Short-Term Rental Regulations: A Reading on Istanbul

Abstract

The advent of Airbnb has precipitated a proliferation of short-term residential rentals (STRs) through digital platforms, thereby catalyzing pivotal policy debates within the context of housing markets, urban governance structures, and socio-spatial inequalities. This situation has led to the implementation of new regulations at various administrative levels in recent years; however, the effectiveness and evolution of these regulations remain contested. In this context, this study aims to analyse, through the case of Istanbul, how STRs have been constructed as an urban and policy problem, how Turkey’s Law No. 7464—enacted in January 2024—has been shaped by specific institutional and governance dynamics, and which structural limitations and challenges have emerged during its early implementation phase. The present study adopts a mixed-methods approach. The qualitative data were obtained through systematic content and discourse analysis of legal texts, parliamentary transcripts, official reports, municipal publications, sector documents, media reports, and public statements. Qualitative findings are supported by quantitative market data obtained from the AirDNA and Homesberg platforms; market dynamics in Istanbul during the period November 2023–November 2024 were tracked through changes in Airbnb listings. The findings demonstrate that, despite the regulatory framework in Istanbul being legally strict and highly centralized, it exhibits unequal and limited regulatory capacity in practice. While a short-term decline in the number of STR listings is observed following the enactment of the law, informal activities continue to persist to a significant extent. The study demonstrates that regulatory outcomes cannot be explained solely by the degree of legal stringency; rather, they must be understood in relation to central–local governance relations, inequalities, and enforcement capacity. To this end, the article offers a contextualised and governance-oriented contribution to the literature on short-term rental regulation.

Keywords

• Short-term rentals
• Airbnb
• Urban policy
• Regulation
• Istanbul

Kısa Süreli Konut Kiralama Düzenlemeleri: İstanbul Üzerinden Bir Okuma

Öz

Airbnb’nin yükselişiyle birlikte dijital platformlar aracılığıyla yaygınlaşan kısa süreli konut kiralamaları (KSKK); konut piyasaları, kentsel yönetişim yapıları ve sosyomekânsal eşitsizlikler bağlamında önemli politika tartışmalarını gündeme getirmiştir. Bu durum son yıllarda farklı yönetsel ölçeklerde yeni düzenlemelerin hayata geçirilmesine yol açmış; ancak, bu düzenlemelerin etkinliği ve gelişimi tartışma konusu olmaya devam etmiştir. Bu bağlamda çalışma; İstanbul örneği üzerinden KSKK’ların bir kentsel ve politika sorunu olarak nasıl ortaya çıktığını, Türkiye’de Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı düzenlemenin hangi kurumsal ve yönetişimsel dinamikler çerçevesinde şekillendiğini ve bu düzenlemenin erken uygulama sürecinde ortaya çıkan yapısal sınırlılıkları ve sorunları analiz etmeyi amaçlamaktadır. Çalışma, karma yöntem yaklaşımını benimsemektedir. Nitel veriler; yasa metinleri, parlamento tutanakları, resmî raporlar, belediye yayınları, sektör belgeleri, medya haberleri ve kamuya açık beyanların sistematik içerik ve söylem analizi yoluyla incelenmesiyle elde edilmiştir. Nitel bulgular, AirDNA ve Homesberg platformlarından elde edilen nicel piyasa verileriyle desteklenmiş, Kasım 2023–Kasım 2024 döneminde İstanbul’daki KSKK piyasa dinamikleri Airbnb ilanlarındaki değişimlerle izlenmiştir. Bulgular, İstanbul’daki düzenleyici çerçevenin yasal düzeyde katı ve oldukça merkeziyetçi olmasına karşın, uygulamada eşitsiz ve sınırlı bir düzenleme kapasitesine sahip olduğunu göstermektedir. Yasanın yürürlüğe girmesinin ardından kısa süreli konut ilan sayılarında kısa vadeli bir düşüş gözlemlense de kayıt dışı faaliyetlerin önemli ölçüde varlığını sürdürdüğü anlaşılmaktadır. Bu çalışma, düzenleyici sonuçların yalnızca yasal katılık üzerinden açıklanamayacağını; merkezî–yerel yönetişim ilişkileri, temsil eşitsizlikleri ve uygulama kapasitesi gibi etkenlerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyarak, KSKK düzenlemelerine ilişkin literatüre bağlamsal ve yönetişim odaklı bir katkı sunmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Kısa dönemli kiralama
• Airbnb
• Kentsel politika
• Hukuki düzenleme
• İstanbul

