Türkiye’de imar hakkı aktarımı: Genişleyen kapsam üzerine eleştirel bir değerlendirme

Abstract

Türkiye’de İmar Hakkı Aktarımı (İHA) aracı, mülkiyet haklarının korunması ve kamu yararı odaklı planlama hedeflerine ulaşılması amacıyla mevzuata dahil edilmiş, ancak aradan geçen yirmi yılı aşkın sürede ulusal düzeyde yeknesak bir uygulama şemasına kavuşamamıştır. Bu çalışma, İHA’nın Türkiye mevzuatındaki tarihsel gelişimini ortaya koymakta, aracın kullanım kapsamındaki süregelen genişlemeye vurgu yapmakta ve bu genişlemenin doğurabileceği yapısal sorunları Tinbergen Kuralı perspektifiyle tartışmaktadır. Söz konusu tartışma; İstanbul, Sultanbeyli ve Yenisahra örnekleri üzerinden somut verilerle desteklenmektedir. Çalışmanın temel bulgusu, Türkiye’de başlangıçta koruma odaklı bir telafi mekanizması olarak tasarlanan İHA’nın, zaman içerisinde kentsel dönüşüm ve yoğunluk yönetimi gibi farklılaşan amaçlara eklemlendiği ve bu şekilde tek bir teknik tasarımın birbiriyle çelişebilen çoklu hedeflere uyarlandığıdır. Bu durum beraberinde çok aktörlü kurumsal bir belirsizliği de getirmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm ölçeğinde aracın kamu yararı odaklı denkleştirme işlevinden koparak piyasa temelli bir finansman aracına dönüştürülmesi, araç-hedef uyumsuzluğunu derinleştirmektedir. Çalışma, İHA’nın işlevsel bir politika aracı haline gelebilmesi için, kentsel dönüşümün bir finansman aracı olma rolünden arındırılmasını, kamu yararının mutlak olduğu ve piyasa mekanizmasının tıkandığı koruma ve donatı alanlarında seçici bir araç olarak kurumsallaşmasını önermektedir.

Keywords

• İmar hakkı aktarımı
• imar uygulama araçları
• Tinbergen kuralı
• araç-hedef uyumsuzluğu
• kentsel dönüşüm

Transfer of development rights in Türkiye: A critical assessment of expanding scope

Abstract

The Transfer of Development Rights (TDR) instrument was introduced into Turkish legislation to protect property rights and achieve public interest-oriented planning goals. However, in the more than twenty years since its introduction, it has failed to achieve a uniform application scheme at the national level. This study reveals the historical development of TDR in Turkish legislation, emphasizes the ongoing expansion of its scope, and discusses the structural problems arising from this expansion through the lens of the Tinbergen Rule. The discussion is supported by evidence from the Sultanbeyli and Yenisahra cases in Istanbul. The primary finding of the study is that TDR, originally designed as a protection-oriented compensation mechanism in Türkiye, has increasingly been employed for diverse objectives such as urban transformation and density management, thereby adapting a single technical design to conflicting multiple goals. This situation generates institutional uncertainty among multiple actors. Particularly at the urban transformation scale, the transformation of the instrument from a public interest-oriented balancing function into a market-based financing tool deepens the instrument-target mismatch. To ensure that TDR becomes a functional policy tool, the study proposes that it should be decoupled from its role as a financing instrument for urban transformation and institutionalized as a selective tool in protection and social infrastructure areas where public interest is absolute and market mechanisms are obstructed.

Keywords

• Transfer of development rights
• planning instruments
• Tinbergen rule
• urban regeneration
• instrument-target mismatch

References

1. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun [Kanun No. 6306]. (2012, 31 Mayıs). Resmî Gazete (Sayı: 28309).
2. Akçay, T., & Koramaz, E. K. (2020). Plansız gelişmiş konut alanlarında 6306 sayılı Kanun’un uygulanışı: Sultanbeyli örneği. İstanbul Ticaret Üniversitesi Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 3(1), 95–105.
3. Aksoy, M. A., Yalçıner, K., & Aksoy, E. E. (2019). İmar hakkı transfer sistemi ve Türkiye için bir model önerisi. Ömer Halisdemir Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 12(3), 440–453. https://doi.org/10.25287/ohuiibf.570470
4. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik. (2025, 11 Eylül). Resmî Gazete (Sayı: 33014).
5. Ataşehir Belediyesi. (2025, 4 Aralık). 143 sayılı karar: 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve çevresi I. etap revizyon uygulama imar planı imar hakkı aktarımı [PDF].
6. Baytar, A. (2022). Mülkiyet hakkı ve imar hakları transferi çerçevesinde kentsel dönüşüm uygulamalarının incelenmesi: Trabzon örneği [Yüksek lisans tezi]. Artvin Çoruh Üniversitesi.
7. Bazı Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde Değişiklik Yapılması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi [Kararname No. 153]. (2023, 16 Ekim). Resmî Gazete (Sayı: 32341).
8. Berber, K. C. (2017). İmar planlarının uygulanmasında ve kentsel rantın kamuya aktarılmasında kullanılan araçlar, karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri [Uzmanlık tezi]. İller Bankası A.Ş.

