The Evaluation of Limitations on Determining of the Rate İncrease of Rent in Leases of Residential and Roofed Workplaces

Yıl 2023, Sayı: 1, 345 - 380, 29.01.2023

Özlem Sarı Fidan

https://doi.org/10.33432/ybuhukuk.1196714

Cited By: 2

Öz

For leases of residential and roofed workplaces, even if the contract is made for a certain period, the expiry of the agreed period does not automatically terminate the lease agreement. Unless the tenant states otherwise, it is accepted that the contract is extended under the same conditions. But the exception to this is the rent. Because the rent is affected by inflation, it is necessary to increase the rent over time. These reasons raise the problem of determining the rent between the parties. The provision of the Turkish Code of Obligations regarding the determination of the rent, m. 344 has undergone various changes since 01.07.2012, the date of entry into force of the Law, to protect tenants from the high inflation rates in our country. As a result of these changes, it was forbidden to determine the rent in foreign currency, except for certain circumstances. Furthermore, it was accepted that the landlord could increase the rent in new rental periods up to the rate of increase in the Consumer Price Index and not exceeding twenty-five percent for a temporary period. This situation led to a significant restriction of the volition of the parties regarding the determination of the rent. In this study, the said limitations regarding the rent are evaluated in various aspects, especially within the framework of the principle of freedom of contract.

Anahtar Kelimeler

Lease Agreement, Rent, Determination of Rent, Limitation of Rent, Freedom of Contract Principle

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi

Öz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli bir süre için yapılmış olsa dahi kararlaştırı- lan sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemektedir. Öyle ki kiracı aksine bir bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla uzatılmış sayıldığı kabul edilmektedir. Fakat bunun istisnasını kira bedeli oluşturmaktadır. Zira kira bedeli enflasyondan etkilendiği için zaman içerisinde kira bedelinin artırılması gerekmektedir. Bu ise taraflar arasında kira bede- linin belirlenmesi sorununu ortaya çıkarmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belir- lenmesine ilişkin hükmü olan m.344, ülkemizde görülen yüksek enflasyon oranlarından kiracı- ların korunması amacıyla Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’den bu yana çeşitli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler neticesinde ise belirli istisnalar dışında kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi yasaklanmış ve yeni kira dönemlerinde, kiraya verenin en fazla Tüketici Fiyat Endeksi artış oranı kadar ve geçici bir süre için yüzde yirmi beşi aşmayacak şekil- de kira bedelini artırabileceği kabul edilmiştir. Bu durum ise tarafların kira bedelinin belirlen- mesine ilişkin iradelerinin önemli ölçüde kısıtlanmasına sebep olmuştur. Bu çalışma ile kira bedeline ilişkin söz konusu sınırlandırmalar, çeşitli açılardan; özellikle de sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Bedelinin Sınırlandırılması, Sözleşme Özgürlüğü İlkesi

