SERA DEĞERLERİNİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE SAPTANMASI: İZMİR'İN * MENDERES İLÇESİ ÖRNEĞİ

Yıl 2011, Cilt: 17 Sayı: 1 ve 2, 1 - 8, 01.12.2011

Erşans Ereeş Sait Engindeniz

Öz

Bu araştırmada gelir yöntemi kullanılarak Menderes ilçesindeki seraların değerleri saptanmıştır. Bu amaçla oransal örnekleme ile belirlenen 61 üretici ile anket yapılarak veriler derlenmiştir. Araştırmada bu verilerden yararlanılarak geleneksel üretim yapılan seraların değerleri hesaplanmıştır. Öncelikle seraların arazi değerleri belirlenmiş, daha sonra gelecek değerler yaklaşımı ile farklı yıllar için sera değerleri hesaplanmıştır. Kapitalizasyon oranı %4.74 olarak belirlenmiş, ancak %6 reel faiz oranı esas alınarak da hesaplamalar yapılmıştır. Araştırmada gelir yöntemiyle saptanan sera değerleri, maliyet yöntemiyle saptanan değerlerle de karşılaştırılmıştır. Gelir yöntemiyle 1-19. yıllar için saptanan sera değerleri; %4.74 faiz oranına göre 861.82-11103.83 TL/da, %6 faiz oranına göre ise 931.31-11013.01 TL/da arasında değişmektedir. Seraların 1-19. yıllar için maliyet değerinin ise 1075.0011425.00 TL/da arasında değiştiği saptanmıştır. Seralarda arazi değerinin belirlenmesinde amaca göre gelir veya pazar değeri, sera değerlerinin belirlenmesinde ise maliyet yöntemi kullanılmalıdır

Anahtar Kelimeler

Seracılık, değerleme, gelir yöntemi, kapitalizasyon oranı

Valuation of Greenhouses by the Income Capitalization Approach: The Case of Menderes, Izmir

Öz

In this study, the values of the greenhouses in Menderes, Izmir were determined by the income capitalization approach. For this aim, data was collected by survey from 61 farmers who were determined by proportional sampling. In the study, the value of traditional greenhouses was calculated by using data. Firstly, land values were determined, then greenhouse values for different years was calculated by the future values approach. The capitalization rate was determined to be 4.74%, but real interest rate (6%) was also used for the calculations. In the study, greenhouse values that were determined by the income capitalization approach are also compared with the values that were determined by the cost approach. Greenhouse values that were determined by the income capitalization approach for 1-19th years varied between 861.82 and 11103.83 TL/da for 4.74%, 931.31 and 11013.01 TL/da for 6%. The cost values of greenhouses for 1-19th years varied between 1075.00 and 11425.00 TL/da. The income capitalization approach and sales comparison approach for determining the land value of greenhouses according to the purpose should be used, while determining greenhouse values the cost approach should be used

Anahtar Kelimeler

Greenhouse production, valuation, the income capitalization approach, the capitalization rate

