Investigation of the Financing of Urban Transformation Projects by Mudarabah Method by Using Fuzzy Internal Rate of Return Analysis: The Case of Fikirtepe

Yıl 2023, Cilt: 7 Sayı: 2, 917 - 943, 31.05.2023

Gürkan Işık , Durmuş Serin

https://doi.org/10.29023/alanyaakademik.1210633

Öz

Bankruptcies and concordats have affected Turkish construction companies involved in Urban Transformation (UT) since 2017. Despite the governmental support for minimizing grievances, the number of new UT projects decreased significantly, and the transformation of risky dwellings remains incomplete. Surprisingly, banks financing these projects experienced a 20-30% increase in profitability from 2017 onwards. This study explores partnership-based financing methods, where construction companies and financial institutions share commercial and financial risks by conducting a Fuzzy Internal Rate of Return (IRR) analysis of financing with Mudarabah on the example of Fikirtepe UTP. According to financial statements announced by the banks, their financial structures will be sufficient to overcome the commercial risks encountered in Fikirtepe UTP. From this point of view, it can be concluded that the success of these projects can be achieved by financing with the methods in which banks can also be a partner in commercial risk. In this way, while the financing costs of construction companies decrease, the financing banks can gain higher profits. Sensitivity analysis demonstrates that all stakeholders of the project have a high potential to benefit.

Anahtar Kelimeler

Engineering Economy, Fuzzy Logic, Internal Rate of Return, Mudarabah, Participation Banking, Urban Transformation

Kentsel Dönüşüm Projelerinin Mudarebe Yöntemi ile Finansmanının Bulanık İç Verim Oranı Analizi ile İncelenmesi: Fikirtepe Örneği

Öz

Türkiye’de, Kentsel Dönüşüm (KD) faaliyeti gösteren inşaat firmalarında 2017 yılından itibaren iflas ve konkordato durumları yaşanmaya başlamıştır. Devlet, mağduriyetleri en aza indirmek adına kurumları aracılığıyla projelere ek destek sağlamış fakat yeni KD projelerinin (KDP) sayısı ciddi oranda azalmış, “riskli” sınıfındaki konutların büyük bir kısmının dönüşümü henüz tamamlanamamıştır. Diğer yandan bu projeleri finanse eden bankaların kârlılık rakamları 2017 yılı ve takip eden yıllarda %20-30 bandında artış göstermiştir. Bu çalışmada, ticari ve finansal risklerin yüklenici inşaat firmaları ve finanse eden kurumlar arasında paylaşıldığı ortaklığa dayalı finansman yöntemleri incelenmiş ve Fikirtepe KDP örneği üzerinden Mudarebe ile finansmana ilişkin Bulanık İç Verim Oranı (İVO) analizi sunulmuştur. Bankalarının açıkladıkları mali tabloların gösterdiği üzere güçlü finansal yapılarının, Fikirtepe KDP’sinde karşılaşılan ticari risklerin üstesinden gelmek için yeterli olacağı görülmüştür. Buradan hareketle KDP’lerin mevcut kanunların izin verdiği, bankaların ticari riske de ortak olabilecekleri yöntemler ile finansmanı sayesinde bu projelerin başarıya ulaşması sağlanabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Böylelikle inşaat firmalarının finansman maliyetleri düşerken, finanse eden bankaların da ticaretten daha yüksek kârlar elde etmesinin önü açılmaktadır. Yapılan duyarlılık analizi doğrultusunda projenin bütün paydaşlarının fayda sağlama potansiyelinin yüksek olduğu tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Bulanık Mantık, İç Verim Oranı, Katılım Bankacılığı, Kentsel Dönüşüm, Mudarebe, Mühendislik Ekonomisi