References

1. Aalbers, M. (2016). Financialization of housing (pp. 40-63). Oxfordshire, UK: Taylor & Francis.
2. Aguilera, T., Artioli, F., & Colomb, C. (2021). “Explaining the diversity of policy responses to platform-mediated short-term rentals in European cities: A comparison of Barcelona, Paris and Milan. Environment and Planning A: Economy and Space, 53(7), 1689-1712.
3. Aguilera, T., Artioli, F., & Colomb, C. (2025). Housing under platform capitalism. The contentious regulation of short-term rentals in European cities.
4. Airbnb. (2025). https://investors.airbnb.com/press-releases/news-details/2025/Airbnb-to-Announce-Third-Quarter-2025-Results/default.aspx
5. Alrawadieh, Z., Guttentag, D., Cifci, M. A., & Cetin, G. (2020). “Budget and midrange hotel managers’ perceptions of and responses to Airbnb: evidence from Istanbul”. International Journal of Contemporary Hospitality Management, 32(2), 588-604.
6. AirDNA (2024), “Market overview Istanbul”, available at: www.airdna.co/vacation-rental-data/app/tr/ default/istanbul/overview (accessed 15 November 2024).
7. Altanlar, A., & Enlil, Z. (2016). “A Reseach to Measure Bosphorus Region Resıdents’ Tourism Support//Boğaziçi Bölgesi Sakinlerinin Turizm Desteğini Ölçmeye Yönelik Bir Araştırma”. Megaron, 11(3), 382.
8. Aslan, A. S. and Harman Aslan, E. (2025). The Short-Term Rentals and Gentrification: The Case of Beyoğlu, Istanbul, Kent Akademisi Dergisi, 18(3), 1756-1779.