9. Böke, V., & Tanrıvermiş, H. (2017). İmar hakkı aktarımı ve başlıca uygulama alanları ile Türkiye’de imar hakkı aktarımı uygulama olanaklarının değerlendirilmesi. İşletme ve Sosyal Bilimler Araştırmaları Dergisi, 6(2), 52–86.
10. Comune di Milano. (2026, February 27). Registro cessioni diritti edificatori. https://servizicrm.comune.milano.it/centro-supporto/KA-03900/Registro-cessioni-diritti-edificatori
11. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname [KHK No. 644]. (2011, 4 Temmuz). Resmî Gazete (Sayı: 27984 Mükerrer).
12. Del Rio, P., & Howlett, M. (2013). Beyond the ‘tinbergen rule’ in policy design: Economic optimality and political feasibility in making policy mixes. Public Administration and Development, 33(2), 170–181.
13. Duman, İ. (2016). İmar hakları transferi ve uygulama olanakları: Teorik ilkeler ve uygulama yönlerinden Van ili örneğinin değerlendirilmesi [Dönem projesi]. Ankara Üniversitesi.
14. Dündar, S. (2010). İmar hakkı aktarımı: İstanbul üzerine bir inceleme [Yüksek lisans tezi]. İstanbul Teknik Üniversitesi.
15. Duyguluer, F. (2014). 2014 yerel seçimlerine doğru imar (sürecinin yeni) araçları. Mimarlık Dergisi, (375), 18–23.
16. Ersoy, M. (2005). Yeni imar yasası hazırlanması sürecinde plan uygulama araçlarının önemi. In M. Ersoy (Ed.), Yeni imar kanununa doğru: Şehircilik, planlama ve imar üzerine yeni yaklaşımlar (ss. 135–156). TMMOB Şehir Plancıları Odası.
17. Fischer, S. (2010). Myths of monetary policy. Israel Economic Review, 8(2).
18. Göksu, A. F. (2005, Mayıs). İmar hakları transferi kavramı ve yeni yasada taşınmaz hak aktarımı uygulama aracının değerlendirilmesi. Paper presented at the Prof. Dr. Gönül Tankut Anısına Koruma Sempozyumu, Ankara.
19. Göksu, A. F. (n.d.). İmar hakları transferi kavramı ve yeni yasada taşınmaz hak aktarım uygulama aracının değerlendirilmesi. http://www.kentselvizyon.org
20. Göksu, A. F., & Zaim, E. (2016). İmar hakları transferi [Rapor]. Kentsel Vizyon Platformu.
21. Guzle, G., Akpınar, F., & Duvarcı, Y. (2020). Transfer of development rights for the effectiveness of the conservation plans: A case from historic Kemeraltı, Izmir. Habitat International, 103, 102207. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2020.102207
22. Hanly-Forde, J., Homsy, G., Lieberknecht, K., & Stone, R. (2004). Transfer of development rights programs: Using the market for compensation and preservation. Cornell University. http://government.cce.cornell.edu/doc/html/
23. İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği. (2024, 25 Eylül). Resmî Gazete (Sayı: 32673). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/09/20240925-1.htm
24. İmar Kanunu [Kanun No. 3194]. (1985, 9 Mayıs). Resmî Gazete (Sayı: 18749).
25. İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik. (2020, 15 Eylül). Resmî Gazete (Sayı: 31245). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/09/20200915-4.htm
26. Johnston, R. A., & Madison, M. E. (1997). From landmarks to landscapes: A review of current practices in the transfer of development rights. Journal of the American Planning Association, 63(3), 365–378. https://doi.org/10.1080/0-1944369708975929
27. Kaman, A. F. Z., & Aliefendioğlu, Y. (2017). Doğa koruma alanlarında imar hakkı aktarımı uygulamaları üzerine bir değerlendirme. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 72(3), 715–743.
28. Kamulaştırma Kanunu [Kanun No. 2942]. (1983, 8 Kasım). Resmî Gazete (Sayı: 18215).
29. Keskin, H. (2022, 19 Nisan). Sultanbeylimize müjdeli haber! Askı süreci tamamlanan imar hakkı transferi başladı [Video]. Facebook. https://www.facebook.com/huseyin.keskin.90/videos/1047654832767554/
30. King County. (n.d.). TDR marketplace: Market info. https://kingcounty.gov/en/dept/dnrp/buildings-property/green-sustainable-building/transfer-of-development-rights/market-info
31. Knudson, W. A. (2009). The environment, energy, and the tinbergen rule. Bulletin of Science, Technology & Society, 29(4), 308–312.
32. Kocalar, A. C. (2018). Ulusal imar mevzuatındaki değişimlerle yenilikçi bir imar uygulama aracı olarak ‘Mülkiyet ve İmar Haklarının Aktarım Modeli’ (MİHAM). In T. Torun et al. (Eds.), ISUEP2018 Uluslararası Kentleşme ve Çevre Sorunları Sempozyumu Tam Metin Kitabı (Vol. 2, pp. 23–35). TMMOB Mimarlar Odası.
