New Perspectives on the Practice of İcâreteyn (Double-Renting) in the Ottoman Waqf System

Abstract

It is widely argued that the Ottoman waqf institutions lacked the flexibility to revise the rent incomes from the real estates they owned when there was a price increase in the rental market. This inflexibility, which was originated from the waqf system’s rigid legal and administrative structures, became the reason for the waqf institutions to lose a significant part of their incomes. This study, however, claims that the Ottoman waqf institutions greatly benefited from the icareteyn, or double-rent system, which allowed the administrators of the waqfs to re-evaluate the rents of the urban real estates in the face of inflation. This study argues that the double-rent system remained as the most effective way of leasing method in the Ottoman waqf real estate market until the middle of the nineteenth century. It helped the waqfs, particularly those deprived of financial means to restore and/or reconstruct their real estates, to finance their maintenance without spending from their budgets. Based on a variety of primary sources including court records, endowment deeds, waqf temessük registers, court records of the Imperial Pious Foundations Inspectorship (Evkâf-ı Hümâyûn Müfettişliği), and waqf account registers, this study aims to highlight some of the theories on the icareteyn system and how it provided advantages for both parties who signed the contract. Examples will be drawn from the cases in Istanbul in the early modern period. 

Keywords

• Double-rent,İcareteyn,Atik Valide Sultan Waqf,bathhouses,waqf temessük registers,Çemberlitaş Hammam,waqf account registers

Osmanlı’da İcâreteyn Uygulaması Hakkında Yeni Değerlendirmeler

Öz

Osmanlı vakıf kurumlarıyla ilgili yaygın olarak paylaşılan eleştirilerden biri vakıf kurumlarının hukuksal ve idarî yapısındaki katılık nedeniyle kentsel gelirlerini oluşturan kira gelirlerinin artan fiyat hareketlerineadapte edemediği ve neticede vakıfların gelir kaybına uğradığı hususudur. Bu çalışmada vakıfların, artan fiyat hareketleri, doğal ve beşeri etkenler neticesinde tahribata ve kesintiye uğrayan kent içi gayrimenkullerinin değerlendirilmesinde icareteyn sisteminden etkin bir şekilde faydalanması tartışılacaktır.

Osmanlı gayrimenkul piyasasında etkin değerleme yöntemi olarak icâreteyn sistemi 19. yüzyılın ortalarına kadar vakıf gayrimenkul piyasasında en önemli kiralama biçimi olarak varlığını korumuştur. İcâreteyn, mülklerini tamir veya yeniden inşa etmeye mali gücü olmayan vakıflar için, kasasından hiçpara çıkmadan mülkünün yeniden işler hale getirilmesini sağlayarak birçok vakıf taşınmazının uzun süre ayakta kalmasını sağlamıştır.

Bu çalışmada icâreteynin uygulanış pratiğine ilişkin şerʻiyye sicilleri, vakfiye, vakıf temessük defterleri, Evkâf-ı Hümâyûn Müfettişliği mahkeme kayıtları ve vakıf muhasebe defterlerindeki verilerden hareketle icâreteyn hakkındaki bazı nazariyeler ve İstanbul örneğinde sistemin sözleşmenin taraflarına ne tür avantajlar sağladığı tahlil edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• İcâreteyn,Atik Valide Sultan Vakfı,hamamlar,vakıf temessük defterleri,Çemberlitaş Hamamı

