Vakıf Taşınmazların Kira Bedellerinin Tespitinde Karşılaşılan Sorunların Analizi

Öz

Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre 56 milyon adet dolayında taşınmazın olduğu görülmektedir. Taşınmaz varlığı; arazi, imar parseli (arsa) ve bağımsız bölümlerden oluşmakta olup, vakıf taşınmazlarının toplam taşınmaz stoku içindeki payının ise % 0,11 gibi düşük düzeyde olduğu tahmin edilmekte ve toplam vakıf taşınmazının parsel sayısı olarak 67.000 adet olduğu bilinmektedir. Bu çalışmada mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait olan ve kiralamaya konu taşınmazların kiralama işlemlerine yönelik analiz ve değerlendirme yapılmıştır. Buna ilave olarak vakıf taşınmazların kiralama işlemleri ve kira bedellerinin tespitinde yaşanan sorunlar incelenmiş ve araştırma sonuçlarına göre çözüm önerileri sıralanmıştır.

Araştırma sonuçlarına göre vakıf taşınmazların kira bedellerinin tespitinde genellikle emsal kira analizi yönteminin kullanıldığı ve her yıl Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeks sayısındaki artış oranında güncellemeyapılarak cari yılın kira bedelinin tespit edildiği ve genellikle her 5 yıllık dönemde piyasa rayiç bedelini yakalamak üzere yeniden kira parası tespitinin yapıldığı saptanmıştır. Seçilmiş taşınmazlara ilişkin dosyaların analizi neticesinde, vakıf taşınmazlarının kira parası ile benzer özel mülkiyete konu taşınmazların kira bedelleri arasında önemli farklılığın olmadığı görülmüştür. Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıfların bütçe gelirlerinin % 55-60’ını oluşturan kira gelirlerinin artırılabilmesi için daha etkin ve verimli taşınmaz yönetim sisteminin geliştirilmesine yönelik çalışmaların yapılması, kira bedellerinin zamanında güncellenmesi, emsal kira analizinin uluslararası değerleme standartları ve bilimsel esaslara uygun olarak yapılmasının sağlanması ve bölge müdürlükleri düzeyinde kira parasının tespiti ve kiralama işlemleri yönlerinden uygulama birliğinin sağlanması gerekmektedir. Saha çalışması (anket) sonuçlarına göre kiralama işlemlerini yapan personelin değerleme alanında eğitim, bilgi birikimi ve deneyimlerinin büyük ölçüde yetersiz olduğu anlaşılmaktadır. Bu sorunun çözümlenmesi için Bölge Müdürlükleri ve Genel Müdürlük bünyesinde kiralama ve sınırlı ayni hak tesisleri dahil bütün taşınmaz iş ve işlemlerinin yapılmasında görev alan personelin mutlaka bu alanda eğitim almış uzmanlardan seçilmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede gayrimenkul işlemlerinin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında uzmanlığı olan personel tarafından yapılması ve idare bünyesinden söz konusu alanda eğitim almış kişilerin kariyer uzmanı olarak istihdam edilmelerinin sağlanması zorunlu görülmektedir. Mevcut koşullarda idare tarafından sıklıkla 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na tabi değerleme uzmanları ve şirketleri ile piyasada uygulama deneyimi olan uzmanlardan rapor alınmasına özel önem verilmekle birlikte, alınan değerleme raporlarının büyük ölçüde değerleme biliminin temel ilkelerinden uzak olduğu ve değerleme standartlarına uygun raporlamanın yapılamadığı açıkça dikkati çekmektedir. Bu koşullarda idarenin gayrimenkul geliştirme uzmanlarını istihdam etmesi ve gayrimenkul yönetiminin iyileştirilmesi yoluyla kira gelirlerinin artırılabileceği ve yapılan işlemlere karşı kira paralarının tespitine ilişkin açılacak davalardan da olumlu sonuç alınmasının mümkün olacağı vurgulanmaktadır. 

