Analysis of the Effect of Metro Systems on the Sales Value of Housing in Terms of Other Factors

Abstract

Location, accessibility, environment and complementarity factors are main parameters affecting housing value in cities. This study is conducted to assess the impact of rail systems on house prices. As part of the research, using the results of a field study conducted on the Ankara M4 Keçiören Metro Line, the results of which affect the level of accessibility to rail system stations, the rental value, the status of elevators and the number of rooms affect the value of the housing in what direction and in what amount are revealed from the point of view of residents. As a result of the research, it is observed that the rental value, the elevator status and the number of rooms positively affect the housing value. According to the results of the study, it is observed that there is a 17.40 % increase in housing sales values in the period after the construction and opening of the metro line. According to the average of the metro line stations examined, when the station is approached by 1 meter, there is an increase of 168.30 TL on the value of housing sales and the value of housing is positively affected by the investment in transportation.

Keywords

• Housing
• Valuation
• Transportation
• Subway
• Rail Systems
• Public Transport.

Metro Sistemlerinin Konut Satış Değerine Etkisinin Diğer Faktörler Yönünden Analizi

Öz

Kentlerde konut değerini etkileyen temel parametreler arasında; konum, erişilebilirlik, çevre ve tamamlayıcılık gibi faktörler yer almaktadır. Bu çalışma raylı sistemlerin konut fiyatları üzerine etkisini değerlendirmek için yapılmıştır. Araştırma kapsamında Ankara M4 Keçiören Metro Hattı güzergâhında yapılan saha çalışmasının bulguları kullanılarak konut sakinleri yönünden raylı system istasyonlarına erişilebilirlik düzeyi, kira değeri, asansör olma durumu ve oda sayısının konut değerini ne yönde ve ne miktarda etkilediği sonuçları ortaya koyulmuştur. Yapılan araştırma sonucunda kira değeri, asansör olma durumu ve oda sayısının konut değerini pozitif yönde etkilediği görülmüştür. Çalışmanın sonuçlarına göre metro hattının inşa edilip işletmeye açılışından sonraki dönemde konut satış değerlerinde % 17,40 oranında artışın olduğu gözlemlenmiştir. İncelenen metro hattı istasyonlarının ortalamasına göre istasyona 1 metre yaklaşıldığı zaman konut satış değerinde 168,30 TL artışın olduğu ve konut değerinin ulaşım yatırımından olumlu olarak etkilendiği görülmüştür.

Anahtar Kelimeler

• Konut
• Değerleme
• Ulaşım
• Metro
• Raylı Sistemler
• Toplu Taşıma.

Kaynakça

1. Ayvaz, Ö. (2002). Emlak Fiyatlarının Hedonik Model ile Araştırılması: İzmir Örneği. Yüksek Lisans Tezi (basılmamış). Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, 151 s., İzmir.
2. Belniak, S. & Wieczorek, D. (2017). Property valuation using hedonic price method – procedure and its Application, Technical Transactions, 6/2017: 59-70.
3. Çil, N. (2010). Ekonometri Ortak Ders Kitabı. İstanbul Üniversitesi Açık ve Uzaktan Eğitim Fakültesi, 129, İstanbul.
4. Debrezion, G., Pels, E. & Rietveld, P. (2011). The Impact of Rail Transport on Real Estate Prices: An Empirical Analysis of the Dutch Housing Market, Urban Studies, 48(5): 997–1015.
5. Diaz, R. (1999). Impacts of Rail Transit on Property Values, Proc. of 1999 Commuter Rail/Rapid Transit Conference.
6. Durmuş, B., Yurtkoru, S. & Çinko, M. (2013). Sosyal Bilimlerde SPSS’le Veri Analizi. Beta Yayınevi, 215 s., İstanbul.
7. Fischer, M.M. & Wang, J. (2011). Spatial Data Analysis: Models, Methods and Techniques. Springer Science & Business Media, 71, Austria.
8. Gamgam, H., & Altunkaynak, B. (2015). Regresyon Analizi. En Küçük Kareler-Değişen Seçme-Regresyon Tanıları, Seçkin Yayıncılık, İstanbul.

