ORDU İLİNDE KONUT FİYATLARINA ETKİ EDEN FAKTÖRLERİN YATAY KESİT ANALİZİ İLE İNCELENMESİ

Öz

Heterojen malların değerinin onu oluşturan tüm farklı özelliklerin fiyatının toplamından kaynaklandığını belirten yaklaşıma hedonik fiyat modeli yaklaşımı denilmektedir. Bu çalışmada www.sahibinden.com sitesinden 2021 yılı aralık ayına ait daire fiyat ve özelliklerini içeren veri seti kullanılarak Ordu ili Altınordu ilçesinde konut fiyatlarını belirleyen en önemli özellikler ile farklı gelir gruplarına ait konut fiyatlarına etki eden özelliklerin saptanması amaçlanmıştır. Bu amaçla gelir gruplarına göre 13 mahalle üst, orta ve alt gelir grubu olarak üçe ayrılmış ve 558 konuta ait veriler kullanılarak yarı logaritmik modellerle test edilmiştir. Bu modelin sonuçlarına göre gelir grupları yönünden konutlardaki farklı özelliklerinin konut fiyatları üzerinde anlamlı ilişkilerin varlığı tespit edilmiştir. Analizin sonuçları tüm gelir gruplarında metrekare büyüklüğü konut fiyatını pozitif, bina yaşının ise negatif etkilediğini göstermektedir.

Anahtar Kelimeler

• Hedonik Fiyat Modeli
• Konut Fiyatları
• Yatay Kesit Analizi
• Konut Piyasası
• Ordu İli Konut Piyasası.

INVESTIGATION OF FACTORS AFFECTING HOUSING PRICES IN ORDU PROVINCE BY USING CROSS-SECTION ANALYSIS

Öz

The approach that states that the value of heterogeneous goods results from the sum of the prices of all the different features that make it up is called the hedonic price model approach. In this study, it is aimed to determine the most important features that determine the housing prices in Altınordu district of Ordu province and the features that affect the housing prices of different income groups by using the data set from www.sahibinden.com site for the month of December 2021. For this purpose, 13 neighborhoods according to income groups were divided into three as upper, middle and lower income groups and tested with semi-logarithmic models using data from 558 houses. According to the results of this model, it has been determined that there are significant relationships on the housing prices of the different properties of the houses in terms of income groups. The results of the analysis show that the square meter size affects the housing price positively whilst the age of the building negatively affects all income groups.

Anahtar Kelimeler

• Housing Market
• Cross Section Analysis
• Housing Prices
• Hedonic Price Model
• Ordu City Housing Market

Kaynakça

1. Arıkan, F. (2008). Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi ile Belirlenmesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
2. Ayvaz, Ö. (2002). Emlak Fiyatlarının Hedonik Model ile Araştırılması-İzmir Örneği. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, T.C. DEÜ Sosyal Bilimler Enstitüsü, İzmir.
3. Başlevent C., Şahinkaya, H., (2010). Estimation Of Apertment Prices In Turkey: Regional Differences And Some Specification Issues, October 4, https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1687052
4. Cohen, J.P., & Coughlin, C.C. (2008), Spatial hedonic models of airport noise, proximity, and housing prices, Journal of Regional Science, 48(5), 859-878
5. Çağlayan, E. ve Eban, A. (2011). Determinants Of House Prices İn Istanbul: A Quantile Regression Approach, Quality & Quantity, 45(2), 305-317.
6. Garcia J., & Raya, J. M. (2011) Price and Income Elasticities of Demand for Housing Characteristics in the City of Barcelona. Regional Studies. Taylor & Francis Journals, 45(5), 597-608.
7. Goodman, C. A. (1978). Hedonic Prices, Price Indices and Housing Markets. Journal of Urban Economics, 5, 471-484.
8. Goodman, C. A (1998). Andrew Court and the invention of hedonic price analysis, Journal of urban economics, 44(2), s. 291-298.

9. Gökler A. L., (2017) Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi, Gazi Üniversitesi.
10. Iacoviello, M. (2000). House Prices and The Macroeconomy In Europe: Results From a Structural VAR Analysis, European Central Bank Working Paper Series, 8.
11. Işık, C. (2015). Erzurum İlinde Konut Fiyatlarının Çevresel, Yapısal ve Sosyal Farklılaşması: Hedonik Fiyatlama Örneği, Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 8(2), 23-32.
12. Kaya, A. (2012). Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi, [Determination of Factors Affecting House Prices with Hedonic Price Model in Turkey], TCMB, Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Ankara, 211 sayfa
13. Kim, K., & Park, J. (2005). Segmentation of The Housing Market and Its Determinants: Seoul and İts Neighbouring New Towns in Korea, Australian Geographer. 36(2), 221-232.
14. Kördiş, G., Işık, S., & Mert, M. (2014). Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(28), 103-132.
15. Maurer, R., Pitzer, M. & Sebastian, S. (2004). Hedonic Price Indices for the Paris Housing Market. Allgemeines Statistisches Archiv 88, 303-326.
16. Mcdonald, J.F. ve McMillen, D.P. (2007). Urban Economics and Real Estate: Theory and Policy, Oxford: Blackwell Publishing.
17. McMillen, D.P. and Redfearn, C.L. (2010). Estimation and Hypothesis Testing for Nonparametric Hedonic House Price Functions, Journal of Regional Science, 50(3), 712–733.
18. Mutluer, D., (2008), Gayrimenkul Fiyadarının Derlenmesi Ülke Örnekleri ve Türkiye için Bir Uygulama, TİSK Akdemi, 2008/11, 240-278.
19. Omay, R. E., Aydın, D., & Mammadov, M. (2007). Semiparametrik toplamsal regresyon modeli ile tahmin: Eskişehir’deki evlerin kira fiyatları ve özellikleri arasındaki ilişkilerin analizi. Anadolu Üniversitesi Bilim ve Teknoloji Dergisi, 8(1), 153-159.
20. Ridker, R. G., & Henning, J. A. (1967). The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution. The Review of Economics and Statistics, 49(2), 246–257
21. Rosen, S. (1974). Hedonic Prices And Implicit Markets: Product Differentiation In Pure Competition. The Journal Of Political Economy, 82(1), 34-55.
22. Selim, H. (2009). “Determinants Of House Prices İn Turkey: Hedonic Regression Versus Artificial Neural Network”, Expert Systems with Applications, 36(2), 2843-2852.
23. Straszheim, M. R., (1973). Estimation of the Demand for Urban Housing Services from Household Interview Data. The Review of Economics and Statistics, MIT Press, 55(1), 1-8.
24. Türel, A., (1981). Ankara’da Konut Fiyatlarının Mekansal Farklılaşması, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 7(1), 97-109.
25. Uyar, K. S. G. ve Yayla, N. (2016). Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyatlama Yaklaşımına Göre Mekânsal Ekonometrik Modeller ile Tahmini: İstanbul Konut Piyasası Örneği, Social Sciences (NWSASOS), 3C0153, 11(4), 326-342.
26. Wen, H., Jia, S., & Guo, X. (2005). Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou, China, Journal of Zhejiang University Science, 6A(8), 907. 914.
27. Yayar, R. ve Gül, D. (2014). Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.