THE REASON FOR THE EXISTENCE OF TWO DIFFERENT LEGAL REGULATIONS INTENDED FOR THE SAME OUTCOME: RİGHT OF PURCHASE / PRELIMINARY REAL ESTATE CONTRACTS

Öz

Preliminary real estate contracts and purchase agreement and the right of preemption are among the legal relationships that give rise to a real estate sale relationship. Preliminary real estate contracts is a preliminary contract intended to establish a sales contract in the future. The right of purchase is an formative right that enables the establishment of a sales contract with a unilateral declaration of intention. However, in practice, both in the right of purchase and in the preliminary real estate contracts, if owner of a real estate refrains from transferring right of ownership, the right holder entitles the ownership before registration with a lawsuit to compell registration, upon the finalization of the court decision. Therefore, since the provisions and consequences of both legal relationships meet at the same level in practice, they do not differ. Therefore, the reasons for including these two legal relationships together in the our law system must be examined that give rise to the same provisions and consequences in practise. The legislator's need to regulate these two legal relationships together is addressed in our study with a comparison of both institutions.

Anahtar Kelimeler

• Real estate
• Right of Purchase
• Preliminary real estate contracts
• owner of a real estate

AYNI SONUCA MÜNCER İKİ FARKLI HUKUKİ DÜZENLEMENİN MEVCUDİYETİNİN ESBAB-I MUCİBESİ: ALIM (İŞTİRA) HAKKI / TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Öz

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve alım hakkı, taşınmaz satış ilişkisi doğuran hukuki işlemler arasında yer almaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir satış sözleşmesi kurulmasını hedef tutan bir önsözleşmedir. Alım hakkı ise tek taraflı bir irade beyanı ile satış sözleşmesi kurulmasını sağlayan yenilik doğuran bir haktır. Ancak uygulamada hem alım hakkı hem taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz malikinin mülkiyeti devrinden kaçınması durumunda hak sahibine, tescile zorlama davası marifetiyle mahkeme kararının kesinleşmesini müteakip mülkiyeti tescilden önce kazanma imkânı bahşetmektedir. Dolayısıyla her iki kurumun pratikte hüküm ve sonucu aynı düzlemde buluştuğundan dolayı aynı teorik temellere dayandığı mülahazasıyla hukuki varlıkları sorgulanabilecektir. Bu nedenle pratikte aynı hüküm ve sonuç doğuran bu iki hukuki kuruma hukuk sistemimizde birlikte yer verilmesinin sebeplerinin incelenmesi gerekir. Kanun koyucunun bu iki hukuki kurumu düzenleme ihtiyacı her iki kurumun karşılaştırılması yapılmak suretiyle çalışmamızda detaylı biçimde ele alınmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz
• Alım Hakkı
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
• Taşınmaz Maliki

Kaynakça

1. Akçaal M, Eşya Hukuku (Yetkin Yayınları 2021).
2. Akipek Jale, Akıntürk T ve Ateş D, Eşya Hukuku (2. Baskı, Beta Yayıncılık 2018).
3. Akipek Öcal, ‘Taşınmazlar Üzerindeki Ayni Hakların Devrine ve Kurulmasına İlişkin Taahhüt İşlemlerinin Şekli’ in Medeni Kanun’un ve Borçlar Kanunu’nun 90. Yılı Uluslararası Sempozyumu 1926’dan Günümüze Türk-İsviçre Medeni Hukuku 17-18-19-20 Şubat 2016 I. Cild, (Yetkin Yayınları 2017) 561-570.
4. Akyiğit E, Yeni Borçlar Kanununa Göre Satış-Mal Değişimi ve Bağışlama Sözleşmeleri (Seçkin Yayıncılık 2011).
5. Albayrak H, ‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar’ (2017) 5(10) Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi 43-95.
6. Altaş H, Medeni Hukuk Başlangıç Hükümleri (Yetkin Yayınları 2014).
7. Altunkaya M ve Çomaklı E, ‘Taşınmaz Satış Vaadinin Konusunun İmkânsız Hale Gelmesi ve Hukuki Sonuçları’ (2025) 5(2) Kırıkkale Hukuk Mecmuası 895-929.
8. Antalya OG ve Topuz M, Medeni Hukuk (5. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2024). (Medeni)

