KONUT EDİNMEYE YÖNELİK FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ “TÜKETİCİ ”, KİRALANANIN “KONUT” NİTELİĞİNİN TESPİTİ VE BUNUN HUKUKİ SONUÇLARI

Öz

Finansal kiralama sözleşmesi 6361 sayılı “Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu”nda düzenlenen bir sözleşme olmanın yanı sıra, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da da tüketiciler için bir konut finansmanı yöntemi olarak düzenlenmiştir. Finansal kiralama yoluyla konut edinilmesi halinde, ortaya çıkan uyuşmazlıklara hangi hükümlerin uygulanacağının belirlenmesi, mevzuatta dağınık halde bulunan ve birbirini dışlayan hükümlerin bir bütün olarak yorumlanmasıyla mümkündür. 6361 sayılı Kanun, 6502 sayılı Kanun ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu finansal kiralama yoluyla konut edinmeye ilişkin uyuşmazlıklara doğrudan doğruya veya kıyasen uygulanabilecek pek çok hüküm içerir. Sayılan kanunların bir kısmı, bu kanunlarda yer alan bazı hükümlerin belirli bazı uyuşmazlıklar bakımından uygulanmayacağına ilişkin düzenlemeler içermektedir. Uygulanacak hükümlerin tespitinde finansal kiralama yoluyla konut edinenin tüketici sıfatına sahip olup olmaması ve finansman konusunun niteliği ayırt edicidir. Sözleşmenin tarafları ve konusundan hareketle bir nitelendirme yapılması, ortaya çıkan hukuki sonuçları büyük ölçüde farklılaştırmaktadır. Bahsi geçen farklılıklardan en önemlisi, kiracının finansal kiralama sözleşmesinden doğan bedel ödeme borcunun ifasında temerrüde düşmesi halinde 6361 sayılı Kanun’da ve 6502 sayılı Kanun’da öngörülen hukuki sonuçlar arasındadır. Bu çalışmada, finansal kiralama yoluyla konut edinmenin mevzuattaki yerinin açıklanması, sözleşmenin taraflarına ve konusuna göre yapılan değerlendirme neticesinde uyuşmazlıklara uygulanacak hukuk kurallarının belirlenmesi ve bu belirlemenin hukuki sonuçlarının ayrıntılı biçimde açıklanması amaçlanmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Konut
• finansal kiralama
• konut finansmanı
• tüketici işlemi
• konut kredisi.

DETERMINING THE LESSEE’S ‘CONSUMER’ STATUS AND THE LEASED GOOD’S ‘RESIDENTIAL’ CHARACTER IN FINANCIAL LEASING AGREEMENTS FOR HOUSING ACQUISITION AND THEIR LEGAL CONSEQUENCES

Öz

A financial leasing agreement, regulated under Law No. 6361 “Financial Leasing, Factoring, Financing and Savings Finance Companies Law”, is also regulated as a housing finance method for consumers under Law No. 6502 “Consumer Protection Law”. When acquiring a residence through financial leasing, determining which provisions will apply to disputes that arise is possible by interpreting the scattered and mutually exclusive provisions in the legislation as a whole. Law No. 6361, Law No. 6502 and Turkish Code of Obligations No. 6098 contain many provisions that can be applied directly or by analogy to disputes regarding the acquisition of housing through financial leasing. Some of these laws include regulations stating that certain provisions within them will not apply to specific disputes. In identifying the applicable provisions, whether the acquirer of the residence through financial leasing qualifies as a consumer and the nature of the financing subject matter are distinctive factors. Depending on the parties and subject of the contract, the resulting legal consequences vary greatly. One of the most crucial differences mentioned pertains to the legal consequences stipulated in Law No. 6361 and Law No. 6502 when the lessee defaults on their payment obligations arising from the financial leasing agreement. This study aims to elucidate the position of acquiring housing through financial leasing within the legislation, determine the legal rules applicable to disputes based on the evaluation of the agreement's parties and subject matter, and explain in detail the legal consequences of this determination.

