Türkiye’de imar hakkı aktarımı modelinin kurgulanması ve uygulama esasları

Öz

Türk imar hukukunda mülkiyet hakkı kısıtlamalarından kaynaklanan mağduriyetlerin giderilmesi ve kamulaştırmasız el atma sorunlarının çözümü amacıyla 7534 sayılı Kanun ile İmar Hakkı Aktarımı (İHA) yöntemi yasal bir zemine kavuşmuştur. Bu çalışmanın amacı; 3194 sayılı İmar Kanunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri çerçevesinde kurgulanan İHA modelinin uygulanabilirliğini, teknik kısıtlarını ve mülkiyet yapısına etkilerini analiz etmektir. Çalışmada, mevzuatla tanımlanan çerçeve doğrultusunda seçilen üç örnek uygulama üzerinden tam aktarım, rezerv kapasite kullanımı ve kısmi aktarım durumlarını içeren üç farklı senaryo incelenmiştir. Analizlerde, verici ve alıcı parseller arasındaki ilişki değer esaslı yöntemle değerlendirilmiştir. Elde edilen bulgular, değer dengeleme mekanizmasının teorik olarak adil bir takas zemini sunduğunu ancak alıcı parsellerdeki %30 emsal artış tavanının, yüksek değerli verici parsellerin aktarımında tam aktarımı engelleyerek kısmi aktarımı zorunlu kılabildiğini göstermektedir. Bu durumun, verici parselin tapudan terkin edilememesine ve mülkiyetin kamu-gerçek kişi ortaklığına dönüşmesine yol açtığı tespit edilmiştir. Çalışma sonucunda sistemin sürdürülebilirliği için bakiye imar haklarının “İmar Hakkı Sertifikası” yoluyla yönetilmesi ve İlbank koordinasyonunda kurumsal bir takas mekanizmasının geliştirilmesi önerilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• İmar hakkı aktarımı
• Mülkiyet hakkı
• Kamulaştırmasız el atma
• İmar Kanunu
• Değerleme

Structuring the transfer of development rights model and its principles of implementation in Türkiye

Öz

In Turkish zoning law, the Transfer of Development Rights (TDR) method has gained a legal basis through Law No. 7534 in order to address grievances arising from restrictions on property rights and to resolve problems related to expropriation without compensation. The aim of this study is to analyze the applicability, technical limitations, and effects on ownership structure of the TDR model developed within the framework of Zoning Law No. 3194 and the Regulation on Land and Land Readjustment. In the study, three different scenarios including full transfer, reserve capacity use, and partial transfer are examined through three sample applications selected in line with the legislative framework. The relationship between sending and receiving parcels is evaluated using a value-based approach. The findings show that while the value balancing mechanism theoretically provides a fair basis for exchange, the 30 percent floor area ratio increase limit on receiving parcels may prevent full transfer in cases involving high-value sending parcels and make partial transfer unavoidable. This situation leads to the inability to remove the sending parcel from the land registry and results in the ownership structure turning into a public and private joint ownership. As a result, the study proposes managing residual development rights through “TDR Certificates” and establishing an institutional exchange mechanism coordinated by Ilbank in order to ensure the long-term sustainability of the system.

Anahtar Kelimeler

• Transfer of development rights
• Property rights
• Expropriation without compensation
• Zoning Law
• Valuation

Kaynakça

1. Aksoy, M. A., Yalçıner, K., & Aksoy, E. E. (2019). İmar hakkı transfer sistemi ve Türkiye için bir model önerisi. Ömer Halisdemir Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 12(3), 440-453.
2. Aliefendioğlu, Y., & Duman, İ. (2017). İmar hakları transferinde değer esaslı uygulama olanakları: Van ili örneği. The Journal of Academic Social Science, 49(49), 163-193.
3. Azak, K. (2023). Anayasa Mahkemesi kararları çerçevesinde imar planı uygulamaları ile mülkiyet hakkının sınırlanması. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 31(4), 1561-1601.
4. Bruno, E., Falco, E., Shahab, S., & Geneletti, D. (2023). Integrating ecosystem services in transfer of development rights: A literature review. Land Use Policy, 131, 106694.
5. Chiodelli, F., & Moroni, S. (2016). Zoning-integrative and zoning-alternative transferable development rights: Compensation, equity, efficiency. Land Use Policy, 52, 422–429.
6. Colavitti, A. M., & Serra, S. (2018). The transfer of development rights as a tool for the urban growth containment: A comparison between the United States and Italy. Papers in Regional Science, 97(4), 1247–1266.
7. Çoruhlu, Y. E., Uzun, B., & Yıldız, O. (2019). Kamulaştırmasız hukuki el atma kavramının incelenmesi ve muhtemel çözüm yaklaşımlarının geliştirilmesi. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, (39), 1–27.
8. Çoruhlu, Y. E., Uzun, B., & Yıldız, O. (2020). Zoning plan-based legal confiscation without expropriation in Turkey in light of ECHR decisions. Land Use Policy, 95, 104611.

