Sağ-Yönlü ADF Sınamaları ile Ankara İlinde Konut Balonu Araştırması

Öz

Balon, bir varlığın fiyatının temel değerinden sapması, fiyat hareketlerinin temel etkenlerle açıklanamaması şeklinde tanımlanmaktadır. Konut balonu ise, toplumun aşırı beklentileri ile konut fiyatlarının geçici olarak, temel değerden sapmasını ifade etmekte olup gelecekte konut fiyatlarının gerçekçi olmayacak şekilde artacağını bekleyen konut alıcıları tarafından yönlendirilmektedir. Konut fiyatlarının hızlı ve olağan dışı artma eğiliminde olduğu dönemlerde pozitif, azalış eğiliminde olduğu dönemlerde ise negatif konut balonunun olduğu önsel olarak beklenebilir. Son yıllarda Ankara’da konut arz fazlası gözlenmektedir. Oysa aynı dönemlerde nominal konut fiyatlarında artış, reel konut fiyatlarında azalış görülmektedir. Bu durum, Ankara’da konut balonu olup olmadığı sorusunu beraberinde getirmektedir. Ankara ilinde konut fiyatlarında balonunun varlığının araştırılması ve olası balonun sınıflandırılması çalışmanın temel amacını oluşturmaktadır. Bu çalışma, “rasyonel baloncuklar” olarak adlandırılan rasyonel tipteki baloncuklar üzerine odaklanmıştır. Bu terminoloji, rasyonel beklentilere sahip varlık yatırımcılarını dikkate alan modellerdeki varlık fiyat balonlarını ifade eder. Genel olarak rasyonel baloncukların teorik olarak test edilmesi büyük ölçüde, bilginin mevcudiyeti ve erişimi, işlem kısıtlamaları, likidite kolaylık ve düzenlemeleri, vergi uygulamaları gibi ekonomik varsayımların geçerli olmasına dayanır. Çalışmada 2010.01 – 2019.08 dönemi aylık mevsimsel etkiden arındırılmış Ankara ili reel konut fiyat endeksi verileri kullanılarak, Ankara için konut fiyatlarında balon yapısının varlığı sınanmış ve bu yapının türü incelenmiştir. Bu amaçla varlık fiyatları patlayıcılık sınamaları kullanılmıştır. Bu sınamaların en güncelleri SADF ve GSADF sınamalarıdır. Bu sınamalar özyinelemeli ve aktarmalı ADF birim kök sınaması temellidir ve genişleyen pencere yapısıyla sağ-yönlü ADF sınama istatistiği kullanır. Sınamalar için kritik değerler Monte Carlo simülasyonları ile bulunmuştur. Sınama bulguları, Ankara ili reel konut fiyat endeksinde konut balonu olduğu yönündedir.

Anahtar Kelimeler

• konut balonu,SADF,GSADF

Kaynakça

1. Acemoğlu, D., Laibson, D. and List, J.A. (2016). Makroekonomi. (Birinci Baskı). İstanbul: Beta Yayıncılık.
2. Afşar, A., Doğan, E. (2018). Analyzing asset of bubbles in the housing market with right-tailed unit root tests: The case of Turkey. Journal of Business Economics and Finance, 7(2), 139-147.
3. Blanchard, O., Johnson, D.R., (2013). Macroeconomics (Sixth Edition). United States of America: Pearson Education.
4. Büyükduman, A. (2014). Bir kent efsanesi konut balonu. (1. Baskı). İstanbul: Scala Yayıncılık.
5. Case, K. E. and Shiller, R. J. (2003). Is there a bubble in the housing market? Brookings Papers on Economic Activity, (2), 299-362.
6. Caspi, I. (2016). Testing for a housing bubble at the national and regional level: The case of Israel. Empirical Economics, 51, 483–516.
7. Chang, T., G.C. Aye and Gupta, R. (2014). Testing for multiple bubbles in the BRICS stock markets. University of Pretoria Department of Economics Working Paper Series 2014-7.
8. Chen, X., and Funke, M. (2013a). Renewed momentum in the German housing market: boom or bubble?, CESifo Working Paper, No. 4287, Center for Economic Studies and Ifo Institute (CESifo), Munich.

