Konut Fiyatlarının Makroekonomik Belirleyicileri ve Yabancıya Konut Satışının Konut Fiyatlarına Etkisinin Değerlendirilmesi: İzmir İli Örneği

Öz

Bu çalışmada, Türkiye’nin üçüncü büyük ili olan İzmir’deki konut fiyatlarının makroekonomik belirleyicileri ve yabancıya konut satışının konut fiyatlarına etkisinin değerlendirilmesi amaçlanmıştır. Bu amaçla, Ocak 2020-Aralık 2023 dönemine ilişkin İzmir ilindeki yabancıya yapılan konut satışı sayısı, konut kredisi faiz oranı, konut maliyet endeksi ve tüketici fiyat endeksi değişkenlerinin konut fiyatlarına olan kısa ve uzun dönemli etkileri ARDL (eşbütünleşme için artırılmış otoregresif dağıtılmış gecikmeli) modeli ile analiz edilmiştir. Elde edilen sonuçlara göre, yabancıya yapılan konut satışı sayısı ve tüketici fiyat endeksinin uzun dönemde İzmir’deki konut fiyatlarını artırdığı, konut kredisi faiz oranının ise azalttığı belirlenmiştir. Hata düzeltme modeli sonuçları, kısa dönemde ortaya çıkan şokların yaklaşık 4,5 ay sonra uzun dönem denge seviyesine geleceğini göstermiştir. Diğer taraftan, cari ve bir dönem önceki konut kredisi faiz oranlarında ve cari dönem enflasyon oranındaki artışların cari dönemdeki konut fiyatlarını azalttığı tespit edilmiştir. Konut maliyetinde cari dönemde ortaya çıkan artışların cari dönem konut fiyatlarını artırıcı, iki dönem önceki konut maliyetlerindeki artışların ise cari dönem konut fiyatlarını azaltıcı bir etkide bulunduğu belirlenmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Konut fiyatları
• Yabancıya konut satışı
• ARDL sınır testi
• İzmir

Evaluating the Macroeconomic of Housing Prices and the Impact of Foreign Housing Sales on Housing Prices: The Case of İzmir

Abstract

This study aims to evaluate the macroeconomic determinants of housing prices in İzmir, Turkey's third-largest city, and the impact of house sales to foreigners on housing prices. For this purpose, the short-term and long-term effects of the number of house sales to foreigners, mortgage interest rates, housing cost index, and consumer price index variables on housing prices in İzmir from January 2020 to December 2023 were analyzed using the ARDL (Autoregressive Distributed Lag) model for cointegration. According to the results obtained, the number of house sales to foreigners and the consumer price index increase housing prices in İzmir in the long term, while mortgage interest rates decrease them. The error correction model results show that shocks emerging in the short term return to the long-term equilibrium level after approximately 4.5 months. On the one hand, it is determined that increases in current and one-period lagged mortgage interest rates and the current period inflation rate decrease housing prices in the current period. It is also found that increases in current period housing costs have an increasing effect on current period housing prices, while increases in housing costs from two periods ago have a decreasing effect on current period housing prices.

Keywords

• housing prices
• Housing sales to foreigners
• ARDL bounds test
• İzmir

Kaynakça

1. Adams, Z. ve Füss, R. (2010). Macroeconomic determinants of international housing markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2009.10.005
2. Afşar, A. (2018). Türkiye’de konut fiyatlarını belirleyici ekonomik faktörlerin analizi. L. Aytemiz ve E. Karayılmazlar (Ed.), Sosyal, Beşeri ve İdari Bilimlerde Akademik Araştırmalar-V, Finans Çalışmaları içinde (s. 129-146). Gece Kitaplığı.
3. Agosto, A. B. ve Burdeos, A. O. (2022). Macroeconomic determinants of housing prices in the Philippines. International Journal of Research, 9, 169-211. https://ijrjournal.com/index.php/ijr/article/view/616
4. Ahmed, D. E. E. (2020). Impact of macroeconomic variables on housing prices in Saudi Arabia: A VAR approach. Preprints 2020120715. https://doi.org/10.20944/preprints 202012.0715.v1
5. Akça, T. (2023). House price dynamics and relations with the macroeconomic indicators in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(4), 812-827. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2022-0059
6. Akkay, R. C. (2021). The macroeconomic determinants of the housing prices in Turkey. Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (58), 241-264. https://doi.org/10.18070/erciyesiibd.801319
7. Akyol Özcan, K. (2023). Konut fiyat endeksi belirleyicileri üzerine bir araştırma: Asimetrik eş bütünleşme analizi. EKEV Akademi Dergisi, (93), 283-307. https://doi.org/10.17753/sosekev.1218289
8. Alam, I. ve Quazi, R. (2003). Determinants of capital flight: An econometric case study of Bangladesh. International Review of Applied Economics, 17, 85-103. https://doi.org/10.1080/713673164