9. Danıştay Altıncı Dairesi. (2020). E.2017/7289, K.2020/7920 sayılı karar.
10. Gölcüklü, M. A. (2023). Hukuki el atma davaları. Ankara Barosu Dergisi, 81(2), 255–280.
11. Gözler, K. (2019). Türk anayasa hukuku (3. Baskı). Ekin Kitabevi.
12. Kaplowitz, M. D., Machemer, P., & Pruetz, R. (2008). Planners’ experiences in managing growth using transferable development rights (TDR) in the United States. Land Use Policy, 25(3), 378–387.
13. Küçük, F. C. (2022). Trampa yolu ile kamulaştırma. Tekirdağ Namık Kemal Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 3(1), 87-112.
14. Linkous, E. R. (2016). Transfer of development rights in theory and practice: The restructuring of TDR to incentivize development. Land Use Policy, 51, 162–171.
15. Mataracı, O., Haznedar, H., Şahin, N., & Bayraktar, Ş. (2017). Kentsel dönüşümde alternatif bir yöntem: İmar hakkı transferi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 16, 3-6.
16. Nelson, A. C., Pruetz, R., & Woodruff, D. (2013). The TDR handbook: Designing and implementing transfer of development rights programs. Island Press.
17. Niron, S., & Turk, S. S. (2023). Using transfer of development rights (TDR) in a legally ambiguous context: Istanbul case. Land Use Policy, 135, 106934.
18. Özbudun, E. (2019). Türk anayasa hukuku (19. Basım). Yetkin Yayınları.
19. Pruetz, R., & Pruetz, E. (2007). Transfer of development rights turns 40. Planning & Environmental Law, 59(6), 3–11.
20. Renard, V. (2007). Property rights and the ‘transfer of development rights’: Questions of efficiency and equity. Town Planning Review, 78(1), 41–60.
21. TBMM. (2024). Köy Kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun teklifi (2/2691) ve Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu raporu.
22. T.C. Resmî Gazete. (1983, 8 Kasım). 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu. Sayı: 18215.
23. T.C. Resmî Gazete. (1985, 9 Mayıs). 3194 sayılı İmar Kanunu. Sayı: 18749.
24. T.C. Resmî Gazete. (2016, 7 Eylül). Yatırımların Proje Bazında Desteklenmesi ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Sayı: 29824.
25. T.C. Resmî Gazete. (2017a, 3 Temmuz). Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. Sayı: 30113.
26. T.C. Resmî Gazete. (2017b, 30 Eylül). Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik. Sayı: 30196.
27. T.C. Resmî Gazete. (2024, 12 Aralık). 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Sayı: 32750.
28. Uyanık, H. (2014). Türk idare hukukunda zımni red ve zımni kabul müesseseleri üzerine değerlendirmeler. Journal of Istanbul University Law Faculty, 72(1), 673-694.
29. Uysal, A. (2015). Kamulaştırmasız el atma halinde açılabilecek davalar, taraf ehliyetleri ve nitelikleri. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2(1), 199-216.
30. Uzun, B., Yıldırım, V., Terzi, F., Atasoy, B. A., & Uzun, S. (2024). Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarında kamulaştırmaya ilişkin eleştirel bir yaklaşım. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 14(4), 2050-2068.
31. Ülkü, M. F. (2022). Hukuki el atma davalarında yargı yolu sorunu. Ankara Barosu Dergisi, 80(4), 423–433.
32. Yanık, T., & Suri, L. (2020). İmar hakkı transferi. İstanbul Ticaret Üniversitesi Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 2(2), 35-42.
33. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. (2010). E.2010/5-662, K.2010/651 sayılı karar.
34. Yiğit, B. (2016). İmar hukukundan kaynaklanan mülkiyet hakkı sınırlandırmaları özelinde, Türk hukuk sistemi içinde mülkiyet hakkının sınırlandırılmasına ilişkin esaslar. Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, (7), 1208-1258.
35. URL-1: Anayasa Mahkemesi. (2025). Hukuki el atma kapsamında taşınmaz malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davaları düzenleyen kurala ilişkin itiraz başvurusu hakkında karar. https://www.anayasa.gov.tr/tr/haberler/norm-denetimi-basin-duyurulari/hukuki-el-atma-kapsaminda-tasinmaz-malikleri-tarafindan-mulkiyet-hakkindan-kaynakli-bedele-iliskin-acilacak-davalari-duzenleyen-kurala-iliskin-itiraz-basvurusu-hakkinda-karar/, (Erişim Tarihi: 05 Aralık 2025).
36. URL-2: Adalet Bakanlığı. (2024). Adalet istatistikleri 2023. Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü. https://adlisicil.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/22042024115644ADalet_ist-2023CALISMALARI59.pdf, (Erişim Tarihi: 04 Aralık 2025).
37. URL-3: Adalet Bakanlığı. (2025). Adalet istatistikleri 2024. Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü. https://adlisicil.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/7042025092455Adalet_%C4%B0statistikleri_2024%20T%C3%BCrk%C3%A7e_Ingilizce.pdf, (Erişim Tarihi: 04 Aralık 2025).
38. URL-4: T.C. Sayıştay Başkanlığı. (2022). 2021 yılı Sayıştay denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/category/31-belediyeler---bagli-idareler?page=6&yil=2021, (Erişim Tarihi: 04 Aralık 2025).