Kaynakça

1. 1- Arşiv Belgeleri A- Başbakanlık Osmanlı Arşivi (BOA)
2. a) Evkafı Hümayun Nezaret Defterleri (EV.HMH.d.): 374, 394, 444, 445, 459, 464, 493, 535, 557, 586, 631, 672, 696, 736, 749, 751, 794, 853, 914, 915, 962, 984, 1016, 1031, 1060, 1074, 1095, 1115, 1135, 1185, 1231, 1233, 1356, 1407, 1463, 1528, 1585, 1656, 1716, 1801, 1802 1805, 1864, 1944, 1947, 2034, 2134, 2148, 2315, 2366, 2368, 2473, 2574, 2575, 2617, 2648, 2719, 2732, 2779, 2780, 2867, 2944, 3011, 3191, 3238, 3318, 3440, 3505, 3615, 3673, 3760, 3787, 3790, 3847, 3937, 4089, 4185, 4271, 4515, 5072, 5110, 5207, 5232, 5449, 5488, 5538, 5629, 5739, 5837, 5865, 5909, 5983, 6080, 6121, 6185, 6230, 6295, 6341, 6351, 6408, 6481, 6521, 6576, 6628, 6697, 6778, 6897, 7094, 7189, 7248, 7328, 7341, 7414, 7490, 7567, 7635, 7684, 7689, 7758, 7812, 7862, 8013, 8033, 8103, 8196, 8378, 8415, 8489, 8571, 8641, 8732, 8831, 8877, 9428.
3. b) BOA, MAD.d 1472, 2663, 3505, 3603, 3925, 4589, 5705, 9428
4. c) BOA. A.DVNSNZAM.d. 35_1256 Tarihli Kanûn-ı Kalemiye Defteri:35/62-65
5. d) Topkapı Sarayı, TS.Mad, 1196, 1276, 1334-88-102; 1334-76-87, 1393, 1678, 1781, 3662, 3925, 5609.
6. B- Vakıflar Genel Müdürlüğü Vakıf Kayıtlar Arşivi (VGMA): 570: 158/92; 575: 5/4; 576: 13/9; 576: 47/23; 577: 3/2; 578: 118/29; 579: 279/119; 579: 371/164; 571: 151/60; 571: 255/85; 574: 34/13; 574: 105/48; 577: 9/6; 579: 110/49; 579: 302/129/1; 636: 1/1; 58: 4/01; 745: 53/11; 58: 1/1; 636: 1/1; 636: 71/2; 636: 95/4; 636: 85/3; 636: 98/5
7. 3- Tapu ve Kadastro İstanbul Bölge Müdürlüğü Vakıf Temessük Defterleri (TKİBM_TMSK): 457: 195b, 162, 195a, 161-163; 449: 4, 26, 42; 79: 48, 63, 66, 76, 79, 80, 81, 82, 84, 85; 146: 5, 6, 7, 8a-b, 10, 16, 18; 472: 65, 73, 83; 473, 10, 73; 99; 471, 472, 473, 474, 476, 479, 480.
8. 4- Evkaf-ı Hümayun Müfettişliği Mahkemesi (İMUF_EHMM): 1: 35, 50, 3; 4: 16, 87; 5: 10, 11, 17, 18, 19, 103; 6: 2, 9, 13; 8: 13; 51: 149; 93: 75; 123: 11; 152: 117, 150; 162: 28; 162: 157; 163: 217; 192: 33; 210: 70; 388: 43.