9. Algieri, B. (2013). House price determinants: Fundamentals and underlying factors. Comparative Economic Studies, 55, 315-341. https://doi.org/10.1057/ces.2013.3
10. Alkan, U. (2022). Main determinants of house prices: Effects of construction cost and house sales to foreigners. Business & Management Studies: An International Journal, 10(4), 1512-1528. https://doi.org/10.15295/bmij.v10i4.2159
11. Aydın, R., Aydın, B. ve Lögün, A. (2021). Konut fiyat endeksini etkileyen faktörler: TR72 Bölgesi örneği. N. İ. Arıkan (Ed.), 5. Uluslararası Erciyes Bilimsel Araştırmalar Kongresi içinde (s. 335-344). İKSAD Global Yayınevi.
12. Badarinza, C. ve Ramadorai, T. (2018). Home away from home? Foreign demand and London house prices. Journal of Financial Economics, 130(3), 532-555. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.07.010
13. Badurlar, İ. (2022). Türkiye’de Yabancılara Konut Satışı ile Konut Fiyatları Arasındaki İlişki: Var Analizi. M. Göl ve O. Özevin (Ed.), İktisadi ve İdari Bilimlerde Akademik Analiz ve Tartışmalar içinde (s. 65-93). Özgür Yayınları.
14. Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238. https://hdl.handle.net/11421/343
15. Baffoe-Bonnie, J. (1998). The dynamic impact of macroeconomic aggregates on housing prices and stock of houses: a national and regional analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 179-197. https://doi.org/10.1023/A:1007753421236
16. Barbu, T. C., Vuţă, M., Străchinaru, A. I. ve Cioacă, S. I. (2017). An assessment of the immigration impact on the international housing price. Amfiteatru Economic, 19(46), 682. https://www.econstor.eu/handle/10419/169098
17. Benazić, M. ve Učkar, D. (2024). The impact of selected macroeconomic variables on house prices in Croatia. Economic Thought and Practice, 33(1), 65-88. https://doi.org/10.17818/EMIP/2024/1.4
18. Bıtrak, O. O. (2023). Türkiye kağıt sanayisinde selüloz ithalatı: eşbütünleşme için artırılmış otoregresif dağıtılmış gecikmeli (ARDL) model ile sınır testi yaklaşımı. Alanya Akademik Bakış, 7(3), 1043-1061. https://dergipark.org.tr/en/pub/alanyaakademik/issue/80135/1191253
19. Chakraborty, C. ve Basu, P. (2002). Foreign direct investment and growth in India: A cointegration approach. Applied economics, 34(9), 1061-1073. https://doi.org/10.1080/00036840110074079
20. Chen, M. C. ve Patel, K. (1998). House price dynamics and Granger causality: An analysis of Taipei new dwelling market. Journal of the Asian real estate society, 1(1), 101-126. https://ideas.repec.org/a/ire/issued/v01n011998p101-126.html
21. Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul, H. M. ve Alp, A. (2020). Housing price dynamics and bubble risk: the case of Turkey. Housing Studies, 35(1), 50-86. https://doi.org/10.1080/02673037.2017.1363378
22. Cunha, A. M. ve Lobao, J. (2021). The determinants of real estate prices in a European context: A four-level analysis. Journal of European Real Estate Research, 14(3), 331-348. https://doi.org/10.1108/JERER-10-2020-0053
23. Çağlayan, E. ve Saçaklı, N. (2006). Satın alma gücü paritesinin geçerliliğinin sıfır frekansta spektrum tahmincisine dayanan birim kök testleri ile incelenmesi. Atatürk Üniversitesi iktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20, 121-137. https://dergipark.org.tr/en/pub/atauniiibd/issue/2689/35351
24. Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. https://doi.org/10.31200/makuubd.846667
25. Çiftçi, A. ve Arı, Y. (2019). Antalya ilinde yabancılara satılan konut sayısı üzerine bir eşbütünleşme ve VECM analizi. K. Vatansever (Ed.), VI. Uluslararası Sosyal, Beşerî ve İdari Bilimler Sempozyumu içinde (s. 479-488). Asos Yayınları.
