THE LANDLORD’S OBLIGATION TO RENT TO THE FORMER TENANT

Yıl 2019, Cilt: 23 Sayı: 4, 99 - 119, 25.10.2019

İbrahim Gül

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.637945

Öz

In case of termination of lease agreement concerning residence and roofed
workplaces by the landlord, he/she can be forced to relet with t he former tenant.
Indeed, the landlord cannot rent the leased property to other persons than his / her
former tenant for three years without a justifi able reason, when the tenant is evicted
due to the landlord’s need for the property. In the same way, the leased property that is
evacuated due to the need for substantial reconstruction or refurbishment, cannot be
rented with its pre-reconstruction status to other persons without a justifi able reason
unless three years have passed after the date of evacuation. In addition, the former
tenant has the priority right to the lease newly reconstructed property with new status
and new rent after reconstruction. Unless this priority right is terminated, the leased
property cannot be rented to other persons within three years after reconstruction.
In all these cases, it can be argued that the landlord’s freedom to choose other side of the lease agreements is restricted. This article discusses the requirements of the
landlord’s obligation to rent the property to the former tenant.

Anahtar Kelimeler

Lease contract, need for the property, restoration of the property, priority right of tenant, obligation of landlord to re-rent

ESKİ KİRACIYA YENİDEN KİRAYA VERME ZORUNLULUĞU

Öz

Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona
erdirilmesi halinde kiraya verenin, eski kiracısıyla yeniden kira sözleşmesi yapmaya
zorlandığı söylenebilir. Gerçekten kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın
boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe
eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bunun gibi esaslı onarım amacıyla
boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına eski hâli ile
kiralanamaz. Ayrıca eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı
yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Eski
kiracının bu öncelikle kiralama hakkı sonlandırılmadıkça, kiralanan üç yıl geçmeden
başkasına kiralanamaz. Bütün bu durumlarda kiraya verenin sözleşmenin karşı
tarafını seçme özgürlüğüne kısıtlama getirildiği söylenebilir. İşbu makale ile kiraya
verenin eski kiracısına kiraya verme zorunluluğunun şartları açıklanmaktadır.

Anahtar Kelimeler

Kira sözleşmesi, kiralanana gereksinim, yeniden imar ve inşa, yeniden kiralama yasağı, tazminat

