TAŞINMAZ SATIN ALINMASIYLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ İSTİSNAİ YOLDAN KAZANILMASINDA DEĞERLEME RAPORU VE UYGUNLUK BELGESİ ALINMASI

Yıl 2025, Cilt: 16 Sayı: 1, 167 - 180, 30.06.2025

Ahmet Dülger

https://doi.org/10.21492/inuhfd.1600688

Öz

Bu makalede Türk vatandaşlığının taşınmaz edinilmesi yoluyla istisnai olarak kazanılması imkânının yerindeliği taşınmazın satılmasının şartları çerçevesinde taşınmaz değerleme raporu ile uygunluk belgesi (taşınmaz yatırımı tespit belgesi) çerçevesinde incelenmiştir. Türk vatandaşlığı, genel başvuru yoluyla yetkili makam kararı ile sonradan kazanılabilir. Ayrıca, millî güvenlik ve kamu düzeni açısından engel bulunmaması koşuluyla istisnai vatandaşlık kazanımı da mümkündür. İstisnai yoldan vatandaşlık için, Türk Vatandaşlık Kanunu kapsamında belirtilen şartlardan biri, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’na göre kısa dönem ikamet izni alınmasıdır. Bu yöntem, genellikle yatırım yoluyla vatandaşlık olarak adlandırılmaktadır ve Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen yatırım türü ve tutarına bağlıdır. Buna ilişkin detayların düzenlendiği TVK Yönetmeliği’nin 20(2)(b) maddesine göre, en az 400.000 Amerikan Doları değerindeki bağımsız bölüm niteliğindeki veya üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazın satın alınması gereklidir. Bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş olması aranan şartlardandır. Yine aynı şartlardaki bir bağımsız bölümün taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi halinde de bu şart gerçekleşmiş sayılır. Ayrıca, taşınmazın tapu kaydına üç yıl süreyle devredilemeyeceği yönünde taahhüt verilmesi şarttır. Bu şartların yerine getirildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilir. Belirlenen parasal sınırın altındaki taşınmazların başvuruya imkân tanımaması nedeniyle yetkilendirilmiş değerleme şirketi, Gedaş, taşınmazın piyasa değerini, büyüklüğünü, üzerindeki takyidatları ve imar durumunu değerlendirerek taşınmazın güncel piyasa değerine yönelik değerleme raporu hazırlar. Tapu müdürlükleri, taşınmaz yatırımı tespit belgesi düzenleyerek ilgili şartların sağlandığını doğrular ve belgenin bir örneğini başvuru sahibine ve ilgili kurumlara gönderir. Bu süreç tamamlandıktan sonra başvuru sahibi, önce kısa dönem ikamet izni alabilir ve ardından vatandaşlık başvurusu yapabilir. Bu şekilde Türk vatandaşlığının kazanılması imkânı ülkeye sermaye girişinin teşvik edilmesi bakımından makul olmakla birlikte mevzuatta getirilen parasal sınırın daha yüksek olması bu amaca daha çok hizmet edecektir. Buna karşılık, taşınmazın değerine ve devrine yönelik muvazaa endişeleri haklıdır. Değerleme raporu ve taşınmaz yatırımı tespit belgesi ise bu endişelerin giderilmesine yönelik gerekli düzenlemeleri içermektedir.

Anahtar Kelimeler

Türk vatandaşlığı , taşınmaz , istisnai , değerleme raporu , uygunluk belgesi

OBTAINING VALUATION REPORT AND CERTIFICATE OF CONFORMITY IN EXCEPTIONAL ACQUISITION OF TURKISH CITIZENSHIP THROUGH PURCHASE OF IMMOVABLE PROPERTY