Anahtar Kelimeler

• Vakıflar,Vakıf Taşınmazları,Kiralama İşlemleri,Kira Parasının Tespiti ve Temel Değerleme Sorunları

An Analysis of Problems Encountered in Determination of Rental Value of Waqf Properties

Abstract

According to the records of General Directorate of Land Registry and Cadastre, there are about 56 million real estate in Turkey. The real estate assets consist of lands, development parcels (land lots), and independent units. The share of waqf real estate within the total asset stock is estimated to be as low as 0,11% and the total number of waqf property in parcels is around 67,000. In this study, leasing transactions of rentable real estates owned by the General Directorate of Foundations and fused foundations (mazbut waqfs) were analyzed and evaluated. In addition, problems encountered in leasing transactions and determination of rental values of waqf real estates were examined and solution proposals were listed depending on the results of the research.

The research results show that the comparative rent analysis method was often used to determine rent prices for foundation properties and that the rental price was updated based on the Domestic Producer Price Index each year. The research also showed that repricing the rent was determined every 5 years in order to keep up with fair market value. An analysis of the records about some of the selected foundation properties showed that there was no significant difference in rental costs compared to that of similar private ones. In order to increase rental income, which constitutes 55-60% of budget revenues of General Directorate of Foundations and mazbut waqfs, there is a need to carry out studies for developing a more efficient and effective property management system; to update rental prices in a timely manner; to ensure that comparative rent analyses are made based on international valuation standards and scientific principles; to ensure unification of practices related to rental price fixing and leasing transactions at the regional directorate level. According to the results of the field study (survey), it is understood that the staff in charge of leasing operations lacks knowledge and experience, to a significant extent, in the field of valuation. In order to solve this problem, it is absolutely necessary for the personnel, who are responsible for carrying out all the property management works and transactions including leasing and establishment of limited real rights at the Regional and General Directorates, to be selected from experts who have been trained in this area. In this context, real estate transactions should be carried out by personnel who are experts in the field of real estate development and management. Such personnel with training in this field should be employed. While the administration frequently pays special attention to receive reports from valuation specialists and companies that are subject to the Capital Market Law 6362 and from specialists who have experience in the market under the current circumstances, it is noteworthy that the received valuation reports deviates from the basic principles of the valuation science and that the reporting cannot be done according to the valuation standards. It should be emphasized that, under such conditions it is possible for the administration to increase not only its rental income by employing real estate development specialists and improving real estate management but also its chance to obtain favorable results from the court cases filed due to disputed lease contracts and rents. 

Keywords

• Waqfs,Waqf Real Estate,Leasing Operations,Determination of Lease Cost,Basic Valuation Problems

Kaynakça

1. Anonim (2012). 2012/15 Sayılı Başbakanlık Genelgesi, (Satış, Kira, İrtifak, Takas, Tahsis, Devir vb. Her türlü tasarrufa yönelik işlemleri için Başbakanlıktan izin alınması), Sayı: 28325, 16.06.2012.
2. Anonim (2017c). Vakıflar Genel Müdürlüğü Kültür ve Tescil Daire Başkanlığı.
3. Aydın, Davut (2006). Türkiye’de Hayırseverlik, Vatandaşlar, Vakıflar ve Sosyal Adalet. İstanbul: Tüsev Yayınları.
4. Aliefendioğlu, Yeşim (2011). Türkiye’de Koruma Alanlarındaki Taşınmazların Kullanımı ve Koruma Statülerinin Taşınmaz Piyasaları ve Değerlerine Etkileri: Muğla İli Örneği. Ankara Üniversitesi, Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı, Basılmamış Doktora Tezi. Ankara.
5. Ballar, Suat (2008). Yeni Vakıflar Hukuku, İstanbul: Seçkin Yayınevi.
6. Berki, Şakir (1934). “Vakfın Mahiyeti”. Vakıflar Dergisi, 8, 134-164.
7. Cansel, Erol (1988). “Vakıf, Kuruluşu, İşleyişi ve Amacı”. Vakıflar Dergisi, 20, 321-328.
8. Çiftçioğlu, İsmail (2006). “Sosyal Yardım ve Dayanışmada Vakıf Kültürünün Yeri ve Önemi: Türkiye Selçukluları Döneminde Mühtediler ve Yoksullar İçin Tahsis Edilen Vakıflara İlişkin Bazı Örnekler”. Sivil Toplum Dergisi, 15, s. 4-15.