9. Antalya OG ve Topuz M, Eşya Hukuku Cilt: IV/1 (4. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2021). (Eşya Cilt: IV/1).
10. Aral F ve Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (15. Baskı, Yetkin Yayınları 2022).
11. Arat A, Konut Satışında Üç Köşeli İlişkilerden Doğan Sorumluluk (On İki Levha Yayıncılık, 2018).
12. Arpacı AM, Türk Hukukunda Taşınmaz Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kazanılması (Filiz Kitabevi 2023).
13. Arslan R, Yılmaz E, Taşpınar Ayvaz S ve Hanağası E, İcra İflas Hukuku (5. Baskı, Yetkin Yayınları 2019).
14. Arslan A, Taşınmaz Mülkiyetinin Tescile Zorlama Davası İle Kazanılması (Yetkin Yayınları, 2021).
15. Aşık İ, Oruç Y, Tok O, Saçar ÖF ve Aşit R, İcra ve iflas Hukuku (4. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2025).
16. Ayan M, Eşya Hukuku II Mülkiyet (9. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2016). (Mülkiyet)
17. Ayan M, Borçlar Hukuku (Genel Hükümler) (11. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2016). (Borçlar Genel)
18. Aybay A, Borçlar Hukuku Dersleri Genel Bölüm (14. Bası, Filiz Kitabevi 2016).
19. Aydoğdu M ve Kahveci N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku) (3. Bası, Adalet Yayınevi 2017).
20. Ayrancı H, Ön Sözleşme (Yetkin Yayınları 2006).
21. Bağcı Ö, ‘Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Hükmü’ (2016) 14(160) Legal Hukuk Dergisi 2007-2022.
22. Belen H, 6098 sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh) (Beta Yayıncılık 2014).
23. Bilgin Yüce M, Mülkiyeti Devir Borcu Doğuran Sözleşmeler (Seçkin Yayıncılık 2022).
24. Binder M, ‘Art 216-221’ in Müller-Chen M und Huguenin C (Hrsg), in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht Vertragsverhältnisse Teil 2 Art. 184-318 OR (3. Auflage, Schulthess 2016).
25. Bozok S, ‘İcra Hukukunda Borçlu Adına Tescili Talep veya Dava Etme Yetkisinin Alacaklıya Verilmesi’ (2020) 26(1) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 487-523.
26. Bulut U, İcra Hukukunda Ödeme Yerine Alacakların Devri, (Adalet Yayınevi 2013).
27. Buz V, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar (Yetkin Yayınları 2005).
28. Canbolat F ve Topuz S, ‘Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) Tarafından Yapılan Konut Satımına İlişkin Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Geçerliliği Sorunu’ (2008) 57(3) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 167-188.
29. Çenberci M, Gayrimenkul Satış Vaadi, (1973).
30. Çetiner B, Furrer A ve Müller-Chen M, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (On İki Levha Yayıncılık 2021).
31. Demirbaş H, Yenilik Doğuran Haklar (Vedat Kitapçılık 2007).
32. Dural M, Eşya Hukuku Dersleri (1981).
33. Eren F, Mülkiyet Hukuku (6. Baskı, Yetkin Yayınları, 2021). (Mülkiyet)
34. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (29. Baskı, Legem Yayınevi 2024). (Borçlar Genel).
35. Eren F ve Yücer İ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (12. Baskı, Legem Yayınevi 2024).
36. Erman H, Eşya Hukuku Dersleri (8. Basım, Der Yayınları 2018).
37. Ertaş Ş, Eşya Hukuku (11. Baskı 2014).
38. Esener T ve Güven K, Eşya Hukuku (7. Baskı, Yetkin Yayınları 2017).
39. Feyzioğlu FN, Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri) Cilt I (3. Bası, 1978).
40. Hüseyin İ, Türk Hukuku ve Mukayeseli Hukukta Geri Alım Hakkı (Seçkin Yayıncılık 2022).
41. Gönül Koşar G ve Topcuoğlu S, ‘Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Hakkın Tapu Siciline Şerhinde Şerh Anlaşmasına İlişkin Değerlendirmeler’ (2023) 11(22) Antalya Bilim Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 423-447.
42. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı (3. Baskı, Filiz Kitabevi 2018). (Borçlar Özel)
43. Gümüş MA, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (Yetkin Yayınları 2021). (Borçlar Genel)
44. Günday HM, Alım Hakkı (Adalet Yayınevi 2021).
45. Günergök Ö ve Kayıhan Ş, Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler (2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2024).
46. Gürsoy, Kemal T., Eren F ve Cansel E, Türk Eşya Hukuku (2. Baskı, 1984).
47. Hatemi H ve Gökyayla E, Borçlar Hukuku Genel Bölüm (4. Bası, Vedat Kitapçılık 2017).
48. Helvacı S ve Erlüle F, Medeni Hukuk (4. Bası, Legal Yayıncılık, 2016).
49. Helvacı İ, ‘İsviçre Borçlar Kanununun Sözleşmeden Doğan Ön-Alım, Alım ve Geri Alım Haklarına İlişkin Değişiklikleri (İsviçre Borçlar Kanunu Madde 216/Fıkra 2, Fıkra 3, Madde 216a-216e)’ (1999) 19(1-2) Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni 397-417.
50. Hess-Odoni U, ‘Art 216-216e’ in Honsell H, Vogt NP und Wiegand W (Hrsg), in Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR (4. Auflage, Helbin Lichtenhahn Verlag 2007).
51. İnan AN ve Yücel, Ö, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (4. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2014).
52. İyilikli AC, ‘Şerhedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Borçlusunun Cüz’i Halef ve Alacaklıları İle Taşınmaz Üzerindeki Diğer Takyidatlara Etkisi’ (2021) 18(2) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 967-1003. (Şerh)
53. İyilikli AC, ‘Tasarrufun İptali Davalarında Kambiyo Senetleri Bağlamında Alacaklı Borç İlişkisi’ (2019) 7(14) Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi 255-308. (Tasarrufun İptali).
54. İyilikli AC, ‘Taşınmazın Aynına İlişkin İlamın Mevzuunu Oluşturan Taşınmaz Mülkiyet Hakkına Vaziyet Eden Takyidatlara Etkisi’ (2017) 5(10) Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi 293-408. (Taşınmaz).
55. İyilikli AC, Haciz İhbarnameleri (Yetkin Yayınları 2012). (Haciz)
56. Kılıçoğlu AM, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (21. Bası, Turhan Kitabevi 2017). (Borçlar Genel)
57. Kılıçoğlu AM, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Turhan Kitabevi 2019). (Borçlar Özel)
58. Kırkbeşoğlu N, Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2023).
59. Kizir M, ‘6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi’ (2016) 22(3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan Cilt II 1773-1796.
60. Kocayusufpaşaoğlu N, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi (1959).
61. Kuntalp E, ‘Lex Commissoria Yasağı Kavramı, Koşulları ve Uygulama Alanı’ in İnan Kıraç’a Armağan (1994) 151-162.
62. Kuru B, İcra İflas Hukuku El Kitabı (2. Baskı, Adalet Yayınevi 2013).
63. Nar A, Türk Hukukunda Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (Yetkin Yayınları 2023).
64. Muşul T, İcra ve İflas Hukuku Cilt II (6. Baskı, Adalet Yayınevi, 2013)
65. Nomer HN, Vefa Hakkı, İstanbul, (1992). (Vefa Hakkı).
66. Nomer HN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (18. Bası, Beta Yayıncılık 2021). (Borçlar Genel).
67. Nomer HN ve Ergüne MS, Eşya Hukuku (6. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2019).
68. Oğuzman MK ve Barlas N, Medeni Hukuk Giriş/Kaynaklar/Temel Kavramlar (30. Bası, On İki Levha Yayıncılık 2024).
69. Oğuzman MK ve Öz MT, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-1 (22. Bası, Vedat Kitapçılık, 2024).
70. Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (22. Baskı, Filiz Kitabevi 2020).