Kaynakça

• Adıgüzel, E., 2005. Mersin İli Erdemli İlçesinde Bazı Sera Ürünlerinde Üretim Maliyeti ve Pazarlama Yapısı, Yüksek Lisans Tezi, Atatürk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Erzurum.
• kapitalizasyon oranına göre periyodik net gelir
• üzerinden saptanan sera arazi değerlerinin, sulu
• arazilerde açıkta münavebe ile elde edilen yıllık net
• gelir üzerinden saptanan sera arazi değerlerinden daha
• yüksek olduğunu göstermektedir. Ancak her iki
• yaklaşımla da ortalama pazar değerine yakın sonuçlar
• elde edilebilmektedir. Ayrıca gelir yöntemiyle
• saptanan sera değerleri ile maliyet yöntemiyle
• saptanan sera değerleri birbirine yakındır.
• Akın, M. Y., 2001. Kamulaştırmada Bilirkişilik, TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Yayını, Kozan Ofset, Ankara.
• Demirkol, Ö.F., 2006. Seracılıkta Uluslararası Muhasebe Standartlarına Göre Ürün Maliyetlerinin Hesaplanması, Doktora Tezi, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara.
• Engindeniz, S., 2001. Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir'in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma, TZOB Yayın No:214, Ankara.
• Bu sonuçlar ışığında şunları ifade etmek
• mümkündür. Seralarla ilgili değerlemelerde eğer
• amaç kamulaştırma ise; gelir yönteminin kullanılması
• zorunlu olduğu için arazi değerleri sulu arazilerde
• açıkta uygulanan münavebe düzenine göre yıllık net
• gelir üzerinden belirlenmelidir. Eğer arazi değerleri,
• seralarda yetiştirilen ürünlerden elde edilen yıllık net
• gelir üzerinden saptanırsa birden fazla ürün
• yetiştirilebildiği için arazi değeri oldukça yüksek
• çıkabilecek ve kamulaştırıcı kurumlar mağdur
• edilebilecektir. Buna karşın, sera arazi değerleri
• periyodik net gelir üzerinden saptanırsa, bu durumda
• da sera değerlerinin de periyodik net gelir üzerinden
• saptanması zorunluluğu ortaya çıkacaktır. Bu şekilde
• de birçok verinin elde edilmesi ve birçok hesaplama
• işleminin yapılması gerekecektir. Oysa sera
• değerlerinin saptanmasında; seralar taşınmaz bir
• unsur olarak kabul edilmeli ve yeni maliyet değeri
• üzerinden yıllık amortisman düşülerek değerleri
• saptanmalıdır. Seraların sahip olduğu özellikler
• maliyet değerinin belirlenmesinde etkili olacaktır.
• Ancak bu aşamada Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
• tarafından hazırlanan yapı yaklaşık maliyetlerinin de
• incelenmesinde yarar vardır. İlgili kurum tarafından
• plastik örtülü seralar için birim maliyet 2009 yılı için
• TL/m (T.C. Resmi Gazete 19.03.2009 Tarih ve
• Sayı), 2010 yılı için ise 73 TL/m (T.C. Resmi
• Gazete 01.04.2010 Tarih ve 27539 Sayı) olarak
• açıklanmıştır. Maliyet yöntemi kolaylıkla
• u y g u l a n a b i l e c e k v e u y g u l a y ı c ı l a r ı i ş l e m
• kalabalıklığından kurtarabilecektir. Nitekim bu
• yaklaşımın pratik ve benzer sonuçlar verebileceği
• araştırmada da ortaya konulmuştur.
• Engindeniz, S., Tüzel, Y., 2002. The Economic Analysis of Organic Greenhouse Tomato Production: A Case Study for Turkey, Agro Food Industry Hi-Tech, 13(5):26-30.
• Engindeniz, S., Tüzel, Y., 2006. Economic Analysis of Organic Greenhouse Lettuce Production in Turkey, Scientia Agricola, 63(3): 285-290.
• Engindeniz, S., 2007. Meyve Arazilerinde Gelir Yöntemine Göre Değer Takdiri: Antepfıstığı Örneği, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 44(3):75-87.