9. Çizakça, Murat (2006). “Osmanlı Dönemi Vakıflarının Tarihsel ve Ekonomik Boyutları”. Türkiye’de Hayırseverlik: Vatandaşlar, Vakıflar ve Sosyal Adalet Araştırması. İstanbul: Tüsev Yayınları.
10. Ertem, Adnan (1990). Cumhuriyetin İlk Yıllarında Vakıflarla İlgili Uygulamalar. İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi. İstanbul.
11. Ertuç, Hüseyin (2007). İslam Hukuk Tarihinde Vakıflar İle Batı Kültüründeki Benzeri Kurumların Karşılaştırılması. Doktora Tezi. Atatürk Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Erzurum.
12. Hatemi, Hüseyin (1969). Önceki ve Bugünkü Türk Hukukunda Vakıf Kurma Muamelesi. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları. İstanbul.
13. İpşirli, Mehmet (2006). “Osmanlı’da Vakıfların Tarihi Gelişimi”. Sivil Toplum Düşünce ve Araştırma Dergisi. S. 15: s. 67-71.
14. İşeri, A. (1964). “Vakıflar”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 199-280.
15. Kazıcı, Ziya (1996). İslam Müesseseleri Tarihi, Kayıhan Yayınları, İstanbul. s. 193.
16. Koç, Yunus (1999). “Osmanlı Beyliğinin Teşekkülü”. Beylikten Cihan Devletine, Milliyetçilik ve Milliyetçilik Tarihi Araştırmaları VII Milli Kongresi Bildirileri Eskişehir 3-4 Aralık 1999 (Hazırlayanlar: Prof. Dr. Bahaeddin Yediyıldız-Yücel Hacaloğlu, 2000). Türk Yurdu Yayınları. No: 65, (36-43). Ankara.
17. Koyunoğlu, H. Hüsnü (2002). Sosyal Politika Açısından Vakıflar: XVII Yüzyıl İstanbul Örneği. İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Doktora Tezi. İstanbul.
18. Köprülü, Bülent (1951). “Tarihte Vakıflar”. Ankara Hukuk Fakültesi Mecmuası, (3)4; 379-518.
19. Köprülü, M. Fuad (1941). “Vakıf Müessesesinin Hukuki Mahiyeti ve Tarihi Tekamülü”. Vakıflar Dergisi, 2, Devlet Basımevi. s. 1-32.
20. Köprülü, M. Fuad (1986). Bizans Müesseselerinin Osmanlı Müesseselerine Tesiri. İstanbul: Ötüken Yayınevi.
21. Sertçelik, Metin (1995). Kamu Kurumları İle İlgili Vakıflar, Uzmanlık Tezi, Türkiye ve Ortadoğu Amme İdaresi Enstitüsü, Ankara.
22. Soysaldı, H. Mehmet (2002). “Vakıfların Günümüzdeki Yeri ve Önemi”. Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, C. 12, S. 1: 383-400.
23. Tuncay, Aydın (1984). Eski Vakıf Hükümlerimiz ve Vakıflarla İlgili Bazı İnceleme ve Sorunlar. Yıldız Sarayı Vakfı Yayınları, s. 322, İstanbul.
24. Uluç, Yusuf (2005). “Eski Vakıflara Ait Taşınmaz Malların Kadastro ve TMK İle İlgili Hükümleri Karsısındaki Hukuksal Durumu”. Yargıtay Dergisi, C. 31, S. 1-2: s. 27-70.