9. Chen, X. and Funke, M. (2013b). Real-time warning signs of emerging and collapsing Chinese house price bubbles. National Institute Economic Review, 223(1), 39-48.
10. Coşkun, Y. and Jadevicius, A. (2017). Is there a housing bubble in Turkey? Real Estate Management and Valuation, 25(1), 48-73.
11. Diba, B.T. and Grossman, H.I. (1988). Explosive rational bubbles in stock prices?. The American Economic Review, 78, 520-530.
12. Engsted, T., Hviid, S. J. and Pedersen, T. Q. (2015). Explosive bubbles in house prices? Evidence from the OECD countries. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money, 40, 14-25.
13. Escobari, D., Jafarinejad, M. (2016). Date stamping bubbles in real estate investment trusts. The Quarterly Review of Economics and Finance, 60, 224-230.
14. GABORAS. (2020). Şehir analizleri. Erişim Tarihi: 05.02.2020, https://statistics.gaboras.com.tr/.
15. Gallager, E., Bond D. and Ramsey, (2015). Northern Ireland’s property market bubble: A preliminary analysis. Applied Economics Letters, 1, 61-65.
16. Gao, Z., Sockin, M. and Xiong, W. (2019). Economic consequences of housing speculation. Erişim Tarihi: 11.01.2019, https://www.princeton.edu/~wxiong/papers/Speculation.pdf.
17. Gutierrez, L. (2011). Bootstrapping asset price bubbles. Economic Modelling, 28(6), 2488–2493.
18. Güler, İ. (2019). İktisadi kalkınma temelinde gayrimenkul ekonomisi. Ankara: Gazi Kitabevi.
19. GYODER (2019). GYODER göstergesi, Türkiye gayrimenkul sektörü 2019 3ç raporu. Erişim Tarihi: 01.07.2019 https://www.gyoder.org.tr/en/publications/gyoder-indicator.
20. Harvey, D. I., Leybourne, S. J., Sollis, R. and Taylor, A. R. (2016). Tests for explosive financial bubbles in the presence of non-stationary volatility. Journal of Empirical Finance, 38, 548-574.
21. Himmelberg, C., Mayer, C. and Sinai, T. (2005). Assessing high house price: Bubbles, fundamentals and misperceptions. Journal of Economic Perspectives, 19(4), 67-92.
22. Homm, U. and Breitung, J. (2012). Testing for speculative bubbles in stock markets: A comparison of alternative methods. Journal of Financial Econometrics, 10(1), 198–231.
23. Hu, Y. and Oxley, L. (2018). Bubble contagion: Evidence from Japan’s asset price bubble of the 1980-90s. Journal of the Japanese and International Economies, 50, 89-95.
24. İçellioğlu, C. Ş. (2013). Gayrimenkul ekonomisi. İstanbul: Derin Yayınları.
25. İskenderoğlu, Ö. ve Akdağ, S. (2019). Türkiye’de reel konut fiyatlarında balonların varlığı üzerine uygulamalı bir analiz. Business and Economics Research Journal, 10(5), 1085-1093.
26. Kansu, A. (2011). Konut balonundan finansal krize: ABD Mortgage krizi. İstanbul: Scala Yayıncılık.
27. Karakoyun, H. D., ve Yıldırım, N. (2017). Demand-side factors of housing price increases in Turkey: Blanchard-Quah SVAR model. Business and Economic Horizons (BEH), 13(1232-2017-2424), 312-332.
28. Krugman, P. and Wells, R. (2011). Makro iktisat. (İkinci Baskıdan Çeviri). (çevirenler, Fuat Oğuz, vd.) Ankara: Palme Yayınları.
29. Mandacı, P. E. ve Çağlı, E. Ç. (2018). Türkiye konut piyasasında balon var mı? İstatistiki bölge birimleri üzerine bir analiz. Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 55(646), 85-113.
30. Milunovich, G., Shi, S. and Tan, D. (2016). Bubble detection and sector trading in real time. Quantative Finance, 19(2), 247-263.
31. Oliveira, M. M., Almeida, A. C. (2014). Testing for rational speculative bubbles in the Brazilian residential real-estate market. Risk management post financial crisis: a period of monetary easing, contemporary studies in economic and financial analysis, 401-416.