• Gül, A., Engindeniz, S., Aykut, N., 2007. Can Closed Substrate Culture Be An Alternative for Small-Scale Farmers?, Acta Horticulturae, 747:83-89.
• Gülten, Ş., 2000. Kıymet Takdiri, Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi Yayın No:202, Erzurum.
• Hatırlı, S. A., Özkan, B., Fert, C., 2006. Energy Inputs and Crop Yield Relationship in Greenhouse Tomato Production, Renewable Energy, 31:427-438.
• Kalkan, M., 2006. Bilirkişi El Kitabı, TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Teknik Yayınları Dizisi, Düzeltilmiş 2. Baskı, Ankara.
• Keskin, G., 2007. Ziraat Mühendisi Bilirkişilerin Eğitim Gereksinimleri ve Uygulamada Karşılaştıkları Sorunlara İlişkin Bir Araştırma, Harran Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 11 (3/4):15-22.
• Kıral, T., Kasnakoğlu, H., Tatlıdil, F.F., Fidan, H., Gündoğmuş, E., 1999. Tarımsal Ürünler İçin Gelir ve 2 Maliyet Hesaplama Metodolojisi ve Veri Tabanı Rehberi, 2 Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37, Ankara.
• Mülayim, Z. G., Erkuş, A., Vural, H., 1986. Atatürk ve Karakaya Barajları Göl Alanlarında Kalan Taşınmazların Değer Takdirinde Uygulanabilecek Kapitalizasyon oranının Tespiti Üzerine Bir Araştırma, DSİ Genel Müdürlüğü Yayınları, Ankara.
• Mülayim, Z. G., 2008. Tarımsal Değer Biçme (Genel-Özel- Yasal), Yetkin Yayınları, Ankara.
• Seralarda değerleme kamulaştırma dışındaki bir
• Newbold, P., 1995. Statistics for Business and Economics,
• amaç için (kredi, sigorta vb.) yapılıyorsa da arazi
• değerleri pazar değeri yöntemiyle (emsal satışlar ile)
• karşılaştırmalı olarak saptanabilecektir. Bu aşamada
• veri bulunamıyorsa yine gelir yöntemini uygulamak
• mümkündür. Sera değerleri ise maliyet değeri
• üzerinden belirlenebilecektir. Ancak seralar basit yapı
• tarzında inşa edilmişse, emsal sera kurulu arazi
• satışlarına dayalı olarak arazi pazar değerleri esas
• alınabilecektir. Ancak veri bulunamıyorsa ya da
• seralar teknik donanıma haiz yapılarsa gelir
• yönteminden de yararlanılabilecektir. Prentice-Hall, New Jersey.
• Özkan, B., Akçaöz, H. V., Karaman, S., Taşcıoğlu, Y., 2002. Antalya İlinde Serada Sebze Üretiminde Pestisit Kullanımının Ekonomik Açıdan Değerlendirilmesi, Bahçe Dergisi, 31: 9-16.
• Rehber, E., 2008. Tarımsal Kıymet Takdiri (Değerleme) ve Bilirkişilik, Ekin Yayınları, Bursa.
• Tanrıvermiş, H., Gündoğmuş, E., Demirci, R., 2004, Arazilerin Kamulaştırma Bedellerinin Takdiri: Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Takdirinde Kullanılabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranları, Arazi Gelirleri ve Birim Arazi Değerleri, EDUSER Yayınları, Ankara.
• TCMB, 2009. http://www.tcmb.gov.tr, [Erişim: 25.12.2009].
• T.C. Resmi Gazete 19.03.2009 Tarih ve 27174 Sayı.
• T.C. Resmi Gazete 01.04.2010 Tarih ve 27539 Sayı.
• T.C. Yargıtay Kararları, 2010. http://www.kazanci.com [Erişim: 20.12.2010].
• Titiz, K.S., 2004. Modern Seracılık: Yatırımcıya Yol Haritası, ANSİAD Yayınları, Antalya.
• TÜİK, 2009. http://www.tuik.gov.tr/, [Erişim: 27.12.2009].
• Yılmaz, İ., Özkan, B., Akkaya, F., Yılmaz, S., Kutlar, İ., 2000. Antalya İli Sera Sebzeciliğinde İlaç ve Gübre Kullanımının Analizi, 4. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi, 6-8 Eylül 2000,Tekirdağ.
• Yücel (Engindeniz), D., 2004. İzmir İli Menderes İlçesinde Serada Hıyar Yetiştiriciliğinde Girdi Kullanımının Ekonomik ve Çevresel Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir. Sorumlu Yazar Erşans EREEŞ
• [e-mail] Geliş Tarihi Kabul Tarihi :14.02.2011