9. Ge, X.J., Macdonald, H. & Ghosh, S. (2012). Assessing the Impact of Rail Investment on Housing Prices in North-West Sydney. 18th Annual Pacific-RIM Real Estate Society Conference, Adelaide, 15-18 January 2012, Australia.
10. Gülhan, G. (2018). Raylı Sistem Yatırımlarının Emlak Vergilerine Etkisi ve Mekânsal Değişim Potansiyellerinin Değerlendirilmesi: Kazlıçeşme–Söğütlüçeşme Metro Hattı Örneği. International Journal of Human Sciences, 15(4): 2029-2046.
11. Hansen, W.G. (1959). How Accessibility Shapes Land-Use, Journal of the American Institute of Planners. 25(2): 1959.
12. Kartal, U. & Çorum, A. (2020). Konut Fiyatını Belirleyen Regresyon Denklemi: Maltepe İlçesi Örneği, Int. J. Adv. Eng. Pure Sci. 2020, 1: 57-67.
13. Kaya, A. (2012). Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İstatistik Genel Müdürlüğü, Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Ankara.
14. Kheyroddin, R., Taghvaee, A. & Forouhar, A. (2014). The Influence of Metro Station Development on Neighbourhood Quality. The Case of Tehran Metro Rail System, International Review for Spatial Planning and Sustainable Development, 2(2):64-75.
15. Martellato, D., Nijkamp, P. & Reggiani, A. (1998). Measurement and Measures of Network Accessibility: Economic Perspectives, in: K. Button, P. Nijkamp and H. Priemus (Eds) Transport Networks in Europe, Northampton: Edward Elgar, UK, ss.161–182.
16. Mathur, S. & Smith, A. (2013). Land Value Capture to Fund Public Transportation Infrastructure: Examination of Joint Development Projects’ Revenue Yield and Stability. Transport Policy, 30: 327-335.
17. Monson, M. (2009). Valuation Using Hedonic Pricing Models, Cornell Real Estate Review, 7: 62-73.
18. Ortiz, A. (1996). Economic Analysis of Land Value Capture System Used to Finance Road Infrastructure: The Case of Bogotá, Colombia. (Doctoral Dissertation) Available from ProQuest Dissertations and Theses database (UMI No. 9712389), Spain.
19. Pacheco-Raguz, J.F. (2010). Assessing the impacts of Light Rail Transit on urban land in Manila.
20. Rosen, S. (1974). Hedonic Pricing and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economy, 82(1): 34–55.
21. Sands, B.D. (1993). The Development Effects of High-speed Rail Stations and Implications for California. The University of California Transportation Center, UCTC Working Paper No. 115. Berkeley, USA.
22. Syabri, I. (2011). The Influence of Railway Station on Residential Property Values-Spatial Hedonic Approach the Case of Serpong’s Railway Station, Jurnal Teknik Sipil, 18 (3): 291-300.
23. Tanrıvermiş, H. (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
24. Temurlenk, M. S. & Özçelik, A. (2003). Erzurum’da Konut Kiralarının Hedonic Model Yaklaşımıyla İncelenmesi. VI. Ulusal Ekonometri ve İstatistik Sempozyumu 2003. Gazi Üniversitesi, 38; 37-57, Ankara.
25. Triplett, J. (2006). Handbook on Hedonic Indexes and Quality Adjustments in Price Indexes. Organization for Economic Cooperation and Development, Paris.
26. Ünal, A.O. & Tanrıvermiş, H. (2019). Raylı Sistem Projelerinin Gayrimenkul Değerine Etkisi: Ankara İli Keçiören İlçesi M4 Metro Hattı Projesi Örneği, Kastamonu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 21(2):29-55.
27. Wardship, K. (2011). Public Transit’s Impact on Housing Costs: A Review of the Literature. Cetre for Housing Policy, INSIGHTS from Housing Policy Research. Yankaya U. & Çelik M. (2005). İzmir Metrosunun Konut Fiyatları Üzerindeki Etkilerinin Hedonik Fiyat Yöntemi İle Modellenmesi. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20(2); 61-79.
28. Yankaya U. & Çelik M. (2007). Kamu Ulaşım Yatırımlarının Gayrimenkul Değerleri Üzerine Etkisinin Modellenmesi: İzmir Metrosu Örneği. İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü Mimarlık Fakültesi, 258-270.
29. Zhao, Z., Iacono, M., Lari, A. & Levinson, D. (2012). Value Capture for Transportation Finance. Procedia - Social and Behavioral Sciences. 48: 435-448.