Öz

In this article, the appropriateness of the possibility to acquire Turkish citizenship exceptionally through the acquisition of immovable property is examined within the framework of the immovable valuation report and certificate of conformity (immovable investment determination certificate) within the framework of the conditions for the sale of the immovable property. Turkish citizenship can be acquired through a general application by the decision of the competent authority. In addition, exceptional acquisition of citizenship is also possible, provided that there is no obstacle in terms of national security and public order. One of the conditions for exceptional citizenship under the Turkish Citizenship Law is to obtain a short-term residence permit in accordance with the Law on Foreigners and International Protection. This method is commonly referred to as citizenship by investment and is dependent on the type and amount of investment determined by the President of the Republic of Türkiye. According to Article 20(2)(b) of the Regulation on Turkish Citizenship Law, which sets out the details, the purchase of an immovable property in the form of an independent section or a plot of land with a building on it with a value of at least USD 400,000 is required. It is one of the conditions that a condominium ownership or easement must be established on the immovable as an independent section. This condition is also deemed to be fulfilled if an independent section with the same conditions is subject to an immovable sale promise agreement. In addition, the title deed of the immovable must include a commitment that it cannot be transferred for three years. The fulfillment of these conditions is determined by the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change. Since immovables below the specified monetary limit are not eligible for application, the authorized valuation company, Gedaş, prepares a valuation report for the current market value of the immovable by evaluating the market value, size, encumbrances and zoning status of the immovable. Land registry offices verify that the relevant conditions are met by issuing an immovable investment determination certificate and send a copy of the document to the applicant and relevant institutions. Once this process is completed, the applicant can first obtain a short-term residence permit and then apply for citizenship. While the possibility of acquiring Turkish citizenship in this way is reasonable in terms of encouraging capital inflow into the country, a higher monetary limit in the legislation would serve this purpose better. On the other hand, concerns about collusion regarding the value and transfer of immovable property are justified. The valuation report and the certificate of determination of investment in immovable property contain the necessary arrangements to address these concerns.

Anahtar Kelimeler

Turkish citizenship , immovable property , exceptional acquisition , valuation report , certificate of conformity