Anahtar Kelimeler

• Housing
• leasing
• housing finance
• consumer transaction
• mortgage.

Kaynakça

1. Akçaal M ve Uyumaz A, ‘6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Bazı Hükümlerine (m. 1-16) İlişkin Bir İnceleme’ (2013) 4 (2) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 241-276.
2. Altop A, Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi, (Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü 1998) (Leasing).
3. Altop A, ‘Türk Hukukunda, Avrupa Birliği Hukukunda ve Uygulamada Tüketici Kavramı’, (2004) 3 (1-2) İKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, Türk-Avusturya Hukuk Haftası Özel Sayısı 3-14 (Tüketici).
4. Atamer YM, Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması (On İki Levha 2016).
5. Ayan M, Eşya Hukuku-II Mülkiyet (9. Baskı Seçkin 2016).
6. Aydoğdu M ve Kahveci N, Tüketici Hukuku Dersleri (Adalet 2021).
7. Aydoğdu M, ‘Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage) ve Sözleşmeleri’ (2007) 9(1) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1-52 (Sözleşme).
8. Aydoğdu M, Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage) Sistemin Tüketici Hukukuna Etkileri ve Sistemde Yer Alan Menkul Kıymetler (Adalet 2010) (Mortgage).

9. Bahtiyar M ve Biçer L, ‘Adi İş/Ticari İş/ Tüketici İşlemi Ayrımı ve Bu Ayrımın Önemi’ (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 395-436.
10. Bal Y, “Tacirin Tüketici Sıfatı Sorunu’ (2022) 13 (50) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 365-384.
11. Battal A, ‘Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Yönünden Tacirlerin Tüketici Sıfatı’ Prof. Dr. Ali Bozer’e Armağan (Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü 1998) 313-332.
12. Cornelia S, Anwendungsbereich des Konsumkreditgesetzes, (Schulthess Juristische Medien AG 2014).
13. Çabri S, 6502 Sayılı Kanun’a Göre Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi (Adalet 2016) (Şerh).
14. Çabri S, Konut Finansmanı Sözleşmeleri (On İki Levha 2010) (Konut).
15. Develioğlu HM, ‘Finansal Kiralama Sözleşmesinin Konusu ve Şekli ile İlgili Bazı Düşünceler’ (2016) 11(145) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 459-480.
16. Doğan M, ‘Kira Sözleşmesi’ Borçlar Hukuku Özel Hükümler Editör: Turgut Öz (Seçkin 2023).
17. Erdoğmuş HF, ‘6361 Sayılı Kanun ile Bütünleyici Parça ve Eklentinin Finansal Kiralama Sözleşmesine Konu Olması’ (2014) 2 (2) Fatih Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 49-68.
18. Gümüş MA, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi Cilt 1 (Madde 1-46) (Vedat 2014) (Şerh).
19. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt-I, (Vedat 2012) (C.I).
20. Günay G, ‘Finansal Kiralama Sözleşmesinin Hukuki Niteliğine Dair Tartışmalar’ (2023) 13 (2) İslam Tetkikleri Dergisi 633-663.
21. Günday, HM, Alım Hakkı (Adalet 2021).
22. Gündoğan Kırmızıtaş T, 6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’na Göre Finansal Kiralama Sözleşmesi, (Yetkin 2017).
23. Hess M, “Immobilien-Leasing und Formzwang (Leicht bearbeitete und ergänzte Fassung des Referates, gehalten an der Jahrestagung des Verbandes Schweizerischer Grundbuchverwalter am 7. September 1990 in Weinfelden)” (1990) (1), Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 1-19.