9. Balampanidis, D., Maloutas, T., Papatzani, E., & Pettas, D. (2021). Informal urban regeneration as a way out of the crisis? Airbnb in Athens and its effects on space and society. Urban Research & Practice, 14(3), 223-242.
10. Ballesta, S. H. (2024). “Collaborative and professional accommodations on Airbnb: Exploring patterns for sustainable tourism management in Spain”. Cities, 154, 105400.
11. Bei, G., & Celata, F. (2023). “Challenges and effects of short-term rentals regulation: A counterfactual assessment of European cities”. Annals of Tourism Research, 101, 103605.
12. Colomb, C., & De Souza, T. M. (2021). Regulating short-term rentals. Property Research Trust.
13. Cassell, M. K., & Deutsch, A. M. (2023). “Urban challenges and the gig economy: How German cities cope with the rise of Airbnb”. German Politics, 32(2), 319-340.
14. Cocola-Gant, A., & Gago, A. (2021). Airbnb, buy-to-let investment and tourism-driven displacement: A case study in Lisbon. Environment and Planning A: Economy and Space, 53(7), 1671-1688.
15. Crommelin, L., Troy, L., Martin, C., & Pettit, C. (2018). “Is Airbnb a Sharing Economy Superstar? Evidence from Five Global Cities”. Urban Policy and Research, 36(4), 429–444.
16. Durmuş, S. (2018). Ağ Toplumu ve Paylaşım Kültürüyle Değişen Konaklama Olanakları: Airbnb ve Türkiye. Uluslararası Doğu Akdeniz Turizm Sempozyumu Bildiriler Kitabı,
17. Erol, B. (2023, Temmuz 31). Bakan Mehmet Nuri Ersoy Açıkladı: Airbnb Düzenlemesi Geliyor. ntv.com.tr. https://www.ntv.com.tr/galeri/turkiye/bakan-mehmet-nuri-ersoy-acikladi-airbnb-duzenlemesi-geliyor,TKBgecAGhk-Vxc0PEyizWQ/wc-kvg6Ys0uj-_c2fmSKJA
18. Furukawa, N., & Onuki, M. (2022). “The design and effects of short-term rental regulation”. Current Issues in Tourism, 25(20), 3245-3260.
19. Gil, J., & Sequera, J. (2022). “The professionalization of Airbnb in Madrid: Far from a collaborative economy”. Current Issues in Tourism, 25(20), 3343-3362.
20. Gil, J. (2024). How Airbnb and short-term rentals push the frontier of financialisation through housing assetisation. In Research Handbook on Urban Sociology (pp. 380-397). Edward Elgar Publishing.
21. González-Pérez, J. M. (2020). The dispute over tourist cities. Tourism gentrification in the historic Centre of Palma (Majorca, Spain). Tourism Geographies.
22. Göçebe, O. K., & Furkan, F. (2024, February 27). YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=zh21gYE0Q10
23. Gurran, N. (2018). “Global home-sharing, local communities and the Airbnb debate: a planning research agenda”. Planning theory & practice, 19(2), 298-304.
24. Gurran, N., & Phibbs, P. (2017). “When tourists move in: how should urban planners respond to Airbnb?”. Journal of the American planning association, 83(1), 80-92.
25. Gurran, N., & Redmond, D. (2021). “Introduction to the Special Issue: Short-Term Rentals and the Housing Market”. Critical Housing Analysis, 8(1), 101-106.
26. Gutiérrez, J., García-Palomares, J. C., Romanillos, G., & Salas-Olmedo, M. H. (2017). “The eruption of Airbnb in tourist cities: Comparing spatial patterns of hotels and peer-to-peer accommodation in Barcelona”. Tourism management, 62, 278-291.
27. Gutiérrez, A., & Domènech, A. (2020). Understanding the spatiality of short-term rentals in Spain: Airbnb and the intensification of the commodification of housing. Geografisk Tidsskrift-Danish Journal of Geography, 120(2), 98-113.
28. Guttentag, D. (2019). Progress on Airbnb: a literature review. Journal of Hospitality and Tourism Technology, 10(4), 814-844.
29. Herrero Ballesta, S. (2024). The ‘Airbnbisation’of European cities: Legislation for collaborative accommodations. Journal of Policy Research in Tourism, Leisure and Events, 1-35.
30. Homesberg (2024a), Market overview Istanbul, https://www.homesberg.com/turkiye-turizm-amacli-kiralama/ (accessed 15 November 2024).
31. Homesberg. (2024b, Temmuz 5). Airbnb, Kısa Dönem Kiralama Vergisi Hakkında Her Şey-Gelir Vergisi ne kadar?https://www.homesberg.com/turizm-airbnb-kisa-kiralama-vergisi-ne-kadar/
32. Hübscher, M., & Kallert, T. (2023). Taming Airbnb locally: analysing regulations in Amsterdam, Berlin and London. Tijdschrift voor economische en sociale geografie, 114(1), 6-27.
33. Işık, C. T. (2024, Ocak 19). Kültür ve Turizm Bakanı, ’Airbnb Yasası’nı Anlattı. Az Önce Konuştum. İstanbul; TV100. https://www.youtube.com/watch?v=rYAOFAicImI
34. İstanbul Planlama Ajansı (IPA) (2023). Airbnb Yasası: Kısa Süreli Kiralamaların Konut Kriziyle İlişkisi, Istanbul: İstanbul Büyükşehir Belediye Iştiraki Kültür A.Ş.
35. İstanbul Planlama Ajansı (IPA) Podcast. (2023, Aralık 2). İstanbul ve Turizm: Ekonomi, Konaklama ve Taksi, episode 27, Istanbul.
36. Kerimoglu, E., Koramaz, K., Yazgi, B., & Ertekin, O. (2013, Kasım). Challenges In Tourism Development: Can Istanbul Survive Without a Master Plan? In ERSA conference papers (No. ersa13p478). European Regional Science Association.
37. Kim, T. (2023). Measuring the Impact of Airbnb on Local Housing Rents: The Case of Istanbul, Türkiye (Master's thesis, Harvard University).
