KİRA ARTIŞ ORANINA DAİR GEÇİCİ MADDELER İLE TARAF İRADESİ: ÖZELLİKLE ARABULUCULUK

It would probably not be wrong to say that one of the most fundamental rights of human beings is housing. It must be due to this fact that many legal systems include special regulations on lease agreements. Because it is not possible for individuals to acquire housing with the right of ownership or for all individuals to acquire housing with the right of ownership in a liberal economy. Therefore, legal systems have tried to protect the lessee against the lessor. It is clear that the person in need of housing is often in a weaker position than the person who owns an extra house that can be rented out. This difference in bargaining power may affect the determination of the rental price, the rate of rent increase and the penalty condition that may arise in case of non-payment of the rent. For this reason, modern laws have not adopted absolute freedom of contract in such matters and have often intervened in the lease agreement with mandatory provisions. Indeed, it is possible to see such interventions in our law. In particular, Article 344 of the TCO is of special importance at this point in terms of determining the rental price. In this study, the meaning of the two temporary article provisions that expand the limitations imposed by the relevant provision is analysed. In addition, it is also revealed whether the rent increase rate limit introduced by these provisions can be eliminated either by the will of the parties or by mediation, which is an alternative dispute resolution method.

İnsanın en temel haklarından birinin barınma olduğu söylense herhalde yanlış bir cümle kurulmuş olmaz. Bundan olsa gerektir ki birçok hukuk sistemi kira sözleşmelerine dair özel düzenlemeler içermektedir. Zira kişilerin mülkiyet hakkıyla konut edinebilmesi yahut bütün bireylerin mülkiyet hakkıyla konut edinebilmesi; liberal bir ekonomide pek mümkün görülmemektedir. Bundan olsa gerektir ki hukuk sistemleri; kiracıyı, kiraya veren karşısında korumak istemiştir. Konut ihtiyacı içerisinde olan kimsenin, çoğu kez fazladan, kiraya verebilecek bir konuta sahip olan kimse karşısında zayıf durumda olduğu açıktır. Pazarlık gücündeki bu farklılık kira bedelinin belirlenmesinden kira artış oranına ve kiranın ödenmemesi durumunda gündeme gelebilecek ceza koşuluna kadar etki edebilmektedir. Bu sebepledir ki modern hukuklar böylesi hususlarda mutlak sözleşme serbestisini benimsememiş ve kira sözleşmesine çoğu kez emredici hükümlerle müdahalede bulunmuştur. Gerçekten de böylesi müdahaleleri hukukumuzda da görmek mümkündür. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi açısından TBK m. 344 bu noktada özel önem taşımaktadır. Bu çalışmada ilgili hükmün getirdiği sınırlamaları genişleten iki geçici madde hükmünün ne anlama geldiği irdelenmiştir. Yine bu kanun hükümleri ile getirilen kira artış oranı sınırının gerek tarafların iradesiyle gerekse de alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk ile bertaraf edilip edilemeyeceği de ortaya koyulmuştur.