24. Kalender A, ‘6502 Sayılı TKHK Hükümlerine Göre Konut Finansmanı Sözleşmelerinin Karşılaştırılması’ (2015) 23(2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 203-239.
25. Kocaağa K, Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi (2. Baskı, Yetkin 2021).
26. Köteli A M, Karşılaştırmalı Hukuk ve Türk Hukukunda Finansal Kiralama (Kazancı 1991).
27. Krummenacher P, Konsumentenleasing Zur Anwendbarkeit des Konsumkreditgesetzes und zwingender Bestimmungen des Mietrechts auf Konsumentenleasingverträge, (Schulthess Juristische Medien AG 2007).
28. Kuntalp E ve Pekgüçlü G, ‘Finansal Kiralama Kanunu’nun Uygulanmasında Ortaya Çıkan Bazı Önemli Sorunlar’ (2000) 10 (4) BATİDER 5-23.
29. Kuntalp E, ‘Finansal Kiralama Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Tüketim ve Yatırım Malı Ayırımı’, Prof. Dr. Ali Bozer’e Armağan (Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü 1998) 287-311 (Ayırım).
30. Kuntalp E, Finansal Kiralama Kanunu’na Göre Finansal Kiralama (Leasing) Türkiye Bankalar Birliği 1988) (Leasing).
31. Meral ÖO, Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Tüketicinin Temerrüdüne Bağlanan Sonuçlar (Adalet 2022).
32. Metzler L und Schmuki M, ‘Das Immobilienleasing- Frage der Anwendbarkeit der zwingenden Bestimmungen des Mietrechts’ (2005) AJP 579-583.
33. Nomer HN ve Ergüne M S, Eşya Hukuku (10. Bası, On İki Levha 2023).
34. Oğuzman MK ve Seliçi Ö ve Oktay Özdemir S, Eşya Hukuku (26. Baskı, Filiz 2024).
35. Ozanoğlu HS, ‘Tüketim Sözleşmeleri Kavramı (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Maddi Anlamda Uygulama Alanı)’ (2001) 50 (1), Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 55-90.
36. Reisoğlu S, ‘Konut Kredisi-Konut Finansmanı ve Uygulama Sorunları’ (2008) (Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan) 319-332.
37. Sirmen L, Eşya Hukuku (12. Baskı, Legem 2025)
38. Tekten E, ‘Tüzel Kişi Tacirlerin Tüketici Sıfatı Sorunu ve Bu Kapsamda Taraf Oldukları Hukuki Uyuşmazlıkların Ticari/Tüketici Dava Şartı Arabuluculuğa Etkileri’ (2023) 31 (1) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1-34.
39. Tiryaki B, ‘Leasing İşlemleri ile İlgili Avrupa Birliği Mevzuatının Türk Hukuku Bakımından Değerlendirilmesi’ (2006) 10 (1-2) Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 227-252.
40. Tuhan Boz R ve Kabaş Tezcan E ‘6502 Sayılı Kanun Kapsamında Tüketici Kavramı ve Ticari veya Mesleki Amaçla Hareket Eden Kişilere Ticari veya Mesleki Amaç Olmaksızın Mal ve Hizmet Sunan Kişilerin Durumu’ (2025) 7 (1) ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi 21-40.
41. Topuz M, Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi (3. Baskı Seçkin 2023).
42. Yakuppur S, ‘Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterlerde Yapılabilmesine Olanak Tanıyan Yeni Düzenleme ve Mevcut Duruma Etkileri’ (2022) 10 (2) Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 649-665.
43. Yılmaz Y, ‘6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Konut Finansmanı Sözleşmeleri’(2019) 77 (1) İstanbul Hukuk Mecmuası 389-424.
44. Yücer Aktürk İ, ‘Tüzelkişi Tacirin Tüketici Sıfatı’ (2016) 20 (2) Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 103-128.
45. Zevkliker A ve Gökyayla E, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (8. Baskı, Vedat 2020).
46. Zevkliler A ve Aydoğdu M, Tüketicinin Korunması Hukuku (3. Baskı, Seçkin 2004).