Kaynakça

• AKGÜÇ, Ö. (1992). 100 soruda Türkiye’de bankacılık. İstanbul: Gerçek Yayınevi. Erişim: 100 Soruda Türkiye’de Bankacılık”, Gerçek Yayınevi İstanbul, Akgüç ÖZTİN, (1992).
• AKKAR, Z. M. (2006). Kentsel dönüșüm üzerine batı’daki kavramlar, tanımlar, süreçler ve Türkiye. Planlama, 2, 29-38.
• AKMAN, E., CAN, Y., & YALÇIN, Ö. (2018). Bir politika uygulaması olarak kentsel dönüşüm: devlet destekleri çerçevesinde bir değerlendirme. Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 22(3), 2987-3009.
• ALADA, V. (2017). Katılım bankacılığı ve ödeme sistemleri. https://tkbb.org.tr/Documents/Yonetmelikler/308926_20170413152528957_000.KATILIM_BANKACILI%C4%9EI,_%C4%B0%C5%9ELEY%C4%B0%C5%9E%C4%B0_ve_%C3%96DEME_S%C4%B0STEMLER%C4%B0.PPT. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ. (2018). 6306 sayılı kanun kapsamında protokol yapılmış bankalar. http://altyapi.csb.gov.tr/6306-sayili-kanun-kapsaminda-protokol-yapilmis-bankalar-i-2906. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ALYANAK, Ç. M. (2022). Kördüğümü devlet eliyle çözülen fikirtepe'de çalışmalar hızla sürüyor. https://www.aa.com.tr/tr/gundem/kordugumu-devlet-eliyle-cozulen-fikirtepede-calismalar-hizla-suruyor/2560699#:~:text=Bakanlıkça%20yapılan%20"Yeni%20Fikirtepe%20Konutları,yaşam%20başladı"%20denilebileceğini%20sözlerine%20ekledi. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ANADOLU AJANSI. (2020). Kentsel dönüşümde 2019'da yaklaşık 682 milyon lira kira yardımı yapıldı. https://www.aa.com.tr/tr/turkiye/kentsel-donusumde-2019da-yaklasik-682-milyon-lira-kira-yardimi-yapildi-/1718777. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ARABACI, H. (2015). Türk katılım bankacılığında fon kullandırma yöntemleri. Bilecik: Bilecik Şeyh Edebali Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İktisat Anabilim Dalı Para Banka ve Dış Ticaret Program, Dönem Projesi.
• BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU. (2019). Bankaların kredi işlemlerine ilişkin yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik. Erişim: Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/01/20190125-11.htm
• BAYKAL, T., DİKME, H., & KARACAN, R. (2018). Kamu konut politikaları açısından türkiye’de konut maliyetleri ve konut arzı arasındaki ilişkinin nedensellik analizi. Social Sciences Research Journal, 7(2), 161-171.
• BEKTAŞ, Y. (2018). İlbank'tan fikirtepe'ye 21 milyon tl ve kiptaş projelerinin son durumu. https://www.fikirtepehaber.com/kentsel-donusum/ilbanktan-fikirtepeye-21-milyon-tl-ve-kiptas-projelerinin-son-durumu-h4256.html. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• BİRGÜN.NET. (2014). Fikirtepe'de dönüşüm iflas etti. https://www.birgun.net/haber/fikirtepe-de-donusum-iflas-etti-64959. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• BİŞKİN, H. (201). Kadıköy krizde: konutlar elde kaldı!. https://www.gazeteduvar.com.tr/turkiye/2018/12/19/kadikoy-krizde-konutlar-elde-kaldi. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• BLANK, L., & TARQUIN, A. (2012). Engineering economy (seventh edition). McGraw-Hill.
• CESUR, B., & GÜL, A. (2017). Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan sorunlar ve irdeleme. Türkiye'de Mekansal ve Bölgesel Dönüşümler Kitabı içinde (pp. 227-242). Süleyman Demirel Üniversitesi.
• DÖNDÜREN, H. (2008). Osmanlı tarihinde bazı faizsiz kredi uygulamaları ve modern türkiye’de faizsiz bankacılık tecrübesi. Uludağ Üniversitesi İlahiyat Fakültesi Dergisi, 17(1), 1-24.
• DÜNDAR, Ö. (2001). Models of urban transformation: informal housing in Ankara. Cities, 391-401.
• EMLAK KULİSİ. (2015). Fikirtepe'deki dönüşüm maliyeti 18 milyar dolara'a ulaştı!. https://emlakkulisi.com/fikirtepedeki-donusum-maliyeti-18-milyar-dolaraa-ulasti/417046. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• EMLAK KULİSİ. (2021a). Fikirtepeli dönüşüm mağdurlarından iflas tepkisi!. https://emlakkulisi.com/fikirtepeli-donusum-magdurlarindan-iflas-tepkisi/690389. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• EMLAK KULİSİ. (2021b). Fikirtepe'de evleri teslim edilmeyen mağdurlardan yarım kalan inşaat tepkisi!. https://emlakkulisi.com/fikirtepede-evleri-teslim-edilmeyen-magdurlardan-yarim-kalan-insaat-tepkisi/683837. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ERDOĞAN, B. (2018). Türkiye'de gayrimenkul sektörü alternatif finansman araçları ve uygulamaları: gayrimenkul sertifikaları ve gayrimenkul yatırım fonları. İstanbul. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/TezGoster?key=vbVkXe1KChYWNElr1MuLZhBghnQeaGsqzlaInK6tP_RNgWvSsPrvCTLC69gXa4Qk. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ERDOĞAN, N. (2013). Kentsel dönüşümde finansal alternatifler. Ufuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 2(4), 35-42.