32. Pavlidis, E., Grossman, V., Martínez-García, E., Mack, A., Paya, I., Peel, D. and Yusupova, A. (2013). Monitoring housing markets for episodes of exuberance: an application of the Phillips et al.(2012, 2013) GSADF test on the Dallas Fed International House Price Database. Federal Reserve Bank of Dallas Globalization and Monetary Policy Institute Working Paper, (165).
33. Phillips, P.C.B. and Yu, J. (2009). Limit theory for dating the origination and collapse of mildly explosive periods in time series data. Singapore Management University, Research Collection School Of Economics, (4), 1-26.
34. Phillips, P.C.B., Wu, Y. and Yu, J. (2011a). Explosive behavior in the 1990s NASDAQ: When did exuberance escalate asset values?. International Economic Review, 52(1), 201–226.
35. Phillips, P.C.B. and Yu, J. (2011b). Dating the timeline of financial bubbles during the subprime crisis. Quantative Economics, 2(3), 455–491.
36. Phillips, P. C. B., Shi, S. and Yu, J. (2013). Testing for multiple bubbles: limit theory of real time detectors. I-75. Research Collection School of Economics. Erişim Tarihi: 05.11.2019, https://ink.library.smu.edu.sg/soe_research/1511.
37. Phillips, P. C. B., Shi, S. and Yu, J. (2014). Specification sensitivity in right-tailed unit root testing for explosive behaviour. Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 76(3),315-333. Phillips, P.C.B., Shi, S. ve Yu, J. (2015). Testing for multiple bubbles: Historical episodes of exuberance and collapse in the S&P 500. International Economic Review, 56(4), 1043-1078.
38. Ricardo, D. (1951), On the principles of political economy and taxation, as Vol. 1 in P. Sraffa (Ed.) with the collaboration of M. H. Dobb, The Works and Correspondence of David Ricardo, Cambridge: Cambridge University Press.
39. Shi, S., Valadkhani, A., Smyth, R. and Vahid, F. (2016). Dating the timeline of house price bubbles in Australian capital cities. Economic Record, 92(299), 590-605.
40. SPK (2020), Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Erişim tarihi: 04.02.2020, https://www.spk.gov.tr/Sayfa/AltSayfa/833.
41. T.C. Merkez Bankası (2018). Merkezin Güncesi, Konut Yatırımlarının Geri Dönüş Süresi.
42. T.C. Merkez Bankası (2019a). Konut fiyat endeksi. Erişim tarihi: 10.09.2019, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/#collapse_26.
43. T.C. Merkez Bankası (2019b). Merkezin güncesi, konut arzı bize ne söylüyor?, Erişim tarihi: 01.01.2020, https://tcmbblog.org/wps/wcm/connect/blog/tr/main%20menu/analizler/konut%20arzi%20bize%20ne%20soyluyor.
44. T.C. Merkez Bankası (2020a). Konut satışları ve konut kredi faizleri, Erişim tarihi: 06.02.2020, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/dashboard/1078.
45. T.C. Merkez Bankası (2020b). Faiz oranlarına ilişkin basın duyurları, Erişim tarihi: 06.02.2020, https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Duyurular/Basin
46. Thornton M., (2009). The economics of housing bubbles. Housing America: Building out of a crisis, 237-262.
47. Türkiye İstatistik Kurumu (2019). Tüketici fiyat endeksi, Erişim tarihi: 03.10.2019 http://www.tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist.
48. Türkiye İstatistik Kurumu (2020). Konut satış istatistikleri. Erişim tarihi: 06.02.2020 http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=33875.
49. Yiu, M. S., Yu, J. and Jin, L. (2013). Detecting bubbles in hong kong residential property market. Journal of Asian Economics, 28, 115–124.
50. Zeren, F., Ergüzel, O. S. (2015). Testing for bubbles in the housing market: Further evidence from Turkey. Financial Studies, 19(1).