26. Çil Yavuz, N. (2004). Durağanlığın belirlenmesinde KPSS ve ADF testleri: İMKB Ulusal-100 endeksi ile bir uygulama. İstanbul İktisat Fakültesi Mecmuası. 54(1), 239-247. https://dergipark.org.tr/tr/pub/iuifm/issue/810/8792
27. Davarcıoğlu Özaktaş, F. (2019). Yabancılara konut satışı ve reel efektif döviz kuru: Türkiye örneği ampirik çalışma. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 15(1), 131-147. https://dergipark.org.tr/en/pub/esad/issue/49560/526852
28. Degen, K. ve Fischer, A. M. (2017). Immigration and Swiss house prices. Swiss Journal of Economics and Statistics, 153, 15-36. https://doi.org/10.1007/BF03399433
29. Duan, J., Tian, G., Yang, L. ve Zhou, T. (2021). Addressing the macroeconomic and hedonic determinants of housing prices in Beijing Metropolitan Area, China. Habitat International, 113, 102374. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2021.102374
30. Eryüzlü, H. ve Ekici, S. (2020). Konut fiyat endeksi ve reel döviz kuru ilişkisi: Türkiye örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, 5(12), 97-105. https://doi.org/10.25204/iktisad.650420
31. Gençoğlu, P. ve Kuşkaya S. (2017). Türkiye’de sağlığın eğitim üzerindeki etkileri: ARDL sınır testi yöntemi ile bir değerlendirilme. İşletme ve İktisat Çalışmaları Dergisi, 5(4), 1-11. https://dergipark.org.tr/en/pub/iicder/issue/49867/639268?publisher=http-www-cag-edu-tr-ilhan-ozturk
32. Granger, C. W. J. ve Newbold, P. (1986). Forecasting Economic Time Series. 2nd Edition, Academic Press INC, San Diego, California.
33. Gujarati, D. N. ve Porter, D. C. (2009). Basic econometrics. 5th Edition, McGraw-Hill, New York.
34. Güler, İ. ve Gökçe, A. (2020). Yabancılara konut satışı ile konut balonu ilişkisinin GSADF sınamaları ile araştırılması: Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya illeri örneği. Üçüncü Sektör Sosyal Ekonomi, 55(2), 989-1007. https://doi.org/10.15659/3.sektor-sosyal-ekonomi.20.05.1353
35. Gülmez, A. (2015). Türkiye'de dış finansman kaynakları ekonomik büyüme ilişkisi: ARDL sınır testi yaklaşımı. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 11(2), 139-152. https://dergipark.org.tr/en/pub/esad/issue/38966/456083
36. Gündüz, L., Genç, İ. H. ve Aysan, A. F. (2022). Buying citizenship: A boon to district-level house prices in Istanbul. Housing Policy Debate, 32(4-5), 697-712. https://doi.org/10.1080/10511482.2021.2013283
37. Harris R. I. D. (1995). Using Cointegration Analysis in Econometric Modelling. New York: Prentice Hall.
38. Hort, K. (1998). The determinants of urban house price fluctuations in Sweden 1968–1994. Journal of housing Economics, 7(2), 93-120. https://doi.org/10.1006/jhec.1998.0225
39. Huang, J. T., Hwang, Y. N. ve Lo, K. T. (2014). The role of foreign direct investment in Shanghai's real estate price-culprit or scapegoat?. The International Centre for the Study of East Asian Development Working Paper Series, 1-32. https://agi.repo.nii.ac.jp/records/69
40. İslamoğlu, B. ve Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve konut fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir için panel veri analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93-99. https://dergipark.org.tr/en/pub/seyad/issue/53343/709115
41. Kabine, A. C. (2023). Determinants of house prices in Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(1), 85-99. https://doi.org/10.1108/IJHMA-09-2021-0105
42. Kangallı Uyar, S. G. ve Kılıç, E. (2017). Yabancıların konut talebinin Türkiye’deki bölgesel konut talebi üzerine etkisi: Mekansal ekonometrik analiz. Adnan Menderes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 4(4), 292-306. https://doi.org/10.30803/adusobed.355485