Kaynakça

• Acar, Faruk (2005) “Kira Sözleşmesi ve Kefalet”, Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Değerlendirilmesi Sempozyumu- Legal Hukuk Dergisi, C: 3, S: 34, s. 3685-3691.
• Akçaal, Mehmet (2022) “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinde Artışa İlişkin 7161 Sayılı Kanun’la Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 12, S: 1, s. 361-384.
• Altaş, Hüseyin (2000) “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 49, S: 1, s. 97-116.
• Antalya, Osman Gökhan (2019) Borçlar Hukuku Genel Hükümler C: V/1, 1, Temel Kavramlar Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri, 2. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınevi.
• Arpacı, Abdülkadir (2008) “Konut ve İşyeri Kiralarının Aynı Hükümlere Tabi Kılınması Doğru Mudur?”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 5, S: 2, s. 3-7.
• Ateş, Derya (2007) “Sözleşme Özgürlüğü Yönünden Dürüstlük Kuralları”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, C: 20, S: 72, s. 75-93.
• Aydoğdu, Murat (2018) Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ve bu Kararın Uygulanmasına İlişkin Tebliğ Uyarınca Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Ödemeleri İçeren Sözleşmelerde Öngörülen Uygulamalara İlişkin Değerlendirmeler, 1. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi.
• Başpınar, Veysel (1998) Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı, 1. Baskı, Ankara, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Yayınları.
• Bucher, Eugen (2011) Basler Kommentar Obligationenrecht I Art.1-519 OR, 5. Auflage, Basel, Helbing Lichtenhahn Verlag.
• Burcuoğlu, Halûk (2008) “Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan, s. 17-46.
• Demircioğlu, Huriye Reyhan (2018) Kira Sözleşmesinde Yan Giderler, 1. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları.
• Doğrul, Sefa (2019) “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 4/g ve Geçici 8. Maddelerinin Anayasaya Aykırılık Sorunu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, C: 35, S: 2, s. 235-269.
• Eren, Fikret/Dönmez, Ünsal (2022) Eren Borçlar Hukuku Şerhi, C: I, m.1-48, 1. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları.
• Ercoşkun Şenol, H. Kübra (2016) “Sözleşmenin İçeriğini Belirleme Özgürlüğü ve Bunun Genel Sınırı: TBK m.27”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C: 74, S: 2, s. 709-737.
• Erdoğan, İhsan (2019) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Baskı, Ankara, Gazi Kitabevi.
• Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin (1976) Borçlar Hukuku Genel Hükümler C: 1, 2. Baskı, İstanbul, Fakülteler Matbaası.
• Gauch, Peter/Schluep, Walter R./Schmid, Jörg/Emmenegger, Susan (2020) Schweize- risches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 11. Auflage, Zürich, Schulthess Juristische Medien AG.
• Gökyayla, K. Emre (2013) “Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakülte- si Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, C: 9, S: 103-104, s. 18-51.
• Gökyayla, K. Emre (2019) İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, C: 4-5 (Madde 207-392), 3. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Gökyayla, K. Emre (2019) “32 Sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın Satış ve Eser Sözleşmelerinde Bedele Etkisi”: Topuz Murat, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar Çerçevesinde Döviz ile Sözleşme Yapma Yasağı ve Sözleşmelerin Uyarlanması, 1. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınevi, s. 71-88.
• Gümüş, Mustafa Alper (2012) “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Higi, Peter/Bühlmann, Anton (2019) ZK-Zürcher Kommentar, Die Miete Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art.253- 273c OR) Art.253-265 OR, 5. Auflage, Zürich-Basel- Genf, Schulthess Juritische Medien AG.
• Huguenin, Claire (2011) Basler Kommentar Obligationenrecht I Art.1-529, 5. Auflage, Basel, Helbing Lichtenhahn Verlag.
• İnce Akman, Nurten/Özyakışır, Özkan (2021) “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaş- tırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 11, S: 2, s. 725-770.
• İnceoğlu, M. Murat (2017) Kira Hukuku, C: 2, 1. Baskı, İstanbul, Oniki Levha Yayınları. İnceoğlu, M. Murat/Baş, Ece (2011) “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi”, Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, İstanbul, Filiz Kitabevi, s. 523-548.
• Kağıtçıoğlu, Mutlu (2020) “Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Sözleşme Yapma Özgürlüğünün Yürütmenin Düzenleyici İşlemleriyle Sınırlandırılması Sorunu”, An- kara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2020, C: 24, S: 3, s. 265- 303.
• Kapancı, K. Berk (2015) “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK M.344 F.1 C.Son’un Yorum- lanması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı, C: 2, s. 809-834.
• Kaşak, Fahri Erdem (2019) Sözleşme Özgürlüğünün Sınırı Olarak Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık, 1. Baskı, İstanbul, Oniki Levha Yayıncılık.