9. 2. Yayımlanmış Kaynaklar
10. Bab Mahkemesi 3 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
11. Bab Mahkemesi 54 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul
12. Behcetü’l-Fetâvâ, (2011). Yayına Hazırlayanlar: Süleyman Kaya, Betül Algın, Zeynep Trabzonlu, Asuman Erkan, Klasik Yayınları, İstanbul.
13. Düstur, (1289/1872). I. Tertip, I. Cilt, İstanbul.
14. Düstur, (1289/1872). I. Tertip, II. Cilt, İstanbul.
15. Eyüp Mahkemesi 3 Numaralı Sicil (2011). Editör: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
16. Eyüp Mahkemesi 49 Numaralı Sicil (2011). Editör: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
17. Eyüp Mahkemesi 61 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
18. Eyüp Mahkemesi 74 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
19. Fetâvâ-yı Feyziye, (2009). Hazırlayan: Süleyman Kaya, Klasik Yayınları, İstanbul.
20. Galata Mahkemesi 90 Numaralı Sicil (2012). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
21. Hasköy Mahkemesi 5 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
22. Hasköy Mahkemesi 10 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
23. İstanbul Mahkemesi 3 Numaralı Sicil (2010). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
24. Neticetü’l-Fetâvâ, (2014). Hazırlayan: Süleyman Kaya, Klasik Yayınları, İstanbul.
25. Rumeli Mahkemesi 56 Numaralı Sicil (2011). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
26. Üsküdar Mahkemesi 84 Numaralı Sicil (2010). Ed.: Coşkun Yılmaz, İSAM Yayınları, İstanbul.
27. 3. Araştırma ve İnceleme Eserler
28. Akgündüz, Ahmed (2013). İslam Hukukunda ve Osmanlı Tatbikatında Vakıf Müessesesi. OSAV, İstanbul.
29. Akgündüz, Ahmed (2000). “İcâreteyn”. DİA, c. 21. s. 389-391.
30. Barkan, Ömer Lütfi (1971). “Süleymaniye Camii ve İmareti Tesislerine Ait Yıllık Bir Muhasebe Bilançosu”. Vakıflar Dergisi, Sayı: IX, Ankara, s.109-161.
31. Barkan, Ömer Lütfi (1966). “Edirne Askeri Kassamına Ait Tereke Defterleri (1453-1659)”, Belgeler, Cilt: III, Sayı: 5-6, Ankara.
32. Barkan, Ömer Lütfi (1964). “Edirne ve Civarındaki Bazı İmaret Tesislerinin Yıllık Muhasebe Bilançoları”. Belgeler, c.1, s.1, TTK, Ankara.
33. Barnes, John Robert (1986). An Introduction to Religious Foundations in the Ottoman Empire, E.J.Brill, Leiden.
34. Berki, Ali Himmet (1946). Vakıflar. Aydınlık Basımevi, İstanbul.
35. Beyaztaş, Murat (2001). “İslam Hukukunda Vakıf Gayrimenkullerinin Kiraya Verilmesi Usulleri ve İcâreteyn”. Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Temel İslami Bilimler Anabilim Dalı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
36. Bilmen, Ömer Nasuhi (1985). Hukuk-ı İslâmiyye ve Istılahat-ı Fıkhiyye Kamusu. c.V, Bilmen Yayınevi, İstanbul.
37. Bozkurt, Fatih (2011). “Tereke Defterleri ve Osmanlı Maddî Kültüründe Değişim (1785-1875 İstanbul Örneği”, Sakarya Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Doktora Tezi.
38. Ebü’l-ulâ Mardin (1340). Ahkâm-ı Evkâf, Darülfünun Matbaası, Dersaadet.
39. Ergenç, Özer (2006). XVI. Yüzyılın Sonlarında Bursa: Yerleşimi, Yönetimi, Ekonomik ve Sosyal Durumu Üzerine Bir Araştırma. TTT Yay., Ankara.
40. Gerber, Haim (1998). Economy and Society in an Ottoman City: Bursa, 1600-1700. The Hebrew University, Jerusalem.
41. Gülenaz, Nursel (2011). Batılılaşma Dönemi İstanbul’unda Hanlar ve Pasajlar. İstanbul Ticaret Odası Yayınları, İstanbul.
42. Kal’a, Ahmet (1995). “Esnaf”, DİA. c.11, s. 423-430.
43. Kaya, Süleyman (2014). Osmanlı Hukukunda İcâreteyn. Klasik Yayınları, İstanbul.
44. Köprülü, Bülent (1952). “Evvelki Hukukumuzda Vakıf Nev’iyetleri ve İcareteynli Vakıflar”. İÜ Hukuk Fakültesi Mecmuası. XVIII/1-2, s. 215-257.
45. Köprülü, Fuat (1942). “Vakıf Müessesesinin Hukuki Mahiyeti ve Tarihi Tekâmülü”. Vakıflar Dergisi. Sayı: 2. Ankara. s. 1-35
46. Kuran, Timur (2003). “The Islamic Commercial Crisis: Institutional Roots of Economic Underdevelopment in the Middle East”. The Journal of Economic History. 63. s. 414-445.
47. Kuran, Timur (2001). “The Provision of Public Goods under Islamic Law: Origins, Impact and Limitations of the Waqf System”. Law and Review. 35. s. 841-897.
48. Meşrebzâde Mehmed Arif (1252). Fetâvâ-yı Câmiu’l-İcâreteyn. Dâru’t-Tıbâati’l-Amire. İstanbul.
49. Orbay, Kayhan (2016). “İcâreteyn Hakkında”, Osmanlı Sosyal ve Ekonomik Tarihi: Prof. Dr. Yılmaz Kurt Armağanı. 2. Editörler: Hatice Oruç-Muhammed Ceyhan, Akçağ Yay., Ankara. s. 83-90.
50. Ömer Hilmi Efendi (1307). İthaf-ül Ahlâf Fî Ahkâm’il-Evkâf. Matbaa-i Amire, İstanbul.
51. Öztürk, Nazif (1983). Menşei ve Tarihi Gelişimi Açısından Vakıflar. VGM Yayınları, Ankara.
52. Pakalın, Mehmet Zeki (1983). Osmanlı Tarih Deyimleri ve Terimleri Sözlüğü. II. Milli Eğitim Basımevi, İstanbul.
53. Pamuk, Şevket (2002). İstanbul ve Diğer Kentlerde 500 Yıllık Fiyatlar ve Ücretler, 1469-1998. T.C. Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü Yay., Ankara.
54. Pantık, Ramazan (2014). Atik Valide Sultan Külliyesi (1686-1727). Hacettepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Tarih Anabilim Dalı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. Ankara.
55. Pay, Salih (1996). Bursa İvaz Paşa Külliyesi. Uludağ Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İslam Tarihi ve Sanatları Anabilim Dalı, Doktora Tezi. Bursa.
56. Sıdkî (1325). Gedikler. Tanin Matbaası. Dersaadet.
57. Tanzimat Sonrası Arazi ve Tapu (2014). Yayına Hazırlayanlar: Abdullah Sivridağ-Numan Yekeler-Ersin Kırca- Resul Köse, Vahdettin Atik-Yılmaz Karaca, T.C. Başbakanlık Devlet Arşivleri Genel Müdürlüğü, Osmanlı Arşivi Daire Başkanlığı, Yayın no: 135. İstanbul.
58. Yediyıldız, Bahaeddin (2003). XVIII. Yüzyılda Türkiye’de Vakıf Müessesesi. TTK, Ankara.