43. Kangallı Uyar, S. G. ve Yayla, N. (2015). Türkiye’de konut fiyatları dinamiklerinin dalgalanma etkisi hipotezi çerçevesinde analizi. Finans Politik ve Ekonomik Yorumlar, 52(601), 39-57. https://dergipark.org.tr/en/pub/fpeyd/issue/48047/607583
44. Karaağaç, G. A. ve Altınırmak, S. (2018). Türkiye konut fiyat endeksi ve düzey bazlı konut fiyat endeksleri ile seçili değişkenler arasındaki nedensellik ilişkisi. Karadeniz Uluslararası Bilimsel Dergi, 39, 222-240. https://dergipark.org.tr/en/pub/kdeniz/article/415650
45. Karadağ, H ve Aygün Alıcı, V. (2023). Türkiye ekonomisinde konut fiyat endeksi ile yabancılara yapılan konut satışı arasındaki İlişki. A. Kamacı ve H. Güneş (Ed.), Uluslararası Ticarette Güncel Sorunlar içinde (s. 141-152). Eğitim Yayınevi.
46. Karagöz, K. ve Özkubat, G. (2021). Impact of macroeconomic factors on housing prices: an analysis for Aegean region. Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 16(62), 867-889. https://doi.org/10.19168/jyasar.846027
47. Kırca, M. ve Canbay, Ş. (2022). Determinants of housing inflation in Turkey: a conditional frequency domain causality. International Journal of Housing Markets and Analysis, 15(2), 478-499. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2021-0013
48. Kocabıyık, T., Aksoy, E. ve Teker, T. (2020). Makroekonomik değişkenlerin park mavera III gayrimenkul sertifikası fiyatı üzerine etkisinin Toda-Yamamoto analizi ile keşfi. Avrasya Uluslararası Araştırmalar Dergisi, 8(21), 347-365. https://doi.org/10.33692/avrasyad.703027
49. Lawal, A. I., Nwanji, T. I., Asaleye, A. ve Ahmed, V. (2016). Economic growth, financial development and trade openness in Nigeria: An application of the ARDL bound testing approach. Cogent Economics and Finance, 4(1), 1-15. https://doi.org/10.1080/23322039.2016.1258810
50. Leung, C. (2004). Macroeconomics and housing: a review of the literature. Journal of Housing Economics, 13(4), 249-267. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2004.09.002
51. Liao, W. C., Zhao, D., Lim, L. P. ve Wong, G. K. M. (2015). Foreign liquidity to real estate market: Ripple effect and housing price dynamics. Urban Studies, 52(1), 138-158. https://doi.org/10.1177/004209801452368
52. Mohammed, J. K., Aliyu, A. A., Dzukogi, U. A. ve Olawale, A. A. (2021). The impact of COVID-19 on housing market: A review of emerging literature. International Journal of Real Estate Studies, 15(2), 66-74. https://doi.org/10.11113/intrest.v15n2.128
53. Narayan, P. K. (2004). Fiji's Tourism Demand: The ARDL Approach to Cointegration. Tourism Economics, 10(2), 193-206. https://doi.org/10.5367/00000000432314242
54. Narayan, P. K. (2005). The saving and investment nexus for China: Evidence from cointegration tests. Applied Economics, 37(17), 1979-1990. https://doi.org/10.1080/00036840500278103
55. OECD (2021). Brick by Brick: building better housing policies. OECD Publishing, Paris. https://doi.org/10.1787/b453b043-en
56. OECD (2024, 28 Mart). Housing prices (indicator). https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
57. Paksoy, S., Yöntem, T. ve Büyükçelebi, B. (2014). Konut fiyat endeksi ve enflasyon arasındaki ilişki (TRC1, TRC2 ve TRC3 düzey bölgeleri üzerine ampirik bir çalışma). ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, 1(2), 54-69. https://dergipark.org.tr/tr/pub/assam/issue/32284/358478
58. Pata, U. K., Yurtkuran, S. ve Kalça, A. (2016). Türkiye’de enerji tüketimi ve ekonomik büyüme: ARDL sınır testi yaklaşımı. Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 38(2), 255-271. https://doi.org/10.14780/muiibd.281411