38. Konak, S. (2020). “İstanbul'u Ziyaret Eden Yabancı Turistlerin Airbnb Uygulamasını Tercih Etme Nedenleri”. International Journal of Contemporary Tourism Research, 4(1), 79-90.
39. Koster, H. R., Van Ommeren, J., & Volkhausen, N. (2021). Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles. Journal of Urban Economics, 124, 103356.
40. Leshinsky, R., & Schatz, L. (2018). “I don’t think my landlord will find out:” Airbnb and the challenges of enforcement. Urban Policy and Research, 36(4), 417-428.
41. Marcuse, P., & Madden, D. (2016). In Defense of Housing: The Politics of Crisis. Verso Books.
42. Markoç, İ. (2020). “AirBnB’s Socio-Economic Effects to Neighborhood Dynamics: Besiktas, Istanbul”. Balkan Sosyal Bilimler Dergisi, 9(17), 71-81.
43. Marques Pereira, S. (2022). “Regulation of short-term rentals in Lisbon: strike a balance between tourism dependence and urban life”. Urban Research & Practice, 15(4), 477-504.
44. Mattson-Teig, B. (2015). Residential managers police AIRBNB" guests". Journal of Property Management, 80(5), 32-37.
45. Molz, J. G. (2018). “Discourses of scale in network hospitality: From the Airbnb home to the global imaginary of ‘belong anywhere’”. Hospitality & Society, 8(3), 229-251.
46. Nieuwland, S., & Van Melik, R. (2020). “Regulating Airbnb: how cities deal with perceived negative externalities of short-term rentals”. Current issues in tourism, 23(7), 811-825.
47. Pettas, D., Avdikos, V., & Papageorgiou, A. (2024). Platform—driven housing commodification, financialisation and gentrification in Athens. Journal of Housing and the Built Environment, 39(3), 1541-1562.
48. Ravenelle, A. J. (2021). Digitalization and the hybridization of markets and circuits in Airbnb. In Digitalized Markets (pp. 58-77). Routledge.
49. Resmî Gazete. (2023). “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” Erişim Kasım 10, 2024. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231102-16.htm
50. Selim Balcıoğlu, Y. (2024) İstanbul'daki Airbnb Misafir Deneyimlerini Ne Şekillendiriyor: Konu Modellemesi Yoluyla İçgörüler, Kent Akademisi Dergisi 17(2), 393-410
51. Serbestiyet. (2023, Ağustos 3). Otelci Turizm Bakanı “Airbnb”Ye Karşı Harekete Geçti, Otel Lobisine Destek Medyadan Geldi. Serbestiyet. https://serbestiyet.com/haberler/otelci-turizm-bakani-airbnbye-karsi-harekete-gecti-otel-lobisine-destek-medyadan-geldi-137971/#google_vignette
52. Srnicek, N. (2017). The challenges of platform capitalism: Understanding the logic of a new business model. Juncture, 23(4), 254-257.
53. Tarkan, D. (2024, March 9). Airbnb düzenlemesine TURKOB Çözüm olabilir mi? YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=-CUXy56xm-E
54. T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (2024). 2024 Yılı Turistik Tesislerin Belge-Plaket-Başvuru Ücretleri.
55. TBMM BAŞKANLIĞI, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifimiz ve gerekçesi (2023). Ankara.
56. Turizm Aktüel. (2024, February 16). Airbnb yasasından mağdur olduklarını iddia ediyorlar. . . Meclis’e gidecekler. Turizm Aktüel. https://www.turizmaktuel.com/haber/airbnb-yasasindan-magdur-olduklarini-iddia-ediyorlar-meclis-e-gidecekler
57. Turizm Bakanlığı Raporu: 80 Bin Konut Günlük Kiralanıyor, Kayıt Dışı kazanç 51 milyar lira. T24. (2023, Ekim 13). https://t24.com.tr/haber/turizm-bakanligi-raporu-80-bin-konut-gunluk-kiralaniyor-kayit-disi-kazanc-51-milyar-lira,1134347
58. Turizm Devlerini Bakanlığa şikâyet ettiler: Milyarlar kazanıp vergi ödemiyorlar. Tele1. (2023, Haziran 25). https://www.tele1.com.tr/turizm-devlerini-bakanliga-sikayet-ettiler-milyarlar-kazanip-vergi-odemiyorlar#google_vignette
59. TÜİK (2024). Turizm İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Turizm-İstatistikleri-II.-Çeyrek:-Nisan-Haziran,-2024-53658&dil=1
60. Uzgören, G., & Türkün, A. (2018). “Airbnb’nin Soylulaşma Sürecine Etkisi: Kadıköy Rasimpaşa Mahallesi Örneği”. Planlama Dergisi, 28(2), 154-170.
61. Uzgören, G., & Öktem Ünsal, B. (2025). Konutun Airbnb aracılığıyla hiper-metalaşmasına yönelik teorik bir tartışma: Platform kapitalizmi ve Airbnb’nin kâr üretim mekanizmasında mekânın kritik ve çelişkili rolü. 10. KBAM Sempozyumu Bildiri Özetleri Kitabı.
62. Verdouw, J., & Eccleston, R. (2023). “Airbnb and the hidden barriers to effective regulation: A case study of short-term rentals in Tasmania”. Urban Policy and Research, 41(2), 195-209.
63. Valentin, M. (2021). Regulating short‐term rental housing: Evidence from New Orleans. Real Estate Economics, 49(1), 152-186.
64. von Briel, D., & Dolnicar, S. (2020). “The evolution of Airbnb regulation-An international longitudinal investigation 2008-2020”. Annals of Tourism Research, Elsevier, vol. 87.
65. Wachsmuth, D., & Weisler, A. (2018). Airbnb and the rent gap: Gentrification through the sharing economy. Environment and planning A: economy and space, 50(6), 1147-1170.
66. Wand Media Network Podcast Kanalı. (2024, Temmuz 22). Deneyimli ev sahibi ve Airbnb Topluluk Lideri Onur Kaan Göçebe ile kısa dönemli kiralama hakkında [Video]. YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=EIMnOy1HJvc