Gayrimenkul projelerinde konsept proje geliştirmenin proje başarısı ve yatırım değerine etkisi: Ankara ili Mamak ilçesi Doğukent bölgesi örneği

Öz

Gayrimenkul projelerinde konsept proje geliştirme yaklaşımı son yıllarda proje geliştirme süreçlerinde önemli bir stratejik unsur haline gelmiştir. Bu çalışmanın amacı, gayrimenkul projelerinde konsept proje geliştirmenin yatırım değeri ve proje başarısı üzerindeki etkisini Ankara ili Mamak ilçesi Doğukent Bölgesi örneği üzerinden incelemektir. Araştırmada çoklu veri kaynaklarına dayanan bir yöntem kullanılmıştır. Bu kapsamda kullanıcı ve yatırımcı anketleri uygulanmış, saha gözlemleri yapılmış, mimari proje dokümanları incelenmiş ve gayrimenkul satış ilanları analiz edilmiştir. Araştırma bölgesinde yaşayan 379 kullanıcıya anket uygulanmış ve bölgede yatırım yapan 30 yatırımcı ile görüşmeler gerçekleştirilmiştir. Ayrıca 2024 yılına ait gayrimenkul satış ilanları kullanılarak farklı proje türleri arasında birim konut satış fiyatları karşılaştırılmıştır. Araştırma bulgularına göre konsept projeye sahip gayrimenkul projelerinde birim konut satış değerlerinin geleneksel apartman tipi projelere kıyasla yaklaşık yüzde yüz oranında daha yüksek olduğu belirlenmiştir. Anket sonuçları, kullanıcıların konut tercihinde güvenlik, site yaşamı, sosyal donatılar ve prestij gibi unsurları önemli gördüklerini ortaya koymuştur. Çalışma sonuçları konsept proje geliştirmenin hem yatırım değeri hem de proje başarısı açısından önemli katkılar sağladığını göstermektedir. Türkiye’de gayrimenkul proje geliştirme süreçlerinde konsept geliştirme yaklaşımının daha sistematik biçimde ele alınması ve bu alanda uzmanlaşmanın geliştirilmesi önerilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Gayrimenkul Geliştirme
• proje
• konsept proje
• proje başarısı
• yatırım değeri
• Doğukent Bölgesi

The effect of developing conceptual projects on project success and investment value in real estate projects: A case study of the Doğukent region in Mamak district, Ankara province

Öz

The concept development approach in real estate projects has become an important strategic element in project development processes in recent years. This study aims to examine the impact of concept development on investment value and project success through the case of the Doğukent Region in Mamak; Ankara. The study employs a multi-source methodology including user and investor surveys, field observations, architectural project document analysis, and examination of real estate sales listings. Surveys were conducted with 379 residents living in the study area, and interviews were carried out with 30 investors operating in the region. In addition, housing unit sales prices of different project types were compared using real estate sales listings from 2024. The findings reveal that unit housing sales values in concept-based real estate projects are approximately twice as high as those in conventional apartment-type projects. Survey results indicate that users attach significant importance to factors such as security, gated community life, social amenities, and prestige in housing preferences. The study concludes that concept project development contributes significantly to both investment value and project success. It is recommended that the concept development approach in Türkiye’s real estate development processes should be addressed more systematically and supported through professional specialization.

Anahtar Kelimeler

• Real estate development
• project
• concept project
• project success
• investment value
• Doğukent Region

Kaynakça

1. Aliefendioğlu, Y. & Tanrıvermiş, H. (2015). Kentsel Dönüşüm Sürecinde Taşınmaz ve Proje Değerleme İşlemleri ve Sorunlarının Analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi Örneği Çerçevesinde Değerlendirme. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi. 8 (39); 736-769.
2. Ankara Büyükşehir Belediyesi. (2024). Web Sitesi: https://www.ankara.bel.tr/projeler/detay/dikimevi-natoyolu-rayli-sistem-hatti-2, Erişim Tarihi: 26.05.2024.
3. Çıngı, H. (1994). Örnekleme kuramı, İkinci baskı, Hacettepe Üniversitesi Basımevi, Ankara.
4. Falk, N. (2016). Concept development in real estate: A holistic approach. In H. S. S. Demir & S. Y. Çınar (Eds.), Emerging trends in real estate development (pp. 123-145). Academic Press.
5. Geltner, D., Miller, N.G. & Clayton, J. (2018). Commercial real estate analysis and investments (3rd ed.). OnCourse Learning.
6. Gürer, T.K. (2016). Tipomorfoloji: Kentsel Mekânın Yapısını Anlamak. İdealkent Dergisi. 18 (7); 8-21.
7. Kılıç, H. & Ayataç, H. (2019). Konut sunum biçimlerinin İstanbul’un sosyokültürel ve mekansal değişimlerine etkileri. Megaron, 14 (suppl.1), 109-121.
8. Lützkendorf, T. & Lorenz, D. (2011). Sustainable property investment: An introduction to the concepts and tools. Real estate sustainability: The investment process (pp. 45-67). Routledge.

9. Mamak Belediyesi. (2024a). Web Sitesi: https://www.mamak.bel.tr/kentsel-ve-rekreasyon-alanlari/duralialic-kentsel-donusum-projesi/?filter=kentsel-donusum, Erişim Tarihi: 26.01.2024.
10. Mamak Belediyesi. (2024b). Web Sitesi: https://www.mamak.bel.tr/kentsel-ve-rekreasyon-alanlari/ege-kentsel-donusum-projesi/?filter=kentsel-donusum, Erişim Tarihi: 26.01.2024.
11. Miles, M.E., Berens, G.L. & Weiss, M.A. (2007). Real estate development: Principles and process (4th ed.). Urban Land Institute.
12. Peiser, R.B. & Frej, A.B. (2003). Professional real estate development: The ULI guide to the business (2nd ed.). Urban Land Institute.
13. Robin, E. (2018). Real estate developers, systems of expertise and the production of urban knowledge. Geoforum, 92, 84–93. https://doi.org/10.1016/j.geoforum.2018.03.016.
14. Swietek, A. R. (2023). Automated Design Appraisal: Estimating Real Estate Price Growth and Value at Risk Due to Local Development. SSRN. https://ssrn.com/abstract=4670069.
15. Tapusor. (2023). Web Sitesi: https://www.tapusor.com/, Erişim Tarihi: 14.01.2024.
16. Tarakçı, S., & Türk, Ş. (2020). Türkiye’de kentsel yenileme projelerinde artan değerin kazanımında plan notunun kullanımı–Fikirtepe örneği. İdealkent, 11(31), 2006-2033.
17. URL 1: https://www.mynet.com/mamak-ismerkezleriyle-yukseliyor-180100031859, (son erişim 26.01.2024)
18. URL 2: https://mapio.net/pic/p-45884250/, (son erişim 26.01.2024)