılık 2014)
32. Gümüş MA, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (Yetkin Yayınları 2021).
33. Gümüş MA, Türk Medenî Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler (Seçkin Yayınevi 2003)
34. Hatemi H ve diğerleri, Borçlar Hukuku Özel Bölüm (Filiz Kitabevi1992)
35. Héritier Lachat A, ‘Art 419–424’ içinde Luc Thévenoz ve Franz Werro (eds), Commentaire Romand, Code des obligations I (Helbing Lichtenhahn 2003).
36. Higi P, Zürcher Kommentar, Band V/2b, Die Miete, Erste Lieferung (Art 253–265 OR) (3. Auflage, Zürich 1994)
37. Hohl F, ‘Art 68-83’ içinde Thévenoz L ve Werro F (eds), Commentaire romand: Code des obligations I: Art. 1-529 CO (2. Auflage, Helbing & Lichtenhahn 2003)
38. İnceoğlu MM, Kira Hukuku Cilt I (On İki Levha Yayıncılık 2014)
39. İnceoğlu MM, Kira Hukuku Cilt II (Oniki Levha Yayınları 2014)
40. Kahraman Z, ‘Kira Sözleşmesi (TBK. m. 299-308)’ içinde Gökyayla E ve diğerleri (eds), İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu (2. Baskı, Vedat Kitapçılık 2017)
41. Kahraman Z, Saf Garanti Taahhütleri (Vedat Kitapçılık 2017)
42. Kartal DB, Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme (On İki Levha Yayıncılık 2021)
43. Kaya Kızılırmak C, ‘Kira Sözleşmesinin Kiracının Ölümü İle Sona Ermesi’ içinde Öğüz T, Akkanat H ve İnal E (eds), Prof. Dr. Hasan Erman’a Armağan (Der Yayınları 2015) 587-607
44. Kayak S, Üçüncü Kişinin Fiilini Taahhüt (Vedat Kitapçılık 2010)
45. Kocayusufpaşaoğlu N ve diğerleri, Borçlar Hukuku Genel Bölüm: Birinci Cilt (Filiz Kitabevi 2017)
46. Lachat D ve diğerleri, Le bail à loyer (Asloca 2019)
47. Lachat D, ‘Art 253-274g CO’ içinde Pichonnaz P, Foëx B ve Piotet D (eds), Code Obligations I: Commentaire Romand (Helbing & Lichtenhahn 2016)
48. Marchand S, Les stipulations codifiées du droit suisse (Helbing Lichtenhahn 2023)
49. Meier P, ‘Art 492–512’ içinde Thévenoz L ve Werro F (eds), Commentaire Romand, Code des obligations I (Helbing Lichtenhahn 2003)
50. Micheli J, ‘Les colocataires dans le bail commun’ içinde 8e Séminaire sur le droit du bail (Neuchâtel 1994)
51. Oğuzman K ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I (23. Baskı, Vedat Kitapçılık 2025)
52. Oğuzman K ve Seliçi Özdemir S, Kişiler Hukuku (21. Baskı, Filiz Kitabevi 2022)
53. Özen B, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kefalet Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık 2014)
54. Öztan B, Medenî Hukuk Tüzel Kişilerinde Organ Kavramı ve Organın Fiillerinden Doğan Sorumluluk (Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1970)
55. Ramoni C, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse (Zurich 2002)
56. Reisoğlu S, Garanti Mukavelesi (Ajans Türk Matbaası 1963)
57. Reisoğlu S, Türk Kefalet Hukuku (2013)
58. Sarıhan BB, ‘Kefalet Sözleşmesinde Şekil ve Eşin Rızası’ (2022) 30(1) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 221-258
59. Schmid H, ‘Der gemeinsame Mietvertrag’ (1991) SJZ 349-357.
60. Schmid J, ‘Die gemeinsame Miete – ausgewählte Fragen’ (2016) 1 Aktuelle Juristische Praxis 31-41
61. Şahan G, Kefalet Sözleşmesinin Sona Ermesi (Yetkin Yayınları 2009)
62. Şener OH, ‘Sözleşmeyle Yapılan Teminat Amaçlı Borca Katılma’ (2009) 11 Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (Özel Sayı) 1279-1322
63. Şıpka Ş, Aile Konutu İle İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası (TMK. m.194) (2. Baskı, Beta Yayınevi 2004)
64. Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişikleri Cilt I/2 (3. Baskı, Olgaç Matbaası 1985)
65. Tandoğan H, Garanti Mukavelesi (Banka ve Ticaret Hukuku Enstitüsü 1959)
66. Tandoğan H, Vekaletsiz İş Görme (Ankara Üniversitesi Yayınları 1957)
67. Tercier P, BIERI Laurent et Carron Blaise, Les contrats spéciaux (5ème édition, Schulthess Editions Romandes 2016)
68. Tercier P, Le droit des obligations (3. Baskı, Schulthess 2004)
69. Tercier P, Les Contrats Speciaux (3ieme editonu, Schulthess 2003)
70. Tevini Du Pasquier S, ‘Art 110–113’ içinde Thévenoz L ve Werro F (eds), Commentaire Romand, Code des obligations I (Helbing Lichtenhahn 2003)
71. Thévenaz A, ‘La prétendue solidarité des colocataires lorsque la chose louée n’est pas restituée à l’échéance du bail’ (2001) Journal des Tribunaux (JdT)
72. Tunçomağ K, Türk Borçlar Hukuku Cilt II Özel Borç İlişkileri (3. Baskı, Sermet Matbaası 1977)
73. Turan Başara G, ‘Türk Borçlar Kanunuyla Getirilen Yeni Bir Müessese: Borca Katılma’ (2014) 63(2) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 419-447
74. Uyumaz A ve Bulut H, ‘Kira Sözleşmesinde Kefaletin Güvence Olarak Gösterilmesi’ (2023/1) ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi 37-109
75. Vion A, L’étendue minimale de l’accord en droit suisse des contrats (Art 1 et 2 CO) (Lausanne 2019)
76. Von Tuhr A, Borçlar Hukuku Cilt I-II (Çev. Cevat Edege, Yargıtay Yayınları 1983)
77. Weber R, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Achter Titel: Miete (Art 253–274g OR) (6. Auflage, Basel 2015)
78. Weber R, Berner Kommentar, Band VI/1/4: Die Erfüllung der Obligation (Art 68–96 OR) (2. Auflage, Stämpfli 2005)
79. Weber R, Der gemeinsame Mietvertrag (Schulthess 1993)
80. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (11. Baskı, Beta Yayınevi 2022)
81. Yıldız Portakal S, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borca Katılma (On İki Levha Yayıncılık 2016)
82. Yılmaz M, ‘6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kefalet Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı’ (2011) 24(97) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 155-170
83. Yılmaz S, ‘Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Kanun Kapsamındaki Kira Sözleşmelerinde Kefilin Sorumluluğu’ (2008) 57(3) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 753-778
84. Zevkliler A ve Gökyayla KE, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (16. Baskı, Turhan Yayınevi 2016)