Türkiye’de Konut Politikalarında Belediyelerin Rolü

Yıl 2025, Cilt: 27 Sayı: 3, 781 - 806, 18.12.2025

Mithat Arman Karasu

https://doi.org/10.26745/ahbvuibfd.1655492

Öz

Konut sorununun çözümü çok sayıda aktörün varlığını ve ortak çalışmasını zorunlu kılmaktadır. Merkezi idare makro ekonomik dengeleri sağlarken, bankalar kredi havuzunu genişletmeli, konut kooperatifleri alt ve orta gelir grubuna ait talepleri toplamalıdır. Gerek imar planları ve kentsel rant üzerindeki belirleyici rolü gerekse konutun yerelde giderilen bir sorun olması nedeniyle belediyeler bu aktörler içinde özel bir yere sahiptir.
Türkiye’de belediyeler konut politikalarında neden etkin bir aktör olamamıştır? sorusuna yanıt aradığımız çalışmamız iki bölümden oluşmaktadır. Çalışmanın ilk bölümünde, belediyelerin konut politikalarındaki rolü, dört farklı dönem halinde, tarihi süreç içerisinde incelenecektir. İkinci bölümde, ilk bölümün muhasebesi yapılacak, belediyelerin konut politikalarında neden yeterince etkin olmadıklarına ilişkin bir analiz ortaya konulacaktır.
Türk toplumunun mülk konut konusundaki ısrarı, konut üretiminde yap-satçılığın etkin oluşu, merkezi idarenin baskın rolü, kentsel rantın varlığı, kentleşmenin sağlıksız oluşu, belediyelerin konut alanındaki isteksizliği vb. nedenler belediyelerin konut politikalarında etkili bir aktör olmasını zorlaştırmaktadır. Belediyelerin konut politikalarında rolünün araştırılması bize yerel yönetim geleneği, merkez-yerel ilişkisi, yerel siyaset vb. konular hakkında da bilgi verecek, kuşkusuz yön gösterecektir.

Anahtar Kelimeler

konut sorunu , yerel yönetimler , belediyeler , TOKİ

The Role of Municipalities in Making Housing Policies in Türkiye

Öz

The solution to the housing problem entails the presence and joint work of numerous actors. The banks should expand the credit pool and the housing cooperatives should collect demands from the low- and middle-income groups as the central government ensures macroeconomic balances. Municipalities have a significant place and importance among these actors due to their determining role in zoning plans and urban rental income, and because housing is a problem that should be addressed locally.
Our study, aiming to answer the question of why municipalities have not been an effective player in housing policies in Turkey, consists of two parts. In the first part of the study, we will examine the role of municipalities in housing policies in four different periods within the historical process. In the second part, the first part will be reviewed and an analysis will be presented as to why municipalities have not been sufficiently effective in housing policies.
The persistence in owning the house by the Turkish society, the effectiveness of build-and-sell in housing production, the dominant role of the central administration, the existence of the benefit from urbanization, the unhealthy development of urbanization, the reluctance of municipalities in the field of housing development, etc. are among factors that make it difficult for municipalities to be an effective player in housing policies.

