SERA DEĞERLERİNİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE SAPTANMASI: İZMİR'İN * MENDERES İLÇESİ ÖRNEĞİ

Öz

Bu araştırmada gelir yöntemi kullanılarak Menderes ilçesindeki seraların değerleri saptanmıştır. Bu amaçla oransal örnekleme ile belirlenen 61 üretici ile anket yapılarak veriler derlenmiştir. Araştırmada bu verilerden yararlanılarak geleneksel üretim yapılan seraların değerleri hesaplanmıştır. Öncelikle seraların arazi değerleri belirlenmiş, daha sonra gelecek değerler yaklaşımı ile farklı yıllar için sera değerleri hesaplanmıştır. Kapitalizasyon oranı %4.74 olarak belirlenmiş, ancak %6 reel faiz oranı esas alınarak da hesaplamalar yapılmıştır. Araştırmada gelir yöntemiyle saptanan sera değerleri, maliyet yöntemiyle saptanan değerlerle de karşılaştırılmıştır. Gelir yöntemiyle 1-19. yıllar için saptanan sera değerleri; %4.74 faiz oranına göre 861.82-11103.83 TL/da, %6 faiz oranına göre ise 931.31-11013.01 TL/da arasında değişmektedir. Seraların 1-19. yıllar için maliyet değerinin ise 1075.0011425.00 TL/da arasında değiştiği saptanmıştır. Seralarda arazi değerinin belirlenmesinde amaca göre gelir veya pazar değeri, sera değerlerinin belirlenmesinde ise maliyet yöntemi kullanılmalıdır

Anahtar Kelimeler

• Seracılık, değerleme, gelir yöntemi, kapitalizasyon oranı

Valuation of Greenhouses by the Income Capitalization Approach: The Case of Menderes, Izmir

Öz

In this study, the values of the greenhouses in Menderes, Izmir were determined by the income capitalization approach. For this aim, data was collected by survey from 61 farmers who were determined by proportional sampling. In the study, the value of traditional greenhouses was calculated by using data. Firstly, land values were determined, then greenhouse values for different years was calculated by the future values approach. The capitalization rate was determined to be 4.74%, but real interest rate (6%) was also used for the calculations. In the study, greenhouse values that were determined by the income capitalization approach are also compared with the values that were determined by the cost approach. Greenhouse values that were determined by the income capitalization approach for 1-19th years varied between 861.82 and 11103.83 TL/da for 4.74%, 931.31 and 11013.01 TL/da for 6%. The cost values of greenhouses for 1-19th years varied between 1075.00 and 11425.00 TL/da. The income capitalization approach and sales comparison approach for determining the land value of greenhouses according to the purpose should be used, while determining greenhouse values the cost approach should be used

Anahtar Kelimeler

• Greenhouse production, valuation, the income capitalization approach, the capitalization rate

Kaynakça

1. Adıgüzel, E., 2005. Mersin İli Erdemli İlçesinde Bazı Sera Ürünlerinde Üretim Maliyeti ve Pazarlama Yapısı, Yüksek Lisans Tezi, Atatürk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Erzurum.
2. kapitalizasyon oranına göre periyodik net gelir
3. üzerinden saptanan sera arazi değerlerinin, sulu
4. arazilerde açıkta münavebe ile elde edilen yıllık net
5. gelir üzerinden saptanan sera arazi değerlerinden daha
6. yüksek olduğunu göstermektedir. Ancak her iki
7. yaklaşımla da ortalama pazar değerine yakın sonuçlar
8. elde edilebilmektedir. Ayrıca gelir yöntemiyle

