KİRA BEDELİNİN TARAF ANLAŞMASIYLA ARTTIRILMASINA İLİŞKİN SINIRLAMALAR VE SINIRLARI AŞAN ANLAŞMALARDA BEDELİN İADESİ

Yıl 2025, Sayı: 61, 347 - 376, 20.01.2025

Meltem Ertuğrul

https://doi.org/10.54049/taad.1622148

Öz

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyerlerini konu alan kira sözleşmelerine özel önem atfedilmiş ve bu tarz sözleşmelere genel kira sözleşmesi hükümlerine nazaran ayrıksı düzenlemeler öngörülmüştür. Yıllar boyunca devam edebilen bu sözleşmelerde, kira bedelinin başlangıçta taraflarca öngörülen miktarda devam etmesi, zamanla paranın gücünün azalması ve edimler arasındaki dengenin bozulması sebebiyle hakkaniyetli olmayacaktır. Bu nedenle kira bedelinin tarafların anlaşmasıyla arttırılmasına kanun koyucu imkân tanımaktadır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin arttırılmasına ilişkin özel düzenlemeler yapılarak, tarafların kararlaştırdıkları artış oranı/miktarı kiracıyı korumak gayesiyle sınırlandırılmaktadır. Tarafların bu sınırları aşan anlaşma yapmaları halinde kısmi hükümsüzlük yaptırımı uygulanarak fazla ödenen tutarın iadesi söz konusu olabilecektir. İadenin hukuki dayanağı konusunda doktrinde sebepsiz zenginleşmeye göre iade ile sözleşmeye dayalı iade şeklinde farklı görüşler bulunmaktadır.
Çalışmamızda konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalardaki mevzuat sınırları belirtilerek, tarafların bedel artışına ilişkin anlaşmalarının geçerliliği ve geçersizlik hallerinde kiracının fazla ödediği tutarı isteyip isteyemeyeceği mevzuat, doktrin görüşleri ve yargı kararları ekseninde incelenmeye çalışılacaktır.

Anahtar Kelimeler

Kira bedeli artış sınırı, sebepsiz zenginleşme, kira bedelinin iadesi, kira artış oranı

Limitations on Increasing the Rental Fee by Agreement of the Parties and Refund of Fees Exceeding These Limits

Öz

Special importance has been attached to lease agreements concerning residential and roofed workplace leases in the Turkish Code of Obligations and separate regulations have been envisaged for such agreements compared to general lease agreements. These agreements, which can span years, necessitate adjustments to the rental fee due to the decrease in the purchasing power of money over time and the imbalance in performance.
However, special regulations are made regarding the increase in the rental price in residential and roofed workplace leases and the rate / amount of increase agreed by the parties is limited in order to protect the tenant. In the event that the parties make an agreement exceeding these limits, the partial invalidity sanction may be applied and the overpaid amount may be refunded. There are different opinions in the doctrine regarding the legal basis of the refund, such as refund based on unjust enrichment and contractual refund.
In this study, the legal limits in agreements regarding the increase of the rental fee in the renewed period in residential and roofed workplace leases will be specified and it will be attempted to examine whether the agreements of the parties regarding the fee increase are valid and whether the tenant can demand the excess amount paid in cases of invalidity, in the context of legislation, doctrine opinions and court decisions.

Anahtar Kelimeler

Rental fee increase limit, unjust enrichment, refund of rental fee, rental increase rate