71. Oktay-Özdemir S, ‘Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Nisbi Hakkın Niteliğine Aykırı Uygulamalar Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar’ in Prof. Dr. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu’nun Anısına Armağan (On İki Levha Yayıncılık 2020) 609-637.
72. Orta E, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (On İki Levha Yayıncılık 2022).
73. Özbilen AB, Sözleşmelerin Şekli ve Şekil Yönünden Hükümsüzlüğü (On İki Levha Yayıncılık, 2016).
74. Özmen ES ve Aydın GS, ‘Tapu İptal Davası Olarak Yanlış Adlandırma İle Açılan Davalar (Tescili İsteme Davası/Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası)’ (2014) 88(6) İstanbul Barosu Dergisi 179-215.
75. Özmen S ve Bilgin Yüce M, ‘Taşınmaz Satış Vaadlerinde Tarih Önceliğine Üstünlük Tanıyan Yargıtay Kararlarına İlişkin Düşünceler’ in Prof. Dr. Hayri Domaniç’e 80. Yaş Günü Armağanı II. Cilt (Beta Yayıncılık 2001) 951-998.
76. Özsunay E, Medeni Hukuka Giriş (5. Bası 1986).
77. Postacıoğlu İE ve Altay S, İcra Hukuku Esasları (5. Bası, Vedat Kitapçılık 2010).
78. Reyhani Yüksel S, Canarslan G ve Yünlü S, Teorik Eşya Hukuku Eşya Hukuku Cilt I (On İki Levha Yayıncılık 2025).
79. Saymen FH, Türk Medeni Hukuku Cilt I Umumi Prensipler (3. Bası 1960).
80. Sebük MT, Şüf’a, Vefa ve İştira Hakları (1951).
81. Seçer Ö, ‘Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Hakkın Tapu Kütüğüne Şerhi’ in II. Tapu Sicili Hukuku Sempozyumu (Seçkin Yayıncılık 2025) 89-113.
82. Serozan R, Baysal B ve Sanlı KC, Borçlar Hukuku Özel Bölüm (3. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2018).
83. Sertkaya AŞ ve Kul S, Tasarrufun İptali Davaları (Adalet Yayınevi 2016).
84. Sirmen, AL, Eşya Hukuku (12. Baskı, Legem Yayınevi 2025).
85. Söğütlü Ö, Roma Özel Hukuku Ders Kitabı (4. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2025).
86. Sungurbey İ, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi (1963).
87. Şenol AN, Teminat Amaçlı Geri Alım Sözleşmeleri (Yetkin Yayınları 2022).
88. Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt I/1 (Vedat Kitapçılık 2008).
89. Tanrıver S ve Ergüne MS, ‘Noterlerin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine İlişkin Hukuki Esaslar’ (2023) 72(1) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 143-182.
90. Taşatan C, Kişisel Nitelik Taşıyan Tescili İsteme Hakkı (TMK m. 716/1) (Filiz Kitabevi, 2023).
91. Tekinay SS, ‘İştira ve Vefa Hakları’ (1987) 61(7-8-9) İstanbul Barosu Dergisi 509-520. (İştira ve Vefa).
92. Tekinay SS, Eşya Hukuku (1970-71). (Eşya).
93. Tekinay SS, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (1993).
94. Topuz M, Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti (Seçkin Yayıncılık 2020).
95. Tunçomağ K, Borçlar Hukuku Cilt II Özel Borç İlişkileri (2. Bası 1974).
96. Ünal M ve Başpınar V, Şekli Eşya Hukuku (13. Baskı, Savaş Yayınevi, 2023).
97. Ünlütepe M, Medeni Hukuka Giriş ve Türk Medeni Kanunu’nun Başlangıç Hükümleri (Seçkin Yayıncılık 2021).
98. Üstündağ S, İcra Hukuku Esasları (8. Basım, 2004).
99. von Tuhr A, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı Cilt:1-2, (Edege C, 2. Baskı, 1983).
100. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler) (19. Baskı, Beta Yayıncılık 2024).
101. Yılmaz S, Medeni Hukuk Cilt V Eşya Hukuku (Yetkin Yayınları 2024).
102. Yücer Aktürk İ, ‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Öncelik İlkesinin Uygulanabilirliği Sorunu’ (2021) 18(2) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 799-809.
103. Zevkliler A ve Gökyayla KE, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (20. Bası, Vedat Kitapçılık, 2020).