9. saptanan sera değerleri ile maliyet yöntemiyle
10. saptanan sera değerleri birbirine yakındır.
11. Akın, M. Y., 2001. Kamulaştırmada Bilirkişilik, TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Yayını, Kozan Ofset, Ankara.
12. Demirkol, Ö.F., 2006. Seracılıkta Uluslararası Muhasebe Standartlarına Göre Ürün Maliyetlerinin Hesaplanması, Doktora Tezi, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara.
13. Engindeniz, S., 2001. Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir'in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma, TZOB Yayın No:214, Ankara.
14. Bu sonuçlar ışığında şunları ifade etmek
15. mümkündür. Seralarla ilgili değerlemelerde eğer
16. amaç kamulaştırma ise; gelir yönteminin kullanılması
17. zorunlu olduğu için arazi değerleri sulu arazilerde
18. açıkta uygulanan münavebe düzenine göre yıllık net
19. gelir üzerinden belirlenmelidir. Eğer arazi değerleri,
20. seralarda yetiştirilen ürünlerden elde edilen yıllık net
21. gelir üzerinden saptanırsa birden fazla ürün
22. yetiştirilebildiği için arazi değeri oldukça yüksek
23. çıkabilecek ve kamulaştırıcı kurumlar mağdur
24. edilebilecektir. Buna karşın, sera arazi değerleri
25. periyodik net gelir üzerinden saptanırsa, bu durumda
26. da sera değerlerinin de periyodik net gelir üzerinden
27. saptanması zorunluluğu ortaya çıkacaktır. Bu şekilde
28. de birçok verinin elde edilmesi ve birçok hesaplama
29. işleminin yapılması gerekecektir. Oysa sera
30. değerlerinin saptanmasında; seralar taşınmaz bir
31. unsur olarak kabul edilmeli ve yeni maliyet değeri
32. üzerinden yıllık amortisman düşülerek değerleri
33. saptanmalıdır. Seraların sahip olduğu özellikler
34. maliyet değerinin belirlenmesinde etkili olacaktır.
35. Ancak bu aşamada Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
36. tarafından hazırlanan yapı yaklaşık maliyetlerinin de
37. incelenmesinde yarar vardır. İlgili kurum tarafından
38. plastik örtülü seralar için birim maliyet 2009 yılı için
39. TL/m (T.C. Resmi Gazete 19.03.2009 Tarih ve
40. Sayı), 2010 yılı için ise 73 TL/m (T.C. Resmi
41. Gazete 01.04.2010 Tarih ve 27539 Sayı) olarak
42. açıklanmıştır. Maliyet yöntemi kolaylıkla
43. u y g u l a n a b i l e c e k v e u y g u l a y ı c ı l a r ı i ş l e m
44. kalabalıklığından kurtarabilecektir. Nitekim bu
45. yaklaşımın pratik ve benzer sonuçlar verebileceği
46. araştırmada da ortaya konulmuştur.
47. Engindeniz, S., Tüzel, Y., 2002. The Economic Analysis of Organic Greenhouse Tomato Production: A Case Study for Turkey, Agro Food Industry Hi-Tech, 13(5):26-30.
48. Engindeniz, S., Tüzel, Y., 2006. Economic Analysis of Organic Greenhouse Lettuce Production in Turkey, Scientia Agricola, 63(3): 285-290.
49. Engindeniz, S., 2007. Meyve Arazilerinde Gelir Yöntemine Göre Değer Takdiri: Antepfıstığı Örneği, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 44(3):75-87.
50. Gül, A., Engindeniz, S., Aykut, N., 2007. Can Closed Substrate Culture Be An Alternative for Small-Scale Farmers?, Acta Horticulturae, 747:83-89.
51. Gülten, Ş., 2000. Kıymet Takdiri, Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi Yayın No:202, Erzurum.
52. Hatırlı, S. A., Özkan, B., Fert, C., 2006. Energy Inputs and Crop Yield Relationship in Greenhouse Tomato Production, Renewable Energy, 31:427-438.