Kaynakça

• Akçaal M, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinde Artışa İlişkin 7161 Sayılı Kanun’la Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi’ (2022) XII (1) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 361-384.
• Akipek J G, Akıntürk T ve Ateş Karaman D, Türk Medeni Hukuku Başlangıç Hükümleri Kişiler Hukuku (7. Baskı, Beta 2009).
• Akyiğit E, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi (1. Baskı, Seçkin 2012).
• Antalya G, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I, ( 1. Baskı, Beta 2012).
• Aydoğdu M, ‘Kira Parasında Artışı %25 ile Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler’ (2023) 88 (3) İzmir Barosu Dergisi 135-164.
• Aydoğdu M, Tuncer N ve Meral O Ö, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku (6. Baskı, Adalet 2023).
• Becker H, İsviçre Medeni Kanunu Şerhi VI. Cilt Borçlar Kanunu I. Kısım Genel Hükümler (Çev: Kemal Reisoğlu) ( 1. Baskı, Adalet Bakanlığı 1968).
• Buz V, ‘Sözleşmede Kararlaştırılandan Fazla İfa Halinde İade Talebinin Hukuki Dayanağı’, (9 -10 Aralık 2005) XXI Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu 133-155.
• Çelik A ve Doğu H M, ‘Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri’ (2024) 32 (2) SÜHFD 811-860.
• Doğan M, ‘Kira Sözleşmesi’ Turgut Öz (ed), Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Seçkin 2023).
• Duygun A M, ‘Konut Kiralarında  Kira Ücretine Yapılacak Zammın %25 İle Sınırlandırılmasının 7456 Sayılı Kanun İle Bir Sene Daha Uzatılmasının Anayasa Hukuku Ve İnsan Hakları Açısından Doğurduğu Sorunlar’ (İstanbul Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku Uygulama ve Araştırma Merkezi), <https://insanhaklari.istanbul.edu.tr/tr/content/blog-serisi-kira-hukukunun-guncel-rejiminde-insan-haklari-sorunlari/blog:-konut-kiralarinda-kira-ucretine-yapilacak-zammin-dogurdugu-sorunlar > Erişim Tarihi 28.4.2024.
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (8. Baskı, Yetkin 2020).
• Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (27. Baskı, Yetkin 2022).
• Furrer A, Muller-Chen M ve Çetiner B, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (2. Bası, Oniki Levha 2022).
• Ganbari M K, ‘Kira Artış Oranına Dair Geçici Maddeler ile Taraf İradesi: Özellikle Arabuluculuk’ (2023) XXVII (4) Ankara Hacı Bayram Veli Hukuk Fakültesi Dergisi 197-232.
• Gauch P, Schluep W ve Schmid J, Schweizerisches Obligationenrecht Allgeminer Teil, Band I (9. Auflage, Schulthess 2008).
• Gökyayla E, ‘Kira Bedeli’ Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla, Murat Develioğlu (edr), İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu, Cilt 4, 5 (Madde 207-392), (1. Baskı, Vedat 2019).
• Gümüş M A, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356) (2. Bası, Vedat 2012).
• Gümüş M A, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt I, (3. Bası, Vedat 2013).
• Gümüş M A, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (1 Baskı, Yetkin 2021).
• Gündoğdu S B, ‘Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler’ (2023) 6 (2) Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 851-880.
• Han I A, ‘Condictio Indebiti: Borç Olmayan Şeyin İfasına Dayanan Sebepsiz Zenginleşme Talebinin Şartları ve İade Talebine Yönelik Diğer Hukuki Dayanaklarla Sınırlarının Çizilmesi’ (2023) 29 (2) Özel Sayı, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 435-461.
• İnce Akman N ve Özyakışır Ö, ‘Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi’ (2021) XI (2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 725-770.
• İnceoğlu M, Kira Hukuku Cilt II (1. Baskı, On İki Levha 2014).
• İnceoğlu M ve Baş E, ‘Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi’ Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan (Filiz 2011) 523-547.
