Procedures for Implementing Real Estate Seizure in Algerian Legislation: Preliminary Stage Prior to Sale of Property

Öz

This study examines real estate seizure as a means of compulsory enforcement that allows creditors to subject a debtor’s immovable property, or property encumbered by subordinate rights, to judicial sale and satisfy their claims from the auction proceeds. It argues that the Algerian legislator has deliberately maintained a highly formal approach to real estate procedures, particularly by imposing a set of mandatory preliminary steps prior to sale, strictly regulated by the Civil and Administrative Procedure Code. The article focuses on the drafting, filing, and notification of the list of sale conditions as the core preparatory mechanism structuring the transition from seizure to public auction. It also analyses the ancillary claim of ownership as the principal instrument for resolving incidental disputes that may arise during enforcement, and assesses how this mechanism balances effective debt recovery with the protection of debtor and third-party property rights. The research adopts a doctrinal legal methodology.

Anahtar Kelimeler

• Real estate seizure
• Compulsory enforcement
• Algerian Civil and Administrative Procedure Code
• List of sale conditions
• Ancillary claim of ownership.

Cezayir Mevzuatında Taşınmaz Haczi Uygulama Prosedürleri: Satış Öncesi Hazırlık Aşaması

Öz

Bu çalışma, taşınmaz haczinin, alacaklıya borçlunun taşınmaz mallarını veya üzerinde tali hak bulunan malları adli satışa konu ederek alacağını satış bedelinden tahsil etme imkânı sağlayan zorla icra yöntemi olarak incelenmesini amaçlamaktadır. Araştırma, Cezayir kanun koyucusunun taşınmaz işlemlerine özgü yüksek düzeyde biçimsellik ilkesini koruduğunu; özellikle satıştan önce uygulanması zorunlu bir dizi hazırlık aşamasını, Medeni ve İdari Usul Kanunu hükümleri ile katı biçimde düzenlediğini ortaya koymaktadır. Makale, hacizden satış aşamasına geçişi belirleyen temel hazırlık işlemi olarak satış şartları listesi’nin düzenlenmesi, tevdi edilmesi ve tebliği süreçlerine odaklanmaktadır. Ayrıca, yargılama sürecinde ortaya çıkabilecek tali uyuşmazlıkları çözmede temel hukuki araç olan istihkak davasını analiz ederek, söz konusu mekanizmanın borcun etkin tahsili ile borçlu ve üçüncü kişi mülkiyet haklarının korunması arasında nasıl denge kurduğunu değerlendirmektedir. Araştırma doktrinal nitelikte bir hukuk metodolojisi benimsemektedir.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz haczi
• Zorla icra
• Cezayir Medeni ve İdari Usul Kanunu
• Satış şartları listesi
• İstihkak davası.

Kaynakça

1. Abdelkader, L. A., & Nabil, S. (2007). Aljazair. Dar al-Houda. (in Arabic).
2. Alsanhouri, A. A. (1952–1970). Al-wasit fi sharh al-qanun al-madani al-jadid. Dar Ihya’ al-Turath al-‘Arabi lil-Tiba‘a wa-l-Nashr wa-l-Tawzi‘. (in Arabic).
3. Badawi, A. (2007–2008). Al-hifz al-‘aqari fi al-qanun al-jaza’iri (Master’s thesis). Faculty of Law, University of Ben Youcef Ben Khadda, Algiers, Algeria. (in Arabic).
4. Boussanboura, K. (2010). Al-wasit fi sharh qanun al-ijra’at al-madaniyya wa-l-idariyya. Numidia lil-Tiba‘a wa-l-Nashr wa-l-Tawzi‘. (in Arabic).
5. Daymi, I. (2018–2019). Munaza‘at al-tanfidh al-raqmi tabaqan li-qanun al-ijra’at al-madaniyya wa-l-idariyya (Doctoral dissertation). Faculty of Law, University of Algiers, Algeria. (in Arabic).
6. Djaber, A. (2011). Al-wajiz fi al-tanfidh tabaqan li-ahkam qanun al-ijra’at al-madaniyya. Dar al-Gharb lil-Nashr wa-l-Tawzi‘. (in Arabic).
7. Hassanine, M. (1990). Turuq al-tanfidh fi qanun al-ijra’at al-madaniyya al-jaza’iriyya (2nd ed.). Diwan al-Matbu‘at al-Jami‘iyya. (in Arabic).
8. Hikala, A. ‘. (2008). Al-tanfidh al-jabri fi qanun al-murafa‘at al-madaniyya wa-l-tijariyya. Dar al-Matbu‘at al-Jami‘iyya. (in Arabic).

9. Julien, P., & Taormina, G. (2000). Les voies d’exécution et procédures de distribution. LGDJ.
10. Khalass, A. (2007). Qawa‘id ijra’at al-tanfidh al-jabri wifqan li-qanun al-ijra’at al-madaniyya wa-l-idariyya al-jaza’iri wa-l-tashri‘at al-murtabita biha. Manshurat Ashash. (in Arabic).
11. Khalil, A. (2006). Al-tanfidh al-jabri. Manshurat al-Halabi al-Huquqiyya. (in Arabic).
12. Meguellati, M., & Ben Zekri, R. (2022). Bay‘ al-‘aqar bi-l-mazad al-‘alani: al-athar al-ijra’i wa-l-mawdhu‘i. Majallat al-Qanun wa-l-Mujtama‘, 10(1), 59–91. (in Arabic).
13. Mohammed, A. O. (2000). Al-mufid fi sharh al-qanun al-bahrayni. Diwan al-Matbu‘at al-Jami‘iyya. (in Arabic).
14. Noureddine, M., & Hamidi, F. (2021). Da‘wa al-istihqaq al-far‘iyya: munaza‘at mawdhu‘iyya fi al-tanfidh. Majallat al-Qanun al-‘Aqari wa-l-Bi’a, 2. (in Arabic).
15. Omar, H. B. (2012a). Turuq al-tanfidh. Dar Houma. (in Arabic).
16. Omar, H. B. (2012b). Tariq al-tanfidh wifqan li-l-qanun raqm 09-08 al-mu’arrakh 25 Fibri 2008 al-mutadammin qanun al-ijra’at al-madaniyya wa-l-idariyya. Dar Houma. (in Arabic).
17. Omar, N., & Houda, A. (2003). Al-tanfidh al-jabri: qawa‘id ajra’atihi. Dar al-Jami‘at. (in Arabic).
18. Omra, N., & Hindi, A. (2003). Al-tanfidh al-jabri: qawa‘id wa-ijra’at. Dar al-Jami‘at al-Jadida. (in Arabic).
19. Sakr, N. (2008). Al-wasit fi sharh qanun al-ijra’at al-madaniyya wa-l-idariyya. Dar al-Huda lil-Tiba‘a wa-l-Nashr wa-l-Tawzi‘. (in Arabic).
20. Sawi, A. A., & Yahi, O. R. (2005). Al-tanfidh al-jabri fi al-mawadi‘ al-madaniyya wa-l-tijariyya. Dar al-Nahda al-‘Arabiya. (in Arabic).
21. Seliman, B. (2017). Al-buyu‘ al-‘aqariyya al-jabriyya wa-l-qada’iyya (2nd ed.). Dar Houma. (in Arabic).
22. Shahin. (2005). Ishkalat hajz al-amwal ghayr al-manqula wa-l-tanfidh ‘alayha bi-l-bay‘. Palestine. (in Arabic).
23. Wali, F. (1971). Al-tanfidh al-jabri wifqan li-mujmu‘at al-murafa‘at al-jadida. Dar al-Nahda al-‘Arabiya. (in Arabic).