53. Kalkan, M., 2006. Bilirkişi El Kitabı, TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Teknik Yayınları Dizisi, Düzeltilmiş 2. Baskı, Ankara.
54. Keskin, G., 2007. Ziraat Mühendisi Bilirkişilerin Eğitim Gereksinimleri ve Uygulamada Karşılaştıkları Sorunlara İlişkin Bir Araştırma, Harran Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 11 (3/4):15-22.
55. Kıral, T., Kasnakoğlu, H., Tatlıdil, F.F., Fidan, H., Gündoğmuş, E., 1999. Tarımsal Ürünler İçin Gelir ve 2 Maliyet Hesaplama Metodolojisi ve Veri Tabanı Rehberi, 2 Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37, Ankara.
56. Mülayim, Z. G., Erkuş, A., Vural, H., 1986. Atatürk ve Karakaya Barajları Göl Alanlarında Kalan Taşınmazların Değer Takdirinde Uygulanabilecek Kapitalizasyon oranının Tespiti Üzerine Bir Araştırma, DSİ Genel Müdürlüğü Yayınları, Ankara.
57. Mülayim, Z. G., 2008. Tarımsal Değer Biçme (Genel-Özel- Yasal), Yetkin Yayınları, Ankara.
58. Seralarda değerleme kamulaştırma dışındaki bir
59. Newbold, P., 1995. Statistics for Business and Economics,
60. amaç için (kredi, sigorta vb.) yapılıyorsa da arazi
61. değerleri pazar değeri yöntemiyle (emsal satışlar ile)
62. karşılaştırmalı olarak saptanabilecektir. Bu aşamada
63. veri bulunamıyorsa yine gelir yöntemini uygulamak
64. mümkündür. Sera değerleri ise maliyet değeri
65. üzerinden belirlenebilecektir. Ancak seralar basit yapı
66. tarzında inşa edilmişse, emsal sera kurulu arazi
67. satışlarına dayalı olarak arazi pazar değerleri esas
68. alınabilecektir. Ancak veri bulunamıyorsa ya da
69. seralar teknik donanıma haiz yapılarsa gelir
70. yönteminden de yararlanılabilecektir. Prentice-Hall, New Jersey.
71. Özkan, B., Akçaöz, H. V., Karaman, S., Taşcıoğlu, Y., 2002. Antalya İlinde Serada Sebze Üretiminde Pestisit Kullanımının Ekonomik Açıdan Değerlendirilmesi, Bahçe Dergisi, 31: 9-16.
72. Rehber, E., 2008. Tarımsal Kıymet Takdiri (Değerleme) ve Bilirkişilik, Ekin Yayınları, Bursa.
73. Tanrıvermiş, H., Gündoğmuş, E., Demirci, R., 2004, Arazilerin Kamulaştırma Bedellerinin Takdiri: Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Takdirinde Kullanılabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranları, Arazi Gelirleri ve Birim Arazi Değerleri, EDUSER Yayınları, Ankara.
74. TCMB, 2009. http://www.tcmb.gov.tr, [Erişim: 25.12.2009].
75. T.C. Resmi Gazete 19.03.2009 Tarih ve 27174 Sayı.
76. T.C. Resmi Gazete 01.04.2010 Tarih ve 27539 Sayı.
77. T.C. Yargıtay Kararları, 2010. http://www.kazanci.com [Erişim: 20.12.2010].
78. Titiz, K.S., 2004. Modern Seracılık: Yatırımcıya Yol Haritası, ANSİAD Yayınları, Antalya.
79. TÜİK, 2009. http://www.tuik.gov.tr/, [Erişim: 27.12.2009].
80. Yılmaz, İ., Özkan, B., Akkaya, F., Yılmaz, S., Kutlar, İ., 2000. Antalya İli Sera Sebzeciliğinde İlaç ve Gübre Kullanımının Analizi, 4. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi, 6-8 Eylül 2000,Tekirdağ.
81. Yücel (Engindeniz), D., 2004. İzmir İli Menderes İlçesinde Serada Hıyar Yetiştiriciliğinde Girdi Kullanımının Ekonomik ve Çevresel Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir. Sorumlu Yazar Erşans EREEŞ
82. [e-mail] Geliş Tarihi Kabul Tarihi :14.02.2011