• Kaya, İlkay (2014) “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 9, S: 123-124, s. 171-196.
• Kılıç Öztürk, Gizem (2017) “Kira Tespit Davası ve Esasları”. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S: 129, s. 229-260.
• Kılıçoğlu, Ahmet M. (2022) Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Baskı, Ankara, Turhan Kitabevi.
• Kılıçoğlu, Ahmet M. (2020) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Baskı, Ankara, Turhan Kitabevi.
• Kılıçoğlu, Ahmet (2008) Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na Eleştiriler, 1. Baskı, Ankara, Türkiye Barolar Birliği Yayınları.
• Kuntalp, Erden/Barlas, Nami/Ayanoğlu Moralı, Ahu/Çavuşoğlu Işıntan, Pelin/İpek, Mehtap/Yaşar, Mert/Koç, Sedef (2005) Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirmeler, 1. Baskı, İstanbul, Galatasaray Üniversitesi Yayınları.
• Oğuzman, M. Kemal/Öz Turgut (2020) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C: I, 18. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Öktem Çevik, Seda (2022) “Türk Borçlar Kanunu m.344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 24, S: 1, s. 39-77.
• Öktem Çevik, Seda (2019) “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Kira Sözleşmelerinde Uygulama Alanı”: Topuz Murat, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar Çerçevesinde Döviz ile Sözleşme Yapma Yasağı ve Sözleşmelerin Uyarlanması, 1. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınevi, s. 89-112.
• Öncü, Özge (2012) “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Y: 77, S: 2 Mayıs, s. 300-348.
• Özen, Burak (2016) “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 2033-2062.
• Özer, Tülay (2011) “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Hükümlerine Göre Kira Tespit Davasının Niteliği”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı: Prof. Dr. Erhan Adal’a Armağan, C: 8, S: 2- C: 9, S: 1, s. 1013-1033.
• Özsöker, Gökberk (2016) “Türk Borçlar Kanunu’nun Emredici Hükümlerinin Sözleşme Özgürlüğü Kapsamında Değerlendirilmesi”, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 4, S: 1, s. 59-78.
• Özyakışır, Özkan (2019) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, 1. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi. Ruhi, Muhammet Emin (2003) “Gayrimenkul Kiralarının Sınırlandırılması Hakkındaki 4531 Sayılı Yasaya İlişkin Anayasa Mahkemesi Kararına İlişkin Bir Değerlendirme”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi. C: 7, S: 1-2, s. 217-238.
• Sarı Fidan, Özlem (2022) Kira Sözleşmelerinde Teminatlar, 1. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi.
• Tan, Turgut (2014) “Sözleşme Özgürlüğüne Kamunun Müdahalesi”, Prof. Dr. Yıldırım Uluer’e Armağan, s. 513-524.
• Tandoğan, Halûk (2008) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C: I/2, 4. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Tandoğan, Halûk (1968) “Türk Hukukunda Kira Bedelinin Sınırlanması ve Tespiti”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, C: 4, S: 4 Temmuz, s. 593-614.
• Tekinay, Selâhattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Halûk/Altop, Atillâ (1993) Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Baskı, İstanbul, Filiz Kitabevi.
• Tercier, Pierre/Pichonnaz, Pascal/Develioğlu, H. Murat (2020) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Baskı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık.
• Terzi, Harun/Tütüncü, Asiye (2017) “Türkiye’de Üretici Fiyat Endeksi ve Tüketici Fiyat Endeksi Arasındaki İlişkinin İncelenmesi: ARDL Sınır Testi Yaklaşımı”, Sosyo- ekonomi, C: 25, S: 34, s. 173-186.
• Topuz, Seçkin/Topuz, Gökçen (2008) “Yeni Dönem Artış Oranını Sınırlandıran Kanun Hükümlerinin İptalinden Sonraki Hukuki Durum ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Amacıyla Açılan Davaların Hukuki Niteliği”, Ankara Barosu Dergisi, Y: 66, S: 2 Ba- har, s. 74-89.
• Tunçomağ, Kenan (1976) Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C: I, 6. Baskı, İstanbul, Sermet Yayınları.
• Uçan, Okyay (2014) Döviz Kuru Dinamikleri Euro-Dolar Nasıl Değişir?- Dövizi Neler Etkiler?, 2. Baskı, Ankara, Seçkin Yayıncılık.
• Ural Çınar, Nihal (2018) “2020’ye 2 Kala 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Ertelenen Hükümler”, Fasikül Hukuk Dergisi, C: 10, S: 100, s. 161-168.
• Yavuz, Nihat (2021) Yeni TBK ve HMK’ya göre Kira Hukuku, 8. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi.
• Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/Özen, Burak (2019) Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Baskı, İstanbul, Beta Yayınevi.
• Yeniocak, Umut (2019) “Dövizle Sözleşme Kurma Yasağı ve Yasağa Aykırılığın Yaptırımı”: Topuz Murat, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar Çerçevesinde Döviz ile Sözleşme Yapma Yasağı ve Sözleşmelerin Uyarlanması, 1. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınevi, s. 55-70.
• Zevkliler, Aydın/Gökyayla, K. Emre (2021) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 21. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık.