OWNER’S WARRANTY AGAINST DEFECTS IN THE RENTAL AGREEMENT DUE TO NOISE EMISSION

Yıl 2021, Sayı: 1, 461 - 502, 31.01.2021

Çiğdem İleri

https://doi.org/10.33432/ybuhukuk.809530

Cited By: 1

Öz

In real life, it may frequently occur that the leased object becomes defective due to moral defects. The main purpose of this study is to examine the owner’s warranty against defects in the rental agreement due to noise emission, the prerequisites of this responsibility and the rights of the tenant. Although mentioned issue has generally addressed in Turkish law, the relevant detailed literature opinions and court decisions in German and Swiss law are also guiding for Turkish law. In principle, although the owner is obliged to keep the leased property accordance to Art. 305/2 Turkish Code of Obligations in accordance with the contract during the lease term, the legal criteria should be determined with regards to the intensity, duration and effect of the noise while specifying the scope of this responsibility. Besides, the conditions under which the noise emission will constitute a defect and how the rights arising from the defect will be used by the tenant should be assessed. The focus of all this analysis should be on the question of whether the tenant is affected by the noise emission or not. Ultimately, it is evident that the issue of defective leased property due to noise emission needs to be addressed and examined elaborately by literature and court decisions.

Anahtar Kelimeler

Rental Agreement, Noise Emission, Environment Defect, Owner’s Warranty Against Defects, The Right Of Owner To Reduce Rent

ÇEVRESEL GÜRÜLTÜ NEDENİYLE KİRAYA VERENİN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL SORUMLULUĞU

Öz

Manevi ayıp dolayısıyla kiralananın ayıplı hale gelmesi, uygulamada daha da artan bir sıklıkla ortaya çıkabilmektedir. Bu çalışmanın esas amacı, kira sözleşmesinde kiralananın manevi ayıp hallerinden biri olan çevresel gürültü nedeniyle ayıplı hale gelmesi sebebiyle kiraya verenin sorumluluğunu ve kiracının haklarını incelemektir. Türk hukukunda mesele, manevi ayıp bakımından genel hatlarıyla ele alınmış olmakla beraber, bilhassa çevresel gürültüye ilişkin Alman ve İsviçre hukukundaki detaylı öğreti görüşleri ve mahkeme kararları, Türk hukuku bakımından da yol gösterici niteliktedir. Genel itibariyle, kiraya veren, Türk Borçlar Kanununun 305/2. maddesi uyarınca kiralananı kira süresi boyunca kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü olsa da, bu sorumluluğun kapsamı belirlenirken gürültünün yoğunluğu, süresi, etkisi gibi hukuki kriterler nazara alınmalı ve gürültü emisyonunun hangi şartlarda ayıp teşkil edeceği ile özellikle kira bedelinde indirim hakkı olmak üzere ayıptan doğan hakların ne şekilde kullanılacağı tespit edilmelidir. Tüm bu değerlendirmenin odağında ise kiracının gürültü sorunundan somut olarak etkilenip etkilenmediği sorusu yer almalıdır. En nihayetinde, kiralananın çevresel gürültü emisyonu nedeniyle ayıplı hale gelmesi konusunun hem öğreti hem de yargı organları tarafından da daha detaylı biçimde ele alınmaya muhtaç olduğu aşikârdır.

Anahtar Kelimeler

Kira sözleşmesi, Çevresel Gürültü, Manevi Ayıp, Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Kira Bedelinde İndirim Hakkı

Kaynakça

• Aral, Fahrettin/ Ayrancı, Hasan (2020) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13. Baskı, Ankara, Yetkin Yayıncılık.
• Arbek, Ömer (2005) Satım Konusu Ayıplı Malın Tamir Edilmesi, Ankara, Yetkin Yayıncılık.
• Börstinghaus, Ulf (2018) “Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht“, NZM 2018, s. 529-543.
• Bruns, Patrick (2017) “Anmerkung zu BGH, Beschl. vom 21.2.2017 – VIII ZR 1/16”, NJW 2017, s. 1879.
• Corboz, Bernard (1979) Les défauts de la chose louee, Semaine judiciaire. Eisenschmid, Norbert (2016) “Neuere Entwicklungen beim BGH zum Mietminderungsrecht bei Umfeldmängeln”, NZM 2016, s. 841-848.
• Eren, Fikret (2020) Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8. Baskı, Ankara, Yetkin Yayıncılık.
• Gsell, Beate (2016) “(Negative) Beschaffenheitsvereinbarung und Mangelkenntnis im Mietrecht”, NZM 2016, s. 702-711.
• Gümüş, Mustafa Alper (2018) Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt I, 3. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Gümüş, Mustafa Alper (2012) “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanuna Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• İnceoğlu, M. Murat (2014) Kira Hukuku Cilt 1, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık.
• Nuhoğlu, Beyza (2013) “Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu” (Yüksek Lisans), Bahçeşehir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• Oftinger, Karl (1959) Entwicklungen im Recht der Lärmbekämpfung, SJZ.
• Selk, Michael (2015) “Baulücke, Baulärm & Co. im Mietverhältnis und kein Ende”, NZM 2015, s. 855-874.
• Selk, Michael (2019) “Der „Bolzplatz“ ist überall: Umfeld- und Umweltmängel im Mietrecht”, NZM 2019, s. 113-132. Suilmann, Martin (2017) “Zur Darlegungs- und Beweislast bei einer Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigungen”, MietRB 2017, s. 152-160.
• Şahin, Turan (2019) “Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m. 331)”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 68, S: 337-359.
• Tandoğan, Haluk (2008) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C.1/2, 4. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Üçer, Mehmet/ Meriç, Nedim (2014) “Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı”, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 19, S: 30-31.
• Yavuz, Cevdet/ Acar, Faruk/ Özen, Burak (2019) Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Baskı, İstanbul, Beta Yayınları.
• Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, Emre (2020) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 20. Baskı, Ankara, Turhan Kitabevi Yayınları.