TAŞINMAZ SATIN ALINMASIYLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ İSTİSNAİ YOLDAN KAZANILMASINDA DEĞERLEME RAPORU VE UYGUNLUK BELGESİ ALINMASI

Bu makalede Türk vatandaşlığının taşınmaz edinilmesi yoluyla istisnai olarak kazanılması imkânının yerindeliği taşınmazın satılmasının şartları çerçevesinde taşınmaz değerleme raporu ile uygunluk belgesi (taşınmaz yatırımı tespit belgesi) çerçevesinde incelenmiştir. Türk vatandaşlığı, genel başvuru yoluyla yetkili makam kararı ile sonradan kazanılabilir. Ayrıca, millî güvenlik ve kamu düzeni açısından engel bulunmaması koşuluyla istisnai vatandaşlık kazanımı da mümkündür. İstisnai yoldan vatandaşlık için, Türk Vatandaşlık Kanunu kapsamında belirtilen şartlardan biri, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’na göre kısa dönem ikamet izni alınmasıdır. Bu yöntem, genellikle yatırım yoluyla vatandaşlık olarak adlandırılmaktadır ve Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen yatırım türü ve tutarına bağlıdır. Buna ilişkin detayların düzenlendiği TVK Yönetmeliği’nin 20(2)(b) maddesine göre, en az 400.000 Amerikan Doları değerindeki bağımsız bölüm niteliğindeki veya üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazın satın alınması gereklidir. Bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş olması aranan şartlardandır. Yine aynı şartlardaki bir bağımsız bölümün taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi halinde de bu şart gerçekleşmiş sayılır. Ayrıca, taşınmazın tapu kaydına üç yıl süreyle devredilemeyeceği yönünde taahhüt verilmesi şarttır. Bu şartların yerine getirildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilir. Belirlenen parasal sınırın altındaki taşınmazların başvuruya imkân tanımaması nedeniyle yetkilendirilmiş değerleme şirketi, Gedaş, taşınmazın piyasa değerini, büyüklüğünü, üzerindeki takyidatları ve imar durumunu değerlendirerek taşınmazın güncel piyasa değerine yönelik değerleme raporu hazırlar. Tapu müdürlükleri, taşınmaz yatırımı tespit belgesi düzenleyerek ilgili şartların sağlandığını doğrular ve belgenin bir örneğini başvuru sahibine ve ilgili kurumlara gönderir. Bu süreç tamamlandıktan sonra başvuru sahibi, önce kısa dönem ikamet izni alabilir ve ardından vatandaşlık başvurusu yapabilir. Bu şekilde Türk vatandaşlığının kazanılması imkânı ülkeye sermaye girişinin teşvik edilmesi bakımından makul olmakla birlikte mevzuatta getirilen parasal sınırın daha yüksek olması bu amaca daha çok hizmet edecektir. Buna karşılık, taşınmazın değerine ve devrine yönelik muvazaa endişeleri haklıdır. Değerleme raporu ve taşınmaz yatırımı tespit belgesi ise bu endişelerin giderilmesine yönelik gerekli düzenlemeleri içermektedir.

In this article, the appropriateness of the possibility to acquire Turkish citizenship exceptionally through the acquisition of immovable property is examined within the framework of the immovable valuation report and certificate of conformity (immovable investment determination certificate) within the framework of the conditions for the sale of the immovable property. Turkish citizenship can be acquired through a general application by the decision of the competent authority. In addition, exceptional acquisition of citizenship is also possible, provided that there is no obstacle in terms of national security and public order. One of the conditions for exceptional citizenship under the Turkish Citizenship Law is to obtain a short-term residence permit in accordance with the Law on Foreigners and International Protection. This method is commonly referred to as citizenship by investment and is dependent on the type and amount of investment determined by the President of the Republic of Türkiye. According to Article 20(2)(b) of the Regulation on Turkish Citizenship Law, which sets out the details, the purchase of an immovable property in the form of an independent section or a plot of land with a building on it with a value of at least USD 400,000 is required. It is one of the conditions that a condominium ownership or easement must be established on the immovable as an independent section. This condition is also deemed to be fulfilled if an independent section with the same conditions is subject to an immovable sale promise agreement. In addition, the title deed of the immovable must include a commitment that it cannot be transferred for three years. The fulfillment of these conditions is determined by the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change. Since immovables below the specified monetary limit are not eligible for application, the authorized valuation company, Gedaş, prepares a valuation report for the current market value of the immovable by evaluating the market value, size, encumbrances and zoning status of the immovable. Land registry offices verify that the relevant conditions are met by issuing an immovable investment determination certificate and send a copy of the document to the applicant and relevant institutions. Once this process is completed, the applicant can first obtain a short-term residence permit and then apply for citizenship. While the possibility of acquiring Turkish citizenship in this way is reasonable in terms of encouraging capital inflow into the country, a higher monetary limit in the legislation would serve this purpose better. On the other hand, concerns about collusion regarding the value and transfer of immovable property are justified. The valuation report and the certificate of determination of investment in immovable property contain the necessary arrangements to address these concerns.