59. Pesaran, M. H. ve Shin, Y. (1995) Autoregressive distributed lag modelling approach to cointegration analysis. Department of Economics Working Paper Series No. 9514, University of Cambridge, Cambridge.
60. Salami, M. A., Tanrıvermis, H., ve Aliefendioğlu, Y. (2023). Interdependence between foreigner housing acquisitions and housing price increase in Turkey during the COVID-19 pandemic era. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(3), 575-597. https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2022-0109
61. Sarı, S. S. (2022). Konut Fiyatlarında etkili olabilecek göstergelerin ARDL yaklaşımı ile analizi. Stratejik Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 158-170. https://doi.org/10.54993/syad.1163937
62. Şeyranlıoğlu, O. (2023). Konut fiyatları ve makroekonomik ve finansal göstergeler arasındaki ilişki: Bootstrap nedensellik testi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 13(3), 1713-1732. https://doi.org/10.30783/nevsosbilen.1293731
63. Shinwari, S. ve Özdemir, D. (2022). Türkiye'de sanayi üretim ve tüketici fiyat endeksinin konut fiyat endeksi üzerindeki etkisi: ARDL sınır testi analizi. Çukurova Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 26(1), 61-82. https://dergipark.org.tr/en/pub/cuiibfd/issue/80727/1104706
64. Süleymanlı, C. (2019). Türkiye’de yabancıların konut edinimi ile döviz kuru arasındaki ilişki: eşbütünleşme analizi (2013-2019). Bingöl Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 3(2), 117-136. https://doi.org/10.33399/biibfad.595840
65. Sünbül, E. (2021). Dış ticaret hacmi ve döviz kuru ilişkisinin ARDL sınır testi ile analizi (Türkiye örneği). Journal of Banking and Financial Research, 8(1), 1-16. https://dergipark.org.tr/en/pub/jobaf/issue/59603/802918
66. TCMB (2024, 10 Mart). Konut birim fiyatları. https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket
67. Trofimov, I. D., Aris, N. Md. ve Xuan, D. C. D. (2018). Macroeconomic and Demographic Determinants of Residential Property Prices in Malaysia. Zagreb International Review of Economics & Business, 21(2), 71-96. https://doi.org/10.2478/zireb-2018-0015
68. TÜİK (2024, 10 Mart). Konut satış istatistikleri, Aralık 2023. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516
69. Wong, W. L., Lee, C. ve Koong, S. S. (2019). Housing prices in peninsular Malaysia: supported by income, foreign inflow or speculation?. International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(3), 424-441. https://doi.org/10.1108/IJHMA-01-2018-0001
70. Yanar, R. ve Demir, C. Ş. (2022). Döviz Kurundaki Değişimlerin Yabancı Konut Talebine Etkileri: Türkiye Örneği. İşletme Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 295-310. https://doi.org/10.33416/baybem.1127414
71. Yıldız Contuk, F. (2021). Covid-19'un Borsa İstanbul üzerindeki etkisi: Bir ARDL sınır testi modeli. Muhasebe ve Finansman Dergisi, (89), 101-112. https://doi.org/10.25095/mufad.852088
72. Yılmazel, Ö., Afşar, A. ve Yılmazel, S. (2018). Konut fiyat tahmininde yapay sinir ağları yönteminin kullanılması. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (20), 285-300. https://doi.org/10.18092/ulikidince.341584
73. Zhang, Y., Hua, X. ve Zhao, L. (2012). Exploring determinants of housing prices: A case study of Chinese experience in 1999–2010. Economic modelling, 29(6), 2349-2361. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2012.06.025
74. Zhu, H (2003). The importance of property markets for monetary policy and financial stability. IMF/BIS Conference Papers No 21 Real Estate Indicators and Financial Stability içinde (s. 9-29). 27–28 October, Washington DC., USA.