• Karaahmetoğlu İ Ö, ‘TTK m. 1530/1 Bağlamında Ticari Hükümlerle Yasaklanmış İşlemler’ (2021) 6 (2) 565–610.
• Kaynar M, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (1. Baskı, Vedat 2014).
• Kılıçoğlu A, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (26. Bası, Turhan 2022).
• Kılıçoğlu A, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (4. Bası, Turhan 2022).
• Kocayusufpaşaoğlu N, Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Borçlar Hukuku Genel Bölüm Birinci Cilt Hukukuna Giriş Hukukî İşlem Sözleşme (4üncü Bası, Filiz 2008).
• Kocayusufpaşaoğlu N, Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Borçlar Hukuku Genel Bölüm 3. Cilt İfa İfa Engelleri Haksız Zenginleşme (6. Bası, Filiz 2014).
• Makaracı Başak A ve Öktem Çevik S, ‘7409 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 Gereğince Kira Bedelinin Belirlenmesi’ (Lexpera Blog, 8.7.2022), <https://blog.lexpera.com.tr/7409-sayili-kanun-ile-getirilen-gecici-madde-1-geregince-kira-bedelinin-belirlenmesi/>, Erişim Tarihi 4.6.2024
• Nomer H, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (Onsekizinci Baskı, Beta 2021).
• Oğuzman M K ve Barlas N, Medenî Hukuk Giriş Kaynaklar Temel Kavramlar (29. Bası, Oniki levha 2023).
• Oğuzman K ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-2 (16. Bası, Vedat 2021).
• Öktem Çevik S, ‘Türk Borçlar Kanunu Madde 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi’ (2022) 24 (1) DEÜHFD 39-77.
• Öz T, Öğreti ve Uygulamada Sebepsiz Zenginleşme Borçlar Kanunu 61 -66. Maddelerine İlişkin İçtihatlar İle (1. Baskı, Kazancı Kitap Ticaret A Ş 1990).
• Özen B, ‘Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi’ (2016) 22 (3), MÜHFHAD Cevdet Yavuz’a Armağan, 2033-2062.
• Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli (1. Baskı, Adalet 2019).
• Reisoğlu S, Sebepsiz İktisap Davasının Genel Şartları (1. Baskı, A Ü Hukuk Fakültesi 1961).
• Sarı Fidan Ö, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi’ (2023) 8 (1) YBHD, 345-380.
• Schulin H, ‘Art 62-66’ Honsell.Vogt.Wiegand (edr), Basler Kommentar Obligationenrecht I Art. 1-529 OR 5. Auflage, Helbing Lichtenhahn 2011).
• Serozan R, ‘Sebepsiz Zenginleşme’ Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla, Rona Serozan, Murat Develioğlu (edr), İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu Cilt 1 (Madde 1-82), (1. Baskı, Vedat 2019).
• Teichmann A, ‘§§ 535-597’ Jauernig Bürgerliches Gesetzbuch Kommentar (16. Auflage, Beck 2015).
• Tekinay S S, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler (Yedinci Baskı, Filiz 1993).
• Türkmen A ve Huysal S A, ‘6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1 ile Getirilen Kira Bedelinde %25’lik Artış Sınırlamasına Aykırılığın Hukuki Sonuçları Üzerine Değerlendirmeler’, (Lexpera Blog, 6. 12. 2022) <https://blog.lexpera.com.tr/6098-sayili-kanun-gecici-madde-1-ile-getirilen-kira-bedelinde-25lik-artis-sinirlamasina-aykiriligin-hukuki-sonuclari-uzerine-degerlendirmeler/ > Erişim Tarihi 14.6.2024.
• Ulusoy E, ‘Kirada yüzde 25 sınırı arabulucuyla aşılabilir mi?’ (Milliyet blog, 2.9.2023) <https://www.milliyet.com.tr/yazarlar/prof-dr-erol-ulusoy/kirada-yuzde-25-siniri-arabulucuyla-asilabilir-mi-6999664,> Erişim Tarihi 14.6.2024.
• Weber R, ‘Art 253-274’ Honsell.Vogt.Wiegand (edr), Basler Kommentar Obligationenrecht I Art. 1-529 OR ( 5. Auflage, Helbing 2011).
• Yavuz C, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler) (18. Baskı, Beta 2022).
• Yeniocak U, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Uyarlama Davaları Arabuluculuk Uygulaması ile Beraber (3. Baskı, Seçkin 2023).
• Zevkliler A ve Gökyayla E, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (21. Bası, Vedat 2021).