Anahtar Kelimeler

housing problem , local governments , municipalities , TOKI

Kaynakça

• Akalın, M. (2016). Kentsel dönüşümün karanlık yüzü: soylulaştırma, yerinden edilme ve mekânsal dışlanma. Bartın Üniversitesi İİBF Dergisi, 7(14), 287-319. Araman, S. (2022). Türkiye’de konut balonu. KOR Kitap.
• Atasoy, T. ve H. Tanrıvermiş. (2021). Türkiye’de konut kredisi hacmi ile seçilmiş makroekonomik faktörler arasındaki ilişkinin değerlendirilmesi. Erciyes Üniversitesi İİBF Dergisi, 59, 461-484. Avaner, T. ve M. Hasanoğlu. (2020). Türkiye’de ikibinlerin başında kooperatifçilik ve konut kooperatifçiliği politikası sorunu. Uluslararası Yönetim Akademisi Dergisi, 3(2), 345-363.
• Avrupa Birliği (2017). The state of housing in the EU 2017.
• Aydın, Y. (2020). Konut politikalarında eşitsiz benzerlik Türkiye ve İngiltere’nin kamusal aktörleri. İnsan ve Toplum, 10(4), 445-469.
• Aydıner, T. (2023). Türkiye’de 1945-1960 yılları arasında kentsel politikanın toplumsal yapıya etkisi ve yerelde iktidar ilişkileri. Çağdaş Türkiye Tarihi Araştırmaları Dergisi, 23(47), 903-935.
• Baş, C. ve H. Tanrıvermiş. (2024). Büyük ölçekli projelerin gayrimenkul piyasalarına etkileri: İstanbul finans merkezi projesi örneği. İdealkent Dergisi, 46(16), 2407-2435.
• Batuman, B. (2010). Toplumcu bir belediyecilik modeli: "yeni belediyecilik hareketi" 1973–1977. Mülkiye Dergisi, 34(266), 223-241.
• BDDK (2019). Konut verileri. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Yayını.
• Beyazıt, E. ve U. Yarım. (2020). Farklı refah devleti modellerinde konut politikaları. Tarih Okulu Dergisi. 13(48), 3604-3623.
• Buğra, A. (2008). Kapitalizm, yoksulluk ve Türkiye’de sosyal politika. İletişim Yayınları.
• Cengizkan, A. (2004). Mübadele konut ve yerleşimleri. Arkadaş Yayıncılık.
• Coşar, F. (2023). Konut sorunu ve belediyeler: İstanbul büyükşehir belediyesinin kiptaş modelinin incelenmesi (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Sabahattin Zaim Üniversitesi.
• Çağlayan, N. (2010). Kooperatifçilik yolu ile konut üretiminin Konya örneğinde irdelenmesi (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Selçuk Üniversitesi.
• Çam, Ç. (2020). Kentsel rejim kentsel dönüşüme karşı: kentsel dönüşümde konut sunum biçimleri. İdealkent Dergisi, 29(11), 453-483.
• Dağ, M. (2017). Türkiye’de kentsel dönüşümde bir alternatif: insan odaklı kentsel dönüşüm (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Harran Üniversitesi.
• Doğan, H. H. (2015). Yerel yönetimlerin kentsel dönüşüm uygulamaları sürecine halkın katılımı. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 8(2), 505-543.
• Duncan, T. (1986 Mayıs). İngiltere’de konut politikalarının gelişimi ve konut üretimi. Yerel yönetimlerin konut sektöründeki yeri sempozyumu, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, Ankara. 45-56.
• Ekinci, O. (1995). Dünden bugüne İstanbul dosyaları. Anahtar Kitapları.
• EMF (2017). Yıllık rapor 2016. Avrupa Mortgage Federasyonu Yayını.
• Eryılmaz, B. (1997). Yerel yönetimlerin yeniden yapılanması. Birleşik Yayıncılık.
• Eryılmaz, B. (2017). Kamu yönetimi. (10. Baskı). Umuttepe Yayınları.
• Geray, C. (1991). Türkiye'de küçük konut üretimine yönelmeliyiz. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 46(3-4). 35-45.
• Geray, C. (2018). Kent, yerel yönetimler ve toplu konut yazıları (C. 1). Palme Yayıncılık.
• Güç, E. (2017). Türkiye’de göç ve kentleşme: İzmir egekent -2 toplu konut uygulaması örneği (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Dumlupınar Üniversitesi.
• Gürbüz, H., B. Koca ve D. Altınoluk. (2023). Türkiye’de neoliberal konut politikaları: Gaziantep örneği. Kent Akademisi, 16(1), 122-137.
• Gürlesel, F. (2010). Küresel kriz sonrası gayrimenkul sektörü ve Türkiye için öngörüler 2015. GYODER Yayını.
• Güzey, Ö. (2009). Sulukule’de kentsel dönüşüm: devlet eliyle soylulaştırma. Mimarlık, 346, 3-9.
• Harvey, D. (2005). A brief history of neoliberalism. Oxford Üniversitesi Yayını.
• Karasu, M. A. (2001), Belediyelerin konut politikalarında yeri, belediye-kooperatif-toplu konut idaresi işbirliği modeli (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara Üniversitesi.
• Karasu, M. A. (2009). Devletin değişim sürecinde belediyelerin konut politikalarında farklılaşan rolü. Süleyman Demirel Üniversitesi İİBF Dergisi, 14(3), 245–264.