Kaynakça

• ACUN MEKENGEÇ, Merve: “Evlenme Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılmasında İdarenin Takdir Yetkisi”, Public and Private International Law Bulletion, 43(1), 2023, s.233-283.
• AYBAY, Rona/ÖZBEK, Nimet/ERSEN PERÇİN, Gizem: Vatandaşlık Hukuku, Siyasal Kitabevi, Ankara 2019.
• AYDEMİR, Eda: “İstisnai Yoldan Türk Vatandaşlığının Kazanılması”, Yüksek Lisans Tezi, Antalya Bilim Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Antalya 2022.
• BARAN ÇELİK, Neşe: “Güncel Gelişmeler Işığında Türk Vatandaşlığının İstisnai Haller Kapsamında Kazanılması”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 130, 2017, s.357-418.
• BAYATA CANYAŞ, Aslı: “Yabancı Gerçek Kişiler Lehine Türkiye’deki Taşınmazlar Üzerinde Kat İrtifak Tesisi ve Kat İrtifakı Tesisinin Türk Vatandaşlığı Kazanmaya Etkisi”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 8(16), 2020, s.91-109.
• BERKİ, Osman Fazıl: Devletler Hususi Hukuku, Cilt: I “Taabiyet ve Yabancılar Hukuku”, 6. Baskı, Güzel Sanatlar Matbaası, İstanbul 1966.
• DOĞAN, Vahit/YILMAZ, Alper Çağrı/İZMİRLİ, Lale Ayhan: Türk Vatandaşlık Hukuku, 19. Baskı, Rehber Yayıncılık, Ankara 2023.
• DZANKIC, Jelena: “The Pros and Cons of Ius Pecuniae: Investor Citizenship in Comparative Perspective”, RSCAS Working Papers, No. 2012/14, European University Institute, http://cadmus.eui.eu/bitstream/handle/1814/21476/RSCAS_2012_14.pdf, (Erişim: 10.12.2024).
• ELÇİ, Fidan: “Türk Vatandaşlığının Taşınmaz Edinimi Yoluyla Kazanılmasının Sayısal Veriler Çerçevesinde Analizi”, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Ankara 2020.
• ERDEM, Bahadır: Türk Vatandaşlık Hukuku, 9. Baskı, Beta Yayıncılık, İstanbul 2022.
• ERKAN, Mustafa: “Türk Vatandaşlığının Sonradan Kazanılmasında Milli Güvenlik ve Kamu Düzeni Kavramlarının İncelenmesi”, in Doğan, Vahit/Yılmaz, Alper Çağrı/İzmirli, Lale Ayhan (ed.) Milletlerarası Özel Hukukta Güncel Meseleler, Savaş Kitabevi, Ankara 2019, s.17-38. (Milli Güvenlik ve Kamu Düzeni)
• ERKAN, Mustafa: “Türk Vatandaşlığı Kanununda 7039 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişikliklerin İncelenmesi”, Public and Private International Law Bulletin, 39 (2), 2019, PPIL, s.415-446. (Değişikliklerin İncelenmesi)
• ERTEN, Rifat: “Türk Vatandaşlığının Yeniden Kazanılması Yollarında Aranan Ortak Şart: Millî Güvenlik Bakımından Engel Teşkil Edecek Bir Hâli Bulunmamak”, Public and Private International Law Bulletin, 40(2), 2020, s.1351-1371. (Milli Güvenlik)
• ERTEN, Rifat: “Türk Vatandaşlığının Yeniden Kazanılması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 70(4), 2021, s.899-932.
• GÖĞER, Erdoğan: Türk Tabiiyet Hukuku, 4. Baskı, Sevinç Matbaası, Ankara 1979.
• GÖLCÜKLÜ, İlyas: “Güncel Gelişmeler Işığında Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması: Problemler ve Çözüm Önerileri”, Public and Private International Law, 40(1), 2020, s.125-141.
• GÜNGÖR, Gülin: Tabiiyet Hukuku, 11. Baskı, Yetkin Yayıncılık, Ankara 2023.
• İRGE ERDOĞAN, Burcu: “According to the Turkish Citizenship Law No. 5901 Evaluation of The Polygamy Problem in Acquiring Turkish Citizenship Through Investment with the Recent Decision of the 2nd Civil Chamber of the Supreme Court of Verdict Dated 04.26.2022”, Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7(1), 2024, s.224-240.
• KALIN, Christian H.: IusDoni in International Law and EU Law, Leiden 2019.
• KAYA, Talat: “Dünyadaki Örnekler Işığında Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Uyugulamasına Eleştirel Bir Bakış”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12(1), 2021, s.115-132.
• KAYALI, Didem: “Etkili Vatandaşlık İlkesi ile Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programları Üzerine Bazı Düşünceler”, Public and Private International Law Bulletin, 43(1), 2023, s.105–137.
• NOMER, Ergin: Türk Vatandaşlık Hukuku, 30. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2022.
• OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, 22. Baskı, İstanbul 2020.
• ÖZBEK, Nimet: “Comparative Study on Citizenship By Investment: Example of Turkey”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2), 2021, s.3-19.
• ÖZTÜRK, Necla: Yatırım Yoluyla İkamet Etme ve Vatandaşlık Kazanma, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2022.
• SHACHAR, Ayelet: “Dangerous Liaisons: Money and Citizenship, Should Citizenship be for Sale?”, http://cadmus.eui.eu/bitstream/handle/1814/29318/RSCAS_2014_01.pdf?sequence=1, (Erişim: 10.12.2024).
• SOLIMANO, Andrés: “Investment Migration, Economic Development and the UN Sustainable Development Goals”, https://investmentmigration.org/wp-content/uploads/2020/10/IMC-Report-Investment-Migration-Economic-Development-andthe-UN-Sustainable-Development-Goals-EBOOK.pdf, (Erişim: 10.12.2024).
• ŞİT KÖŞGEROĞLU, Banu: “İstisnai Yoldan Vatandaşlığın Kazanılmasına İlişkin Genel Esaslar ve Son Değişiklikler Çerçevesinde Türk Vatandaşlığının İstisnai Yoldan Kazanılması”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 7(1), 2017, s.169-198.
• TANASOCA, Ana: “Citizenship for Sale – Neomedieval, not Just Neoliberal?”, European Journal of Sociology, 57(1), 2016, s.169-195.
• TANRIBİLİR, Feriha Bilge: “Türk Vatandaşlığı Kanunu Tasarısının Vatandaşlığın Kazanılmasına İlişkin Hükümleri”, TBB Dergisi, 75, 2008, s.27-62. (Türk Vatandaşlığı Kanunu)
• TANRIBİLİR, Feriha Bilge: “Evlenme ve Vatandaşlık”, Çankaya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 5(1), 2020, s.3019-3049.
• TURAN, Turgut/TANRIBİLİR, Feriha Bilge: Vatandaşlık Hukuku, 4. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2017.
• TİRYAKİOĞLU, Bilgin: “Türk Vatandaşlığı Kanunu Tasarısına Göre Vatandaşlığın Yetkili Makam Kararıyla Kazanılması”, in Doğan, Vahit/Tanrıbilir, Feriha Bilge/Şit, Banu (ed.), Türk Vatandaşlığı Kanunu Tasarısı Sempozyumu, Ankara 2008, s.79-96.
• TOKSOY, Gökçen Elif: Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Kazanılması: Problemler ve Çözüm Önerileri, Yüksek Lisans Tezi, İhsan Doğramacı Bilkent Üniversitesi Ekonomi ve Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 2023.
• TÜRE, Nazlı: “Yatırım Yoluyla İkamet ve Vatandaşlık”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 11(39), 2019, s.83-108.
• TÜYSÜZ, Cemre: “Türk Vatandaşlığının Sonradan Kazanılmasında İdarenin Takdir Yetkisi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 13(1), 2022, s.48-65.
• UYANIK, M. Ece: “Türk Vatandaşlığının Yetkili Makam Kararıyla Kazanılmasında İdarenin Takdir Yetkisi ve Yargısal Denetimi”, 9(2), 2021, s.493-522.