33. Konbul, Y., & Yanalak, M. (2019, Kasım). Use of transferable development rights (TDR) method on the preservation of historic buildings in Turkey. XXIX International Symposium on ‘Modern Technologies, Education and Professional Practice in Geodesy and Related Fields’, İstanbul.
34. Konbul, Y., & Yanalak, M. (2022). A technical proposal for the implementation of transfer of development rights (TDR) on preserved historic buildings in Turkey. Buildings, 12(6), 778. https://doi.org/10.3390/buildings12060778
35. Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun [Kanun No. 7534]. (2024, 5 Aralık). Resmî Gazete (Sayı: 33014).
36. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu [Kanun No. 2863]. (1983, 23 Temmuz). Resmî Gazete (Sayı: 18113).
37. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun [Kanun No. 5226]. (2004, 27 Temmuz). Resmî Gazete (Sayı: 25535).
38. Lawrence, T. J. (1998). Transfer of development rights (Fact Sheet CDFS-1264-98). Ohio State University Extension.
39. Mataracı, O., Haznedar, H., Şahin, N., & Bayraktar, Ş. (2017). Kentsel dönüşümde alternatif bir yöntem: İmar hakkı aktarımı. In 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı Bildirileri içinde. TMMOB HKMO.
40. Michl, T. R. (2008). Tinbergen rules the Taylor Rule. Eastern Economic Journal, 34(3), 293–309.
41. Mills, D. E. (1980). Transferable development rights markets. Journal of Urban Economics, 7(1), 63–74. https://doi.org/10.1016/0094-1190(80)90026-1
42. Nakiboglu, F. S. (2006). A comprehensive study of land rent, value capture and local government finance [Doktora tezi]. Middle East Technical University. http://hdl.handle.net/2105/12015
43. Nakiboğlu, F. S. (2010). Yeni İmar Kanunu tasarısı ışığında Türkiye ve dünyadaki plan uygulama araçlarının irdelenmesi. S. Bayramoğlu Özuğurlu (Ed.), Toprak mülkiyeti: Sempozyum bildirileri içinde (ss. 562–577). Memleket Yayınları.
44. New Jersey Pinelands Commission. (n.d.). PDC Bank. https://www.nj.gov/pinelands/pdcbank/
45. Özbilen, N., & Zeren Gülersoy, N. (2016). Kentsel gelişim ve dönüşüm planlanması sürecinde gayrimenkul mülkiyet haklarının değerlendirilmesi: İmar hakları transferi plan uygulama aracı. Planlama, 26(3), 172–180.
46. Poyraz, U. (2022). 90’larda Türkiye kentleşmesi: Arada kalmış bir döneme Ruşen Keleş’in ‘Kentleşme politikası’ üzerinden bakmak. İdealkent, 13(37), 1138–1170. https://doi.org/10.31198/ideal-kent.1119367
47. Pruetz, R., & Standridge, N. (2009). What makes transfer of development rights work? Success factors from research and practice. Journal of the American Planning Association, 75(1), 78–87. https://doi.org/10.1080/019443608025-65627
48. Sancakdar, O. (2016). ‘İmar hakkı aktarımı’ kavramı üzerine genel düşünceler. İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15(1–2), 429–450.
49. Schaeffer, P. V., & Willardsen, K. (2020). A note on the tinbergen rule [Working Paper]. https://www.petervschaeffer.com/uploads/7/4/3/3/74334295/a_note_on_the_relevance_of_tinbergen.pdf
50. Somalı, F. S. (2022). Urban land rent theories and value capture policy. In Space in macro and micro scales (ss. 46–62). Livre de Lyon.
51. Sultanbeyli Belediyesi. (2025, 23 Aralık). İmar hakkı aktarımı projesi. https://www.sultanbeyli.bel.tr/proje/imar-hakki-transferi-projesi/
52. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı & İller Bankası A.Ş. (2014). İmar hakkı aktarımı çalıştayı sonuç raporu [Teknik rapor].
53. Tinbergen, J. (1952). On the theory of economic policy. North-Holland Publishing Company.
54. Türkiye Büyük Millet Meclisi. (2023). Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile bazı kanunlarda ve 375 sayılı kanun hükmünde kararnamede değişiklik yapılmasına dair kanun (Kanun No. 7471) [Kanun metni].
55. Uslu, G., & Uzun, B. (2014). Kentsel dönüşüm projelerinde deprem etkisi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 6(2), 1–11.
56. Yamak, Y. (2006). İmar (yapılanma) haklarının devri: Model, uygulama alanları ve sonuçlar. Planlama, 2006(1), 63–72.
57. Yanık, T., & Suri, L. (2020). İmar hakkı aktarımı. İstanbul Ticaret Üniversitesi Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 2(2), 35–42.
58. Yeşil, S., & Demir, H. (2021). İmar hakkı aktarımı yönteminin Türkiye’de uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi. Akademik Sosyal Araştırmalar Dergisi, 9(113), 402–419. https://doi.org/10.29-228/ASOS.48875