• Karasu, M. A. (2017). Nasıl bir toplu konut idaresi. Yüzüncü Yıl Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Özel Sayı – 4, 455-478.
• Keleş, R. (2022). Kentleşme politikası. İmge Kitapevi.
• Keleş, R. ve B. Duru. (2008). Ankara’nın ülke kentleşmesindeki etkilerine tarihsel bir bakış. Mülkiye Dergisi, 32(261), 27-44.
• Korkmaz, E. (2025, 21 Şubat). Konut fiyatlarında spekülasyonun sorumlusu. Yeniçağ Gazetesi.
• Kovankaya, İ. (2023). Orta ölçekli kentlerde konut sektörünün yapısı ve müteahhit profilleri: Aydın örneği (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Yıldız Teknik Üniversitesi.
• Kösecik, M. ve İ. Sağbaş. (2005). Tarihsel bakış açısıyla Türkiye’de merkezi yönetim-yerel yönetim ilişkileri. N.T. Arslan (Ed.), Türkiye’de kamu yönetimi sorunları üzerine incelemeler içinde (s.111-152). Seçkin Yayınları.
• Krapp, Max-C. ve M. Vache. (2022). Housing policies in the EU. Federal Konut ve Mekan Araştırmaları Enstitüsü.
• Metin, H. (2024). Konut üretiminde yerel yönetimlerin rolü: Karatay belediyesi öncülüğünde kurulan yapı kooperatiflerinin incelenmesi (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Konya Teknik Üniversitesi.
• Mısır, B. (2008). Yerel yönetimlerde konut finansmanı ve Kocaeli uygulaması (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Kocaeli Üniversitesi.
• Öksüz, H. (2024). Millî mücadele döneminde batı Anadolu’da yaşanan Yunan mezalimi ve bunun Trabzon’da yayınlanan istikbal gazetesine yansıması. Türk Tarih Kurumu Yayını.
• Polat, Z. (2022). Sosyal konuttan güvenlikli siteye: Şanlıurfa’dan bir kentsel dönüşüm hikayesi. İdealkent Dergisi, 38(13), 2294-2329.
• Sağlam, S. (2016). 1923-1950 Yılları arasında Türkiye’de kent ve kentleşme olgusu. Sosyoloji Konferansları, 53, 257-274.
• Sarıoğlu, M. (2001). Ankara bir modernleşme öyküsü (1919-1945). Kültür Bakanlığı Yayını.
• Selvi, M. ve A. Pajo. (2024). Konut üretimi ve pazarlama sorununa ilişkin bir değerlendirme. İdealkent Dergisi, 45(16), 1275-1307.
• Smith, N. (2002). New globalism, new urbanism: gentrification as global urban strategy. Journal of Antipode, 34(3), 427-450.
• Sorvoll, J. ve B. Bengtsson. (2018). The pyrrhic victory of civil society housing? Co-operative housing in Sweden and Norway. International Journal of Housing Policy, 18(1), 124-142.
• Sönmez, M. (2015). AK faşizmin inşaat iskelesi. Nota Bene. Şanlı, T. (2024). Kurumsuzlaştırma – aşırı kurumsallaşma sarmalında planlama kültürünün oluşumu. İdealkent Dergisi, 46(16), 2758-2781.
• Şenyapılı, T. (2014). Denetimsiz ve adaletsiz rant paylaşımının biçimlendirdiği kentsel dokuya örnek: Ankara-Yıldız. İdealkent Dergisi, 5(11), 326-347.
• Şeyda, Ö. (2023). Konut krizine derinlemesine bakış: kira artışlarının gelire oranı son yıllarda nasıl değişti? Onedio.com.
• Şimşek, Z. Y. (2024). Dünyada ve Türkiye’de konut sorunu ve uygulanan konut politikaları. Uluslararası Akademik Birikim Dergisi, 7(2), 112-132.
• Şimşir, B. (2006). Ankara… Ankara… bir başkentin doğuşu. Bilgi Yayınları.
• Tanrıvermiş, H. ve M. Mendeş. (2023). Konut üretiminde arz-talep dengesi kurulmamasının nedenleri ve sonuçları. Mimarlık ve Yaşam Dergisi, 8(3), 575-596.
• Tekeli, İ. ve İ. Ortaylı. (1978). Türkiye’de belediyeciliğin evrimi (C. 1). Türk İdareciler Derneği Yayını. TOKİ (2024). TOKİ kurum profili. Toplu Konut İdaresi Yayını.
• TÜİK (2023, 8 Ağustos). Konut istatistikleri. https://nip.tuik.gov.tr/?value=KonutIstatistikleri adresinden edinilmiştir.
• TÜİK (2024, 22 Ocak). İnşaat ve konut verileri. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=insaat-ve-konut-116 adresinden edinilmiştir.
• TÜİK (2025, 11 Ocak). Konut istatistikleri. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146#:~:text adresinden edinilmiştir.
• Uğurlar, A. ve T. Eceral. (2017). Özel kiralık konut sektörü ve politikaları: dünyadan farklı yaklaşım ve düzenleme örnekleri. Trakya University Journal of Engineering Sciences, 18(1), 53-71.
• Uzer, O. ve S. S. Gül. (2023). Kentsel dönüşümün sosyolojik boyutları. Sosyoloji Notları, 7(2), 17-39.
• Ünlüsayın, O. (1978). İna-Casa ve toplu sosyal konut üzerine. Mimarlık, 3, 15.
• Vincze, E. ve E. Betavatzi. (2024). The impact of EU policies on housing and urban development. Rosa-Luxemburg-Stiftung Vakfı Yayını.
• Yıldırmaz, S. (2021). Türkiye’de köylülüğün sosyal tarihi (1945-1960). İletişim Yayınları.