Kaynakça

• ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi, 4. Bası, Yayınevi, İstanbul, 2017. “ACAR, (2017)”.
• ACAR, Faruk (YAVUZ / ÖZEN / ACAR): Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 14. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul, 2016. “ACAR, (2016)”.
• AKGÜN AKAY, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Nedenleri, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017.
• AKINCI, Şahin: Borçlar Hukuku Bilgisi Genel hükümler, 10. Bası, Sayram Yayınları, Konya, 2017. “AKINCI, (2017)”.
• AKINCI, Şahin: “İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, AÜHFD, Y. 2008, C. 57, Sa. 3, s. 33- 50. “AKINCI, (2008)”.
• AKINTÜRK, Turgut/ATEŞ KARAMAN, Derya: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, Özel Borç İlişkileri, 25. Basıdan Tıpkı Basım 26. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul, 2017.
• AKYİĞİT, Ercan: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Ankara, 2012.
• ANTALYA, Gökhan O.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, 3. Bası, Legal Yayınevi, İstanbul, 2018.
• ARAL, Fahrettin / AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2015.
• ARPACI, Abdülkadir (HATEMİ, Hüseyin / SEROZAN, Rona / ARPACI, Abdülkadir): Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitapevi, İstanbul, 1992.
• AYAN, Mehmet: Borçlar Hukuku, 10. Bası, Mimoza Yayınevi, Konya, 2015.
• AYAN, Nurşen: “Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Y. 2007, C. 15, Sa. 2, s. 11-24.
• AYANOĞLU MORALI, Ahu: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK m.347, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018.
• AYBAY, Aydın: Borçlar Hukuk Dersleri Genel Bölüm, 14. Bası, Filiz Kitapevi, İstanbul, 2016.
• AYDEMİR, Efrail: Kira Hukuku, 4. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016.
• AYDIN, Gülşah Sinem: Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2013.
• AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkiler, 3. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara, 2017.
• AYSAL, Mustafa: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y. 2103, C. 9, Sa. 103-104, s. 183-191.
• BAŞPINAR, Veysel: Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı, Batider Yayınları, Ankara, 1998.
• BATUR, İsmail Cenk: “Konut Gereksinimine Dayalı Tahliye Davalarında “Samimi ve Gerçek İhtiyaç” Kavramı”, İBD, Y. 2017, C. 91, Sa. 6, s. 216-220.
• BİLGİLİ, Fatih/DEMİRKAPI, Ertan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 8. Bası, Dora Yayınları, Bursa, 2016.
• BİRİNCİ UZUN, Tuba: “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347 f.1)”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2017, C. 8, Sa. 2, s. 137-158.
• BURCUOĞLU, Haluk: 6570 Sayılı yasaya Göre Kiracını Tahliye Edilmesi, Filiz Kitapevi, İstanbul 1993. “BURCUOĞLU, (1993)”
• BURCUOĞLU, Haluk: “Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira İle İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan (Editörler: Ateş, Derya/Bulur, Alper), Beta Yayınevi, İstanbul, 2008, s. 18-46. “BURCUOĞLU, (2008)”
• CERAN, Mithat: Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları, 2. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2015.
• DOĞAN, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerini Sona Ermesi, Ankara, 2011. “DOĞAN, Konut ve Çatılı”.
• DOĞAN, Murat: “6098 Sayılı TBK’na göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi: Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu, 3-4 Haziran 2011, Sempozyum No:3, Y. 2011, s. 501-519. “DOĞAN, 6098 Sayılı”.
• ERDOĞAN, Hasan: Tahliye, Kira Tespit, Kira Alacağı, Tazminat Davaları, 2. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara, 2010.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2018. “EREN, (2018)”.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2017. “EREN, (2017)”.
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan: Sözleşmeler Hukuk (Özel Borç İlişkileri), 7. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2017.
• EKİNCİ, Hüseyin: “Tahliye Edilen Taşınmazın Eski Kiracıya Yeniden Kiralanması Zorunluluğu”, Adalet Dergisi, Y. 2005, Sa. 23, s. 88-116.
• GÖKYAYLA, Emre: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK M.339, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018. “GÖKYAYLA, (2018)”
• GÖKYAYLA, Emre: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK m. 389)”, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi: Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, Y. 2013, C. 8, Özel Sayı, Cilt 2, s. 1203-1252. “GÖKYAYLA, (2013)”
• GÜLER, Alev: “6570 Sayılı Kira Kanunu’nun 15-16 Maddelerinin Uygulanmasında Ortaya Çıkan Sorunlar”, ABD, Y. 1978, Sa. 4, s. 632-635.
• GÜLER, Zeynep: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Ermesi”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2016, C. 15, Sa. 2, s. 713-748.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012.
• GÜNAY, Erhan: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017.
• GÜRZUMAR, Osman Beraat: Zorunlu Unsur Doktrinine Dayalı Sözleşme Yapma Yükümlülüğü, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2006.
• HATEMİ / GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 4. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2017
• İKİZLER, Metin: “Kiralananın Satılması Durumunda Alıcının Satıcıya Karşı Hakları”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2016, C. 20, Sa. 2, s. 25-59.
• İNAN, Ali Naim/YÜCEL, Özge: İnan Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2014.
• İNCEOĞLU, M. Murat: Kira Hukuku, C. 1, C. 2, Oniki Levha Yayınları, İstanbul, 2014.
• İPEK, Eyüp: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, TBB Dergisi, Y. 2012, Sa. 102, s. 59-92.
• KAHRAMAN, Zafer: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK m.299, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018. “KAHRAMAN, M. 299”
• KAHRAMAN, Zafer: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK m.300, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018. “KAHRAMAN, M. 300”
• KALENDER, Ahmet: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi”, Terazi Hukuk Dergisi, Y. 2017, C. 12, Sa. 136, s. 27-35.
• KILIÇOĞLU, Ahmet M.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Genişletilmiş 22. Bası, Turhan Kitapevi, Ankara, 2018.
• KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye, Tespit, Uyarlama, Tazminat ve Alacak Davaları, 3. Bası, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015.
• KIRMIZI, Mustafa: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• KOÇ, Nevzat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol ÜHFD, Y. 2014, C. 1, Sa. 1, s. 7-35.
• KOÇAK DİKER, Duygu: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Ödeme Dışındaki Yan Borçlarına Aykırılığı ve Sözleşmenin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, Oniki Levha Yayınları, İstanbul, 2018.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip (KOCAYUSUFPAŞAOĞLU / HATEMİ / SEROZAN / ARPACI): Borçlar Hukuku Genel Bölüm, C. 1, 2010 Tarihli 5. Basıdan Tıpkı 6. Bası, Filiz Kitapevi, İstanbul, 2014.
• KÖSTEKÇİ, Yaşar: 10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi Tahliyeden Korunma Önlemleri, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
• KURŞAT, Pelin: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi, Filiz Kitapevi, İstanbul, 2017.
• NOMER, Haluk N.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Genişletilmiş 16. Bası, İstanbul, 2018.
• OĞUZMAN, Kemal / ÖZ, M. Turgut: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. 1, 16. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2018.
• ÖKTEM ÇEVİK, Seda: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK m.310, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018.
• ÖZDOĞAN, Mustafa / OYMAK, Tuba: 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nda Kira, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• ÖZTÜRK, Mehmet: “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri”, DEÜHFD: Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan Özel Sayısı, Y. 2017, C. 19, s. 1549-1595.
• REİSOĞLU, Safa: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul, 2014.
• RUHİ, Ahmet Cemal: Kira Hukuku, C. 1, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2011.
• RUHİ, Canan / RUHİ, Ahmet Cemal: Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016.
• SANLI, Kerem Cem: “Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirim İle Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi: Hukuk ve Ekonomi Perspektifinden Bir İnceleme”, Legal Hukuk Dergisi, Y. 2015, C. 13, Sa. 151, s. 103-148.
• SARUHAN, Utku: “Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)”, TAAD, Y. 2019, C. 10, Sa. 37, s. 353-383.
• SEROZAN, Rona: TBK M.1, TBK İstanbul Şerhi, C. 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2018.
• ŞENER, Oruç Hami: İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları ve Ortaklıklar Hukukuyla Bağlantısı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2010.
• TEKİNAY / AKMAN / BURCUOĞLU / ALTOP, Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası, Filiz Kitapevi, İstanbul, 1993.
• TERCIER, Pierre / PICHONNAZ, Pascal / DEVELİOĞLU, H. Murat: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• TOSUN, Yalçın: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Gereksinimi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2016, C. 11, Sa. 137-138, s. 31-53.
• TUNABOYLU, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2013.
• UYGUR, Turgut: Borçlar Kanunu, Özel Borç İlişkileri, C. 6, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2003.
• ÜNAL, Canan: “Yargıtay Kararları Işığında Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Erme Nedenleri”, İBD, Y. 2010, C. 84, Sa. 3, s. 1525-1543.
• YAVUZ, Nihat: Kira Hukuku, 6. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara, 2018.
• ZEVKLİLER, Aydın / ERTAŞ, Şeref / HAVUTÇU, Ayşe / AYDOĞDU, Murat / CUMALIOĞLU, Emre: Borçlar Hukuku Genel Hükümler ve Özel Borç İlişkileri, 2. Bası, Barış Yayınları, İzmir, 2013.
• ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 17. Bası, Turhan Kitapevi, Ankara, 2017.