• EYİDOĞAN, H. (2021). On beş yıldır bitmeyen bir kentsel dönüşümün hikâyesi: fikirtepe. https://t24.com.tr/yazarlar/haluk-eyidogan/on-bes-yildir-bitmeyen-bir-kentsel-donusumun-hikayesi-fikirtepe,30099. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• GERÇEK GÜNDEM. (2020). Brooklyn dream 'rüyası': Yargının kararı kâğıt üstünde kaldı. https://www.gercekgundem.com/guncel/191438/brooklyn-dream-ruyasi-yarginin-karari-kgit-ustunde-kaldi. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• GİRAY, C. (2010). Arazi geliştirme sürecinde kamu-özel sektör ortaklıkları: Arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı yöntemi. İstanbul. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/TezGoster?key=zqI_ZOq-b18GC2rT9c2JGj6EJoMB4FColtu08kDAUQVewiN_NGS-98MQLYSH5V09. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• HABERTÜRK GAZETECİLİK. (2018). Fikirtepe'de devam eden kentsel dönüşüm çalışmaları krize dönüştü. https://www.haberturk.com/fikirtepe-de-devam-eden-kentsel-donusum-calismalari-krize-donustu-1835328-ekonomi. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• HÜRRİYET GAZETECİLİK MATBAACILIK. (2018). Bankaların 2017 karı açıklandı. https://bigpara.hurriyet.com.tr/haberler/ekonomi-haberleri/bankalarin-2017-kari-aciklandi_ID1444420/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• İKM PRODÜKSİYON REKLAM PAZARLAMA. (2014). Fikirtepe’de dönüşüm hızlandı, kiralar da fiyatlar da arttı. https://evdenhaberler.com/fikirtepede-donusum-hizlandi-kiralar-da-fiyatlar-da-artti/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• IŞIK, G. (2022). Sustainable financing of urban transformation projects in environments with high market uncertainty: the case of Türkiye. International Journal of Pioneering Technology and Engineering, 1(2), 73-81.
• KADIKÖY BELEDİYESİ PLAN VE PROJE MÜDÜRLÜĞÜ. (2022). 1/5000 ölçekli kadıköy merkez-e-5 (d-100) otoyolu ara bölgesi nazım imar planı ve plan notları ile lejant tadilleri. https://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/imar.aspx?parselid=41219. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• KAMLA, R. (2009). Critical insights into contemporary islamic accounting. Critical Perspectives on Accounting, 20(8), 921-932.
• KUVEYT TÜRK KATILIM BANKASI. (2018). Kuveyt türk 2017 yılında 674 milyon tl net kâra ulaştı. https://www.kuveytturk.com.tr/hakkimizda/kuveyt-turk-hakkinda/bizden-haberler/kuveyt-turk-2017-yilinda-674-milyon-tl-net-kara-ulasti. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• OPET PETROLCÜLÜK. (2022). Akaryakıt fiyatları arşivi. https://www.opet.com.tr/akaryakit-fiyatlari-arsivi. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• OSMANAĞAOĞLU, S. (2018). Kentsel dönüşüm ve 6306 sayılı yasa. Ankara Barosu: http://www.ankarabarosu.org.tr/siteler/ankarabarosu/hgdmakale/2018-2/13.pdf. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ÖZ, C. (2018). Gayrimenkul ve kentsel dönüşümde finansman modelleri. İstanbul, Türkiye. https://acikbilim.yok.gov.tr/bitstream/handle/20.500.12812/95398/yokAcikBilim_10215956.pdf?sequence=-1&isAllowed=y. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ÖZSOY, İ., & YABANLI, A. (2011). Yeni gelişmeler ışığında Türkiye’de faizsiz finans ve katılım bankacılığı. https://tkbb.org.tr/Documents/Yonetmelikler/Turkiyede_Dunden_Bugune_Katilim_Bankalari.pdf. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• RAHMAN, M. H. (2018). Mudarabah and its applications in islamic finance: an analysis. Asian Journal of Research in Banking and Finance, 8(6), 33-46.
• NOON, D., SMITH-CANHAM, J., & EAGLAND, M. (2000). Economic regeneration and funding. P. Roberts, & H. Sykes, Urban regeneration: a handbook içinde: (pp. 61-85). Londra: SAGE Publication.
• SOSYAL GÜVENLİK KURUMU (SGK). (2014). Sosyal güvenlik kurumu asgari işçilik tespit komisyonunca belirlenen çeşitli işkollarına ait asgari işçilik oranlarını gösterir tebliğde değişiklik yapılmasına dair tebliğ. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2014/03/20140301-6.htm. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• STRATEJİ VE BÜTÇE BAŞKANLIĞI (SBB). (2019). 3.15 - aylar itibarıyla ham petrol varil fiyatı ( abd$) (1). https://sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2019/01/tab3-15-HAM-PETROL-VAR%C4%B0L-F%C4%B0YATI.xlsx. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• ŞİŞMAN, A., & KİBAROĞLU, D. (2009). Dünyada ve Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları. Seçkin Yayıncılık.
• TAKAN, M., & BOYACIOĞLU, M. A. (2002). Bankacılık teori uygulama ve yönetim. Ankara: Nobel Yayınları.
• TMMOB İNŞAAT MÜHENDİSLERİ ODASI (IMO). (2016). Kentsel dönüşüm nedir?. https://www.imo.org.tr/Eklenti/7385,171322425pdf.pdf?0. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ). (2022). Kuruluş ve tarihçe. https://www.toki.gov.tr/kurulus-ve-tarihce. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TURAN, M. (2017, 02 02). Kentsel dönüşüm fikirtepe'de konut fiyatlarını artırdı. https://www.aa.com.tr/tr/sirkethaberleri/gayrimenkul/kentsel-donusum-fikirtepede-konut-fiyatlarini- artirdi/635964. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE BANKALAR BİRLİĞİ (TBB). (2020). İstatistiki raporlar. https://www.tbb.org.tr/tr/bankacilik/banka-ve-sektor-bilgileri/istatistiki-raporlar/59. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE BANKALAR BİRLİĞİ (TBB). (2022). Aktif büyüklüklerine göre banka sıralaması. https://www.tbb.org.tr/tr/bankacilik/banka-ve-sektor-bilgileri/istatistiki-raporlar/59. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE CUMHURİYET MERKEZ BANKASI (TCMB). (2022a). Gösterge niteliğindeki merkez bankası kurları. https://www.tcmb.gov.tr/kurlar/kurlar_tr.html. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE CUMHURİYET MERKEZ BANKASI (TCMB). (2022b). Fiyat endeksi (yurt içi üretici fiyatları) (2003=100) (TÜİK) (NACE REV.2) (aylık). https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_3/5870/DataGroup/turkish/bie_kt100h/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE CUMHURİYET MERKEZ BANKASI (TCMB). (2022c). Bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranları (akım veriler,%) (haftalık). https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_3/5870/DataGroup/turkish/bie_kt100h/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE CUMHURİYET MERKEZ BANKASI (TCMB). (2022d). Yeni konutlar fiyat Endeksi (YKFE) (2017=100) (aylık). https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• TÜRKİYE CUMHURİYET MERKEZ BANKASI (TCMB). (2022e). Bankalarca mevduatlara fiilen uygulanan azami faiz oranları (%) (aylık). https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_3/5870/DataGroup/turkish/bie_kt100h/. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• USMANI, M. T. (2017). The concept of musharakah and its application as an islamic method of financing. In Issues in Islamic Law (pp. 285-302). Routledge.
• VAKIFBANK. (2022). Kentsel dönüşüm kredisi. https://www.vakifbank.com.tr/kentsel-donusum-kredisi.aspx?pageID=871. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• YAPI.COM.TR. (2018). Fikirtepe'de kentsel dönüşüm krizi. http://www.yapi.com.tr/haberler/fikirtepede-kentsel-donusum-krizi_163096.html. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• YENİ GÜN HABER AJANSI BASIN VE YAYINCILIK. (2021). Raci şaşmaz devrettiği selimoğlu yapı iflas etti. https://www.cumhuriyet.com.tr/turkiye/raci-sasmaz-devrettigi-selimoglu-yapi-iflas-etti-1894330. Erişim tarihi: 22 Şubat 2023.
• YÜCEMEMİŞ, B. T., & KURT, T. (2021). Türkiye'de kentsel dönüşümün finansmanında yenilikçi ve alternatif finansman modellerinin kullanılma potansiyelinin belirlenmesine yönelik araştırma. Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, 13(25), 933-960.