Discussion of Net Income and Market Value in Agricultural Appraisal

Öz

Market value and the capitalization of incomes are two important methods in the valuation of agricultural land. The capitalization of incomes method is expressed as the reduction of the incomes to be obtained in the future to the moment of valuation, and takes the net income obtained from the land as a base. However, in order to apply this method, it is necessary to know the rates of capitalization, which are calculated according to region, quality of land and type of management based on market values. Capitalization rates can change over time in connection with a change in market conditions, but as it is not very likely for this change to happen over a short time, it can be used for many years. Particularly in areas where the market for land is static and there is little true buying and selling, it is always possible to make valuations by the net income method when capitalization rates are known. This is seen as the most suitable method when there is little buying and selling, with heterogeneous real estate such as land, and when there are no free market conditions. The market price method can be used in places where land prices are mobile and buying and selling is taking place in a real sense. However, where there is volatility in the markets and market conditions change quickly, and where the non-agricultural demand for land is increasing and there is inflation, significant differences may appear between market prices and land values found by the income method.

Anahtar Kelimeler

• Net income
• Market value
• Agricultural valuation

Tarımsal Değerlemede Gelirlerin Kapitalizasyonu ve Pazar Değeri Tartışması

Öz

Bu çalışmanın amacı, tarım arazilerinin değerinin belirlenmesinde kullanılan pazar değeri yöntemi ile gelirlerin kapitalizasyonu yönteminin incelenmesidir. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi, gelecekte elde edilecek gelirlerin değer biçme anına indirgenmesi olarak ifade edilmekte ve araziden elde edilen net geliri baz almaktadır. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için pazar değerlerinden hareketle bölgeye, arazi niteliğine ve işletmecilik şekline göre hesaplanmış olan kapitalizasyon oranlarının da bilinmesi gerekmektedir. Kapitalizasyon oranları zamanla pazar koşullarının değişmesine bağlı olarak değişebilmekle birlikte, bu değişimin kısa sürede gerçekleşmesi çok mümkün olmadığı için uzun yıllar kullanılabilmektedir. Özellikle arazi piyasalarının durgun olduğu, gerçek alım satımların çok az olduğu bölgelerde kapitalizasyon oranlarının bilinmesi durumunda her zaman net gelir yöntemine göre değer biçmek mümkün olmaktadır. Bu yöntem, alım satımın çok olmadığı, arazi gibi heterojen taşınmazlar ve serbest piyasa koşullarının olmadığı durumlarda en uygun yöntem olarak görülmektedir. Pazar fiyatı yöntemi ise arazi piyasalarının hareketli olduğu ve gerçek anlamda alım satımların yapıldığı yerlerde kullanılabilmektedir. Ancak, piyasalardaki değişkenlik, pazar koşullarının hızla değişmesi, araziye olan tarım dışı taleplerin artması ve enflasyon ortamlarında ise gelir yöntemine göre bulunan arazi değerleri ile piyasa fiyatları arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Sonuç olarak, değerlendirmeyi yapan uzmanlar gelir yöntemine göre değeri belirlerken de kapitalizasyon oranını güncelleştirmek veya belirlemek için pazarda oluşan değerleri de incelemelidirler.

Anahtar Kelimeler

• Net gelir
• pazar değeri
• tarımsal değerleme

Kaynakça

1. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, Kabul Tarihi: 4/11/1983, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 8/11/1983 ve Sayısı: 18215, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 22.
2. Bayramoğlu, Z. & Özdemir, Ş., (2021). Tarım Arazilerinin Değeri Üzerine Etki Eden Faktörlerin Analizi: Ankara İli Evren İlçesi Örneği. Turkish Journal of Agriculture - Food Science and Technology, 9(5): 848-854.
3. Bewer, C. & Henrich W. (1983). Entschädingung für Eine Dauerkultur (Blaufichten), Schriftenreiche Taxationspraxis, Heft FS, SUK-Verlag, Wilnsdorf.
4. Çoşar, G. Ö. & Engindeniz, S. (2013). Tarım Arazisi Değerlerinin Hedonik Analizi: İzmir’in Menemen İlçesi Örneği, Ege Univ. Ziraat Fak. Derg., 50 (3): 241-250.
5. Dağdemir, V., Aşkar, E., Demir, O. & Tercan, S., (2018). Ağrı İli Merkez İlçe Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti, Alinteri J. of Agr. Sci., 33(2): 133-139.
6. Engindeniz, S. (2010). Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Gelir Yöntemini Uygulama Esasları. TKB Türk Tarım Dergisi, 192:53-57.
7. Fritzen, A. (1966). Entschädingungsregelung beim Landenzug, 2.neubearbeitete Auflage, Verlag Eugen Ulmer Stuttgart.
8. Gekle, L. (2002). Leitfaden zur Lösung landwirtschaftlicher Bewertungsprobleme, 1. Auflage 2002, HLBS Verlag GmbH, Sankt Augustin.

9. Howald, O. (1960). Landwirtschaftliche Betriebslehre für bäuerliche Verhältnisse, Buchdruckerei Keller AG Aarau, Brugg.
10. Hurma, H., Kubaş, A. & İnan, H. (2012). Emlak Yönetiminde Gayrimenkul Değerlerine Etki Eden Faktörlerin Analizi. Namık Kemal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Sosyal Bilimler Metinler Dergisi, 1-17.
11. Keleş, R. (1996). Kentleşme Politikası (4. Baskı), Ankara: İmge Kitabevi.
12. Keskin, G. (2000). Türkiye’de Tarım Arazilerinin Kamulaştırmasında Değer Biçme: Akyar ve Kurtboğazı Barajları Örneği, Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü (Basılmamış).
13. Köhne, M. (1993). Landwirtschaftliche Taxationslehre, Verlag Paul Parey, Hamburg und Berlin.
14. Mülayim, Z.G. (2001). Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, (2. Baskı), Ankara: Yetkin Yayınları.
15. Mülayim, Z.G. (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Ankara: Yetkin Yayınları.
16. Mülayim, Z.G. & Güneş, T. (1986). Yeni Bilirkişi Rehberi, Ankara: Ayyıldız Matbaası.
17. Önügören B & Ünel F B (2021). Afet Alanlarının Tarım Arazi Değerleri Üzerindeki Etkileri, International Geoinformatics Student Symposium (IGSS), 36- 39, Mersin, Turkey.
18. Öztürk, G., Engindeniz, S. & Bayraktar, Ö. V. (2017). İzmir’deki Sulanabilir Tarım Arazilerinin Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi. Selcuk J Agr Food Sci, 31(3), 75-87.
19. Rehber, E. (2017). Tarımsal Değerleme ve Bilirkişilik (4. Baskı), Bursa: Ekin Yayınları.
20. Rehber, E. (1984). Tarımsal Arazi Kıymetlerinin Takdiri Üzerine Bir Araştırma, Ankara: A.Ü. Basımevi.
21. Serez, B.S., Engindeniz, S. & Örük, G., (2022). Tarım Arazisi Değerlerinin Etkileyen Faktörlerin Analizi: Yortanlı Baraj Havzası Örneği. Türk Tarım ve Doğa Bilimleri Dergisi 9(2): 320–329.
22. Wenzl, D. (1983). Ökonomische Würdigung Neuerer Urteile zur Enteignungsentschädigung, München.
23. Wolfram, V. (1983). Die Entschädigung für Energieversongungsleitungen auf landwirtschaftlichgenutzen Grundflächen, des HLBS Schriftenreiche Heft 105, Verlag